Allocation des sols urbains : modèles et réalités - article ; n°1 ; vol.26, pg 91-110

Vincent Renard

Description

Revue économique - Année 1975 - Volume 26 - Numéro 1 - Pages 91-110
Les très nombreux modèles explicatifs des mécanismes d'allocation des sols urbains reposent le plus souvent sur les hypothèses habituelles du modèle concurrentiel (nombre et comportement des agents, homogénéité du bien, absence de produits liés et d'indivisibilités, information parfaite) et retiennent très fréquemment la distance au centre comme unique variable de différenciation des sols. L'observation des marchés fonciers urbains met en évidence le caractère trop restrictif et souvent irréaliste de ces modèles qui leur interdit d'avoir une grande valeur explicative et a fortiori de permettre de dégager des règles de conduite optimales.
En outre sur le marché foncier urbain, l'ajustement par les prix ne permet pas d'atteindre l'équilibre entre l'offre et la demande. L'ensemble des règles juridiques (planification urbaine, fiscalité immobilière, modifications apportées à l'étendue du droit de propriété) jouent là un rôle essentiel. C'est pourquoi l'analyse des conséquences du système juridique sur l'équilibre du marché foncier paraît une voie plus féconde, tant du point de vue descriptif que normatif, pour la compré hension et l'amélioration des mécanismes allocation des sols urbains.
Allocation of urban land, models and reality
The many models that attempt to explain thé mechanisms of allocation of urban land most often derive their conclusions from the usual assumptions of the model of perfect competition (number and behaviour of agents, homogeneity, no consideration made for joint products and indivisibilities, perfect information) and the distance to central business district is very often the only variable of differentiation of areas.
The observation of urban land markets shows the very restrictive and often unrealistic character of such models that cannot have a great explicative power and a fortiori cannot lead to optimal decision.
Moreover, on urban land markets, adjustement through prices cannot lead to equilibrium under reasonable conditions. Laws and other regulations (urban planning, real estate fiscal system, restrictions on property rights are essentiel from that point of view.
Therefore, an analysis of consequences of the legal system on the equilibria of land markets seems a more fruitful direction of research on both a descriptive and a normative point of view in order to understand and improve the mechanisms of allocation of urban land.
20 pages
Source : Persée ; Ministère de la jeunesse, de l’éducation nationale et de la recherche, Direction de l’enseignement supérieur, Sous-direction des bibliothèques et de la documentation.

Sujets

• Sociologie, société et politique

Informations

• Publié par: REVUE_ECONOMIQUE
• Publié le: 01 janvier 1975
• Nombre de lectures: 17
• Langue: Français
• Poids de l'ouvrage: 1 Mo

