Real Estate Valuation and Investment [Elektronische Ressource] / Martin Wersing. Betreuer: Axel Werwatz

Wersing Martin

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• Publié par: technische_universitat_berlin
• Publié le: 01 janvier 2011
• Nombre de lectures: 13
• Langue: English
• Poids de l'ouvrage: 1 Mo

Extrait

Real Estate Valuation and Investment


vorgelegt von
Diplom-Kaufmann
Martin Wersing
aus Berlin

Von der Fakultät VII – Wirtschaft und Management
der Technischen Universität Berlin
zur Erlangung des akademischen Grades
Doktor der Wirtschaftswissenschaften
Dr. rer. oec.

genehmigte Dissertation



Promotionsausschuss:
Vorsitzender: Prof. Dr. Frank Heinemann
Berichter: Prof. Axel Werwatz, Ph.D.
Berichter: Prof. Dr. Wolfgang Härdle

Tag der wissenschaftlichen Aussprache: 25.05.2011


Berlin 2011
D83 Abstract
Real estate investments are among the most important investment deci-
sions during the life of many private households. This is particular true for
residential real estate investments, such as purchasing a single-family house.
Uncertainties about future house prices imply that it is difficult to assess the
future value of one of the most important sources of wealth for many house-
holds. To our understanding of households’ investment decisions it is thus
essential to measure real estate price risk. A fundamental problem of mea-
suring real estate price risk is the valuation of residential real estate assets.
This dissertation empirically analyzes valuation approaches for single-family
houses, the measurement of market-wide movements in the price of housing,
and the extent to which real estate price risk affects a household’s investment
decisions into residential real estate. An extensive database on real estate
transactions in Berlin, Germany is used for the econometric analysis of differ-
ent valuation approaches for single-family houses. Furthermore, data from
the German Socio Economic Panel Study is used for the measurement of
market-wide price movements, as well as the econometric analysis of private
households’ investment decisions.
Keywords:
Hedonic approach, Forecast accuracy, Real estate price indexes, Tenure
mode choice, Dynamic probit modelsZusammenfassung
ImmobilieninvestionensindeinederwichtigstenAnlageentscheidungenim
Leben vieler privater Haushalte. Dies gilt insbesondere für den Erwerb von
Wohnimmobilien, wie den Kauf eines Eigenheims. Unsicherheiten über zu-
künftige Hauspreise führen dazu, dass die Wertentwicklung eines Grossteils
des privaten Vermögens nur schwierig abzuschätzen ist. Für unser Verständ-
niss des Investionsverhaltens privater Haushalte ist die Messung von Immo-
bilienpreisrisiken daher von fundamentaler Bedeutung. Ein grundlegendes
Problem für die Erforschung von Immobilienpreisrisiken ist die Wertermitt-
lung. Die vorliegende Dissertation analysiert empirisch Bewertungsverfahren
für Wohnimmobilien, die Messung von den mit Immobilieninvestitionen ver-
bundenenPreisrisikenundwiedieWirtschaftakteureinihrenInvestitionsver-
halten mit diesen Risiken umgehen. Für die ökonometrischen Analysen zur
Wertermittlung wird auf eine umfangreiche Datenbank zu Berliner Einfamili-
enhaustransaktionen zurückgegriffen. Für die Messung von Immobilienpreis-
risiken und für die ökonometrischen Analysen zu dem Investionsverhalten
von privaten Haushalten werden die Daten des Sozio-ökonomischen Panels
verwendet.
Schlagwörter:
Hedonische Methoden, Vorhersagegüte, Immobilien-Preisindexe, Erwerb
von Wohneigentum, Dynamische Probit-ModelleFür Renate und Bernd
iiiDanksagung
Ich bedanke mich herzlich bei meinem Erstgutachter Prof. Axel Werwatz,
PhD. Ohne seine Anregungen und seine Betreuung hätte die Arbeit in der
vorliegenden Form nicht entstehen können. Durch ihn erhielt ich Zugang zu
einzigartigen Daten, die das Fundament dieser Arbeit sind. Bei Prof. Dr.
WolfgangK.Härdlemöchteichmichbedanken,dassersichalsZweitgutachter
für diese Arbeit zur Verfügung gestellt hat. Bei Prof. Dr. Frank Heinemann
möchte ich mich bedanken, dass er sich als Vorsitzender der Prüfungskom-
mission zur Verfügung gestellt hat.
Bei Rainer Schulz bedanke ich mich, dass er mein Interesse für die Im-
mobilienökonomie geweckt hat und mich bei meiner Arbeit mit hilfreichen
Diskussionen und Vorschlägen begleitet hat. Weiterhin möchte ich mich bei
den Mitarbeitern der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grund-
stückswerte in Berlin für hilfreiche Diskussionen und Anregungen bedanken.
Bei allen Kollegen am Fachgebiet für Ökonometrie und Wirtschaftsstatis-
tik und am Sonderforschungsbereich 649 bedanke ich mich für ihre Unter-
stützung und die kooperative Arbeitsatmosphäre. Besonderer Dank gilt
Stephanie Schneider für das Korrekturlesen von Teilen dieser Arbeit. Nicht
zuletzt bedanke ich mich bei meinen Eltern und all meinen Freunden, die
mir immer unterstützend zur Seite standen.
Bei der Deutschen Forschungsgemeinschaft bedanke ich mich für die Fi-
nanzierung, die mir durch den Sonderforschungsbereich 649 Ökonomisches
Risiko gewährt wurde.
ivContents
List of Figures vii
List of Tables viii
1 Introduction 1
1.1 Peculiarities of residential real estate investments . . . . . . . 1
1.2 Outline of the study . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
2 The accuracy of long-term real estate valuations 7
2.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
2.2 Implementation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
2.2.1 Computation of the valuations . . . . . . . . . . . . . . 9
2.2.2 Data . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
2.3 Empirical results . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
2.3.1 Characterization of the test market . . . . . . . . . . . 15
2.3.2 Horse race . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
2.4 Conclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
2.5 Appendix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
2.5.1 Transformation of continuous variables . . . . . . . . . 28
2.5.2 Depreciation function . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
2.5.3 Unit root test for index series . . . . . . . . . . . . . . 31
3 Predicting market values for single-family houses 34
3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
3.2 Hedonic price equations and market values . . . . . . . . . . . 36
3.2.1 The problem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
3.2.2 Estimation of market values . . . . . . . . . . . . . . . 38
3.3 Prediction experiment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
3.3.1 Model specification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
3.3.2 Data . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
3.4 Empirical results . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
v3.5 Conclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
3.6 Appendix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
3.6.1 Estimation of market returns . . . . . . . . . . . . . . 52
4 Hedonic repeated measures indexes: Application to rental
prices in Germany 54
4.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
4.2 Methodology . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
4.2.1 Hedonic time dummy method . . . . . . . . . . . . . . 56
4.2.2 repeated measures indexes . . . . . . . . . . . 59
4.3 Empirical application . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
4.3.1 Data . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
4.3.2 Empirical results . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
4.4 Conclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
4.5 Appendix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
4.5.1 Test for serial correlation . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
4.5.2 Hausman specification test . . . . . . . . . . . . . . . . 78
4.5.3 Test for time-varying parameters . . . . . . . . . . . . 79
5 Renting versus owning and the role of labor income risk 81
5.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
5.2 Theoretical background . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
5.3 Empirical implementation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
5.3.1 Data and key variables . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
5.3.2 Samples and descriptives . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
5.4 Econometric models . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
5.4.1 Rental share regressions . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
5.4.2 Probit models . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
5.5 Empirical results . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
5.5.1 Aggregate level . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
5.5.2 Household level . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106
5.5.3 Robustness tests . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
5.6 Conclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
5.7 Appendix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
5.7.1 Cluster analysis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
5.7.2 Income indexes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116
5.7.3 Survival analysis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
Bibliography 121
viList of Figures
2.1 Constant-quality house price and land cost indexe