Contrats spéciaux
138 pages
Français

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Contrats spéciaux

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Description

Développements jurisprudentiels récents dans le droit belge en matière de bail de droit commun et de bail de résidence principale

L’objectif est de faire le point sur la jurisprudence récente en matière de bail de droit commun et de bail de résidence principale, en prenant comme point de départ les arrêts récents de la Cour de cassation et de la Cour constitutionnelle prononcés en la matière.
De quelques délais emblématiques du contrat de vente
L’exposé porte l’attention du praticien sur quelques délais déterminants dans le régime du contrat de vente, à savoir les délais applicables en matière de nullité/rescision, le « bref délai » consacré par l’article 1648 du Code civil et applicable à la garantie des vices cachés dite de droit commun, ainsi que ceux qui sont liés à la mise en œuvre de la garantie des biens de consommation prévue aux articles 1649bis à 1649octies du même Code.

Incidences de la réception-agréation dans le contrat d’entreprise sur la charge de la preuve et les responsabilités

La réception-agréation est un acte juridique charnière dans l’exécution d’un contrat d’entreprise. Elle détermine la charge de la preuve et le régime des responsabilités applicables avant et après elle. Il en est ainsi dans toutes les hypothèses de réception qu’elle soit unique ou par étapes, qu’elle porte sur un ouvrage simple ou complexe, qu’elle concerne un ou plusieurs intervenants …

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Date de parution 09 avril 2015
Nombre de lectures 21
EAN13 9782874557873
Langue Français

Informations légales : prix de location à la page €. Cette information est donnée uniquement à titre indicatif conformément à la législation en vigueur.

RECYCLAGE EN DROIT
Centre des Facultés universitaires catholiques pour le recyclage en droit
CONTRATS SPÉCIAUX
Bernard DE COCQUÉAU
Catherine DELFORGE
André DELVAUX
Mathieu HIGNY
Yannick NINANE
Marie-Pierre NOËL© 2013, Anthemis s.a.
Place Albert I, 9, B-1300 Limal
Tél. 32 (0)10 42 02 90 - info@anthemis.be - www.anthemis.be
Toutes reproductions ou adaptations totales ou partielles de ce livre, par quelque procédé que
ce soit, réservées pour tous pays.
Dépôt légal : D/2013/10.622/57
ISBN : 978-2-87455-787-3
Mise en page : Michel Raj
ePub : ebookme
Réalisé avec le soutien de la Fédération Wallonie-BruxellesSommaire
Développements jurisprudentiels récents en bail de droit commun et en bail de
résidence principale
Mathieu HIGNY
De quelques délais emblématiques du contrat de vente
Catherine DELFORGE, Yannick NINANE et Marie-Pierre NOËL
Incidences de la réception-agréation dans le contrat d’entreprise sur la charge de
la preuve et les responsabilités
Bernard DE COCQUÉAU et André DELVAUX
Table des matièresDéveloppements jurisprudentiels récents
en bail de droit commun et en bail de
résidence principale
Mathieu HIGNY
Avocat au barreau de Bruxelles
Collaborateur scientifique au Centre de droit privé de l’Université catholique de Louvain
Introduction
1. Un contrat multiforme. Le contrat de bail peut prendre plusieurs formes. Il existe le bail
1 2commercial gouverné par la loi du 30 avril 1951 , le bail à ferme soumis à la loi du 4 novembre 1969 ,
3le bail de résidence principale régi par la loi du 20 février 1991 . Tous présentent une caractéristique
4 5commune : ils constituent des « espèces particulières » du « bail à loyer » , plus précisément du «
6louage de maisons » , que l’on qualifie volontiers de bail (immobilier) de droit commun. Celui-ci est,
pour sa part, organisé par des dispositions générales visées aux articles 1714 à 1762bis du Code civil, que
les législations précitées complètent ou remplacent sur divers aspects.
2. Objet de la présente contribution. Depuis quelques années, nous concentrons notre activité de
7recherche scientifique sur le bail (immobilier) de droit commun , avec un crochet par le bail de
8résidence principale . Cette contribution se limitera donc volontairement et arbitrairement à ces deux
sujets, avec un accent mis sur le premier. Dans ce cadre, nous proposons de faire état de la
jurisprudence récente en la matière, en prenant comme point de départ certains arrêts récents de la
Cour de cassation et de la Cour constitutionnelle les concernant.
_______________
1 M.B., 10 mai 1951.
2 M.B., 25 novembre 1969.
3 M.B., 22 février 1991.
4 Article 1711 du Code civil.
5 Ibid.
6 Ibid.
e7 M. H IGNY, Le bail de droit commun, Guide juridique de l’entreprise, Traité théorique et pratique , 2 éd.,
Titre III, Liv. 33 bis, 2011 ; M. H IGNY, « La déficience des installations électriques en droit du
bail », R.G.D.C., 2012, pp. 45 à 56, note sous Cass., 25 mars 2010 ; M. H IGNY, « La délivrance
du bien loué en droit commun du bail immobilier », J.T., 2012, pp. 641 à 643, obs. sous Cass.,
21 novembre 2011.
8 M. H IGNY et M. DE SMEDT, « Le bail de résidence principale : modifications législatives et
jurisprudence récentes », in B. K OHL (éd.), Le bail et le leasing immobilier, Coll. Commission
Université-Palais, vol. 112, Liège, Anthemis, 2009, pp. 69 à 244.Chapitre 1
9La délivrance des lieux loués
103. Arrêt du 21 novembre 2011 de la Cour de cassation . « En vertu de l’article 1719 du Code
civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation
particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée, 2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour
lequel elle a été louée et 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Conformément à l’article 1720 de ce Code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de
réparations de toute espèce.
Il suit de ces dispositions que, lorsque le bail porte sur un bien spécialement destiné à une exploitation
déterminée et aménagé en vue de celle-ci, le bailleur doit, sauf convention contraire, délivrer le bien
en un état qui rende cette exploitation possible, compte tenu des prescriptions administratives
applicables lors de la conclusion du bail, et, sous réserve d’une modification postérieure de celles-ci,
maintenir le bien dans cet état pendant la durée du bail ».
Section 1
L’article 1719, 1°, du Code civil
4. La première obligation du bailleur. D’après l’article 1719, 1°, du Code civil, « le bailleur est
obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° de délivrer
au preneur la chose louée ». La délivrance est un acte purement matériel qui représente « la mise de la
11chose louée à la disposition du preneur » et peut se manifester de diverses façons (par la remise des
clés, la communication des codes d’accès, etc.).
12La Cour de cassation parle d’une obligation essentielle dans le chef du bailleur . C’est même son
13premier devoir . En raison de cette caractéristique, le président du Tribunal de première instance de
14Bruxelles a ordonné, par décision prononcée sur requête unilatérale basée sur l’article 584, alinéa 3,
du Code judiciaire et introduite par la tutrice d’un mineur auquel un bailleur empêchait d’accéder à
son appartement, la remise des clés et la délivrance dudit appartement à compter de l’entrée en