Extrait

Monsieur Vincent Renard
Allocation des sols urbains : modèles et réalités
In: Revue économique. Volume 26, n°1, 1975. pp. 91-110.
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Renard Vincent. Allocation des sols urbains : modèles et réalités. In: Revue économique. Volume 26, n°1, 1975. pp. 91-110.
http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/article/reco_0035-2764_1975_num_26_1_408194Résumé
Les très nombreux modèles explicatifs des mécanismes d'allocation des sols urbains reposent le plus
souvent sur les hypothèses habituelles du modèle concurrentiel (nombre et comportement des agents,
homogénéité du bien, absence de produits liés et d'indivisibilités, information parfaite) et retiennent très
fréquemment la distance au centre comme unique variable de différenciation des sols. L'observation
des marchés fonciers urbains met en évidence le caractère trop restrictif et souvent irréaliste de ces
modèles qui leur interdit d'avoir une grande valeur explicative et a fortiori de permettre de dégager des
règles de conduite optimales.
En outre sur le marché foncier urbain, l'ajustement par les prix ne permet pas d'atteindre l'équilibre
entre l'offre et la demande. L'ensemble des règles juridiques (planification urbaine, fiscalité immobilière,
modifications apportées à l'étendue du droit de propriété) jouent là un rôle essentiel. C'est pourquoi
l'analyse des conséquences du système juridique sur l'équilibre du marché foncier paraît une voie plus
féconde, tant du point de vue descriptif que normatif, pour la compré hension et l'amélioration des
mécanismes allocation des sols urbains.
Abstract
Allocation of urban land, models and reality
The many models that attempt to explain thé mechanisms of allocation of urban land most often derive
their conclusions from the usual assumptions of the model of perfect competition (number and
behaviour of agents, homogeneity, no consideration made for joint products and indivisibilities, perfect
information) and the distance to central business district is very often the only variable of differentiation
of areas.
The observation of urban land markets shows the very restrictive and often unrealistic character of such
models that cannot have a great explicative power and a fortiori cannot lead to optimal decision.
Moreover, on urban land markets, adjustement through prices cannot lead to equilibrium under "
reasonable " conditions. Laws and other regulations (urban planning, real estate fiscal system,
restrictions on property rights are essentiel from that point of view.
Therefore, an analysis of consequences of the legal system on the equilibria of land markets seems a
more fruitful direction of research on both a descriptive and a normative point of view in order to
understand and improve the mechanisms of allocation of urban land.L'ALLOCATION DES SOLS URBAINS
Modèles et Réalités*
I à es modèles explicatifs de l'allocation des sols ont donné lieu
à de multiples travaux. Von Thunen [14] développe en 1826 la
théorie de la rente différentielle de situation pour rendre compte
de la localisation des cultures. Alfred Marshall [7], à la fin du
XIXe siècle, s'intéresse à l'allocation des sols à usage industriel ou
commercial, tandis que Hurd [6], au début du siècle, tente d'adapter
la théorie de Von Thunen au milieu urbain. Haig [4] synthétise en
1927 les idées de Marshall et Hurd, en y ajoutant l'idée de com
plémentarité entre loyers et coûts de transport.
Haig centre son modèle sur le problème des coûts de transport,
dont la minimisation serait le critère d'une « bonne » configuration
urbaine, les mécanismes du marché foncier urbain tendant à produire
le schéma d'utilisation du sol le plus efficace. Ce type d'analyse
a donné naissance à de très nombreux modèles admettant la distance
au centre comme principale variable de différenciation des sols, et
supposant le fonctionnement d'un marché foncier concurrentiel. C'est
le cas notamment de Ratcliff [11] et Mills [8].
Certains auteurs, notamment Chamberlin [1] et Turvey [16] ont
mis en évidence certaines limitations au fonctionnement du marché
foncier. Chamberlin souligne les éléments de monopole sur ce
tandis que Turvey insiste sur les indivisibilités, les cloisonnements,
l'information imparfaite et l'incertitude sur les revenus futurs.
Plus récemment, certains économistes, notamment Riley [12],
Solow [13] et Mirrlees [9] ont construit des modèles à dominante
normative, dans lesquels l'optimum apparaît réalisable comme équi-
* Cette note s'inscrit dans le cadre des travaux financés par le CNRS au
titre de l'ATP n° 62990 1. Je remercie Claude Henry pour les fructueuses discus
sions que j'ai eues avec lui, ainsi que Jean Untermaier pour ses très utiles
remarques sur les aspects juridiques de cette note. 92 REVUE ECONOMIQUE
libre de marché. On trouvera en annexe une brève présentation
du modèle de Mirrlees, le plus séduisant du point de vue théorique
de tous ces modèles.
Dans la présente note, nous nous interrogeons sur la validité
des hypothèses habituellement faites sur le fonctionnement du marché
foncier dans la construction de ces modèles, notamment les hypo
thèses relatives au comportement des agents économiques concernés,
au degré d'information dont ils disposent, à l'homogénéité du bien
« sol ». A cette fin, nous examinons les conditions réelles qui pré
valent en matière d'allocation des sols urbains et dans quelle mesure
elles sont cohérentes avec les hypothèses habituellement faites (cet
examen est fait principalement dans le cas de la France).
Plus largement, nous étudions ensuite l'incidence des conditions
institutionnelles, du cadre juridique, sur les mécanismes d'allocation
des sols, et éventuellement sur certains aspects redistributifs qui y
sont liés. A supposer que l'économiste soit en mesure de définir une
allocation optimale des sols urbains, la question se trouve alors
posée de savoir dans quelle mesure les règles juridiques existantes
permettent (ou interdisent) d'y parvenir.
I - EXAMEN CRITIQUE DE QUELQUES HYPOTHESES
RELATIVES AU MARCHE FONCIER
La plupart des modèles cités admettent généralement un certain
nombre d'hypothèses sur le fonctionnement du marché foncier. Ces
hypothèses sont relatives en particulier au nombre et au compor
tement des agents, au degré d'information dont ils disposent, aux
caractéristiques du bien « sol ». Nous nous posons ici la question
de savoir dans quelle mesure de telles hypothèses présentent un
caractère restrictif, et si les restrictions n'enlèvent pas aux modèles
une grande partie de leur valeur explicative.
1. Nombre et comportement des agents
La plupart des modèles étudiés admettent l'hypothèse selon laquelle
le marché foncier fonctionne avec un grand nombre d'agents, offreurs
et demandeurs. L'examen du marché foncier réel montre au contraire
que le nombre des agents en présence est souvent très limité et peut
même se réduire à deux. L'ALLOCATION DES SOLS URBAINS 93
Supposons par exemple que le propriétaire d'un terrain construct
ible souhaite, pour une raison quelconque, le vendre. S'il s'agit d'un
terrain de quelque importance, le nombre des acheteurs éventuels
est en fait très réduit : seuls les promoteurs importants, qui en
outre s'intéressent à la zone concernée, sont des éventuels.
Dans le cas d'un terrain soumis à une servitude non aedificandi
(espaces boisés classés par exemple), situé dans une zone péri-
urbaine, la situation est encore plus claire : le seul acheteur éventuel
est cette fois la puissance publique. En effet, sauf cas très particulier
que nous examinerons par la suite, aucun autre acheteur, société
ou personne physique privée, n'envisagerait de se porter acquéreur
d'un terrain inconstructible. Le marché correspondant est alors un
monopsone.
Les zones d'aménagement différé (ZAD), où peut s'exercer le
droit de préemption, présentent d'ailleurs certains caractères communs
avec la situation précédente : dans la mesure où il est fait usage
effectif du droit de préemption, le maintien d'un écart notable
entre le prix moyen des déclarations d'intention d'aliéner et le pri