Viager : quitte ou double

Description

Viager : quitte ou double Si la vente d'un bien en viager existe depuis plus de 200 ans dans le Code civil, elle connaît une nette augmentation depuis que l'avenir des retraites est devenu incertain. Le mot «viager» signifie «temps de vie» en vieux français. Cela consiste à vendre sa propriété en échange du versement d'une rente à vie par l'acheteur. Il est possible que le vendeur se réserve le droit d'occuper son logement jusqu'à son décès. On parle alors de viager occupé. Il peut être également vendu en viager libre de toute jouissance ou d'occupation. Le vendeur ou crédirentier perçoit la rente. L'acquéreur ou débirentier la verse. Il est le nu-propriétaire du bien, et ce jusqu'à la mort du crédirentier. Si la rente doit être versée au conjoint, le bien reste en nue-propriété jusqu'au décès du second. Le contrat signé entre les deux parties peut aussi comporter le versement d'un bouquet, un capital donné comptant au vendeur. Tour d'horizon d'un placement qui revient à la mode après avoir séduit d'illustres personnages tels que Valérie Giscard d'Estaing, Charles de Gaulle ou encore John Kennedy. Les bons profilsLes bons profils Avec moins de 10.000 transactions annuelles, ce type de placement est selon les experts en forte croissance.

Informations

• Publié par: argent-patrimoine
• Publié le: 05 septembre 2011
• Nombre de lectures: 23
• Langue: Français

Extrait

Viager : quitte ou double

Si la vente d'un bien en viager existe depuis plus de 200 ans dans le Code civil, elle connaît une nette augmentation depuis que l'avenir des retraites est devenu incertain. Le mot «viager» signifie «temps de vie» en vieux français. Cela consiste à vendre sa propriété en échange du versement d'une rente à vie par l'acheteur. Il est possible que le vendeur se réserve le droit d'occuper son logement jusqu'à son décès. On parle alors de viager occupé. Il peut être également vendu en viager libre de toute jouissance ou d'occupation. Le vendeur ou crédirentier perçoit la rente. L'acquéreur ou débirentier la verse. Il est le nu-propriétaire du bien, et ce jusqu'à la mort du crédirentier. Si la rente doit être versée au conjoint, le bien reste en nue-propriété jusqu'au décès du second. Le contrat signé entre les deux parties peut aussi comporter le versement d'un bouquet, un capital donné comptant au vendeur. Tour d'horizon d'un placement qui revient à la mode après avoir séduit d'illustres personnages tels que Valérie Giscard d'Estaing, Charles de Gaulle ou encore John Kennedy.

Les bons profils

Avec moins de 10.000 transactions annuelles, ce type de placement est selon les experts en forte croissance. Ce développement peut s'expliquer par l'augmentation continue des espérances de vie, par le complément de revenus qu'il apporte aux crédirentiers toujours soucieux de vivre mieux ainsi que par la diminution progressive des retraites par répartition. Dernière raison : il représente un moyen pour les jeunes actifs de se constituer progressivement un capital immobilier, sans mise de fonds initiale importante. Toute personne physique propriétaire d'un bien immobilier peut le vendre en viager quel que soit son âge. L'acheteur, quant à lui, est soit une personne physique, soit une personne morale. La rente étant versée jusqu'au décès du crédirentier, la transaction en viager se révèle à double tranchant pour chacune des parties. Elle représente un risque pour le vendeur qui peut décéder rapidement et ne pas profiter de sa rente, mais aussi pour l'acquéreur qui peut verser cette dernière beaucoup plus longtemps qu'il ne l'imagine à la signature du contrat.

Rente et bouquet

Le prix de la vente du bien immobilier détermine le montant de la rente viagère qui se calcule en déduisant, le cas échéant, le bouquet pour obtenir un solde. Ce solde se règle par versement mensuel, trimestriel ou annuel selon l'accord passé entre l'acheteur et le vendeur.

Il n'est pas obligatoire de verser de bouquet (partie de la somme versée au comptant lors de la vente). Cependant, cette option est conseillée car elle limite les risques de non-paiement. L'acquéreur prend moins de risque en cas de longévité du crédirentier. Son montant ne doit pas, en règle générale, dépasser 30% de la valeur occupée du bien.

Le calcul du prix de la rente est fixé librement entre les parties (article 1976 du Code civil) et dépend de la valeur du bien libre, de l'âge du ou des vendeurs, de son sexe et de son espérance de vie ainsi que du montant du bouquet éventuel. Les taux sont libres, mais il est possible de se référer aux tables des compagnies d'assurances, des notaires ou à celle de la Caisse nationale de prévoyance.

Formule rare

Le viager libre représente 2% des 7.000 ventes viagères réalisées en 2010. Les personnes âgées préfèrent en effet améliorer leur quotidien tout en restant dans leur maison (viager occupé). Les biens mis en vente en viager libre sont donc des résidences secondaires ou de petites surfaces qui passent de la location au viager libre car c'est fiscalement plus intéressant. L'autre frein est la succession rendue impossible par le viager. Sans compter tous les biens sortis du marché locatif pour être prêtés ou loués à bas prix aux petits-enfants.

Libre ou occupé

Libre. À partir du jour de la signature de l'acte de vente, le vendeur perd son droit de jouissance du bien. Ainsi, l'acheteur peut l'occuper ou le mettre en location. Il prend alors à sa charge les frais d'entretien et charges de la propriété. Le prix de vente d'un tel bien est supérieur à celui du viager occupé et le montant de la rente bien plus élevé. En réalité, très peu de transactions sont réalisées sur le viager libre. Pourtant, ce type de placement permet de devenir propriétaire immédiatement avec des mensualités moins élevées que dans un prêt immobilier classique et assure au vendeur un revenu fixe et régulier avec une fiscalité avantageuse.

Occupé. Plus de 95% des transactions ! Le débirentier achète un logement qu'il ne peut habiter puisqu'il est occupé par le crédirentier qui se réserve un droit d'usage et d'habitation. Le prix de vente correspond à la différence entre la valeur libre du bien et la valeur de ce droit d'usage et d'habitation, liée à l'espérance de vie des vendeurs. Le viager occupé présente des solutions intéressantes pour répondre aux problèmes des retraites, de l'accession à la propriété, des successions compliquées et des droits à payer en l'absence d'héritiers directs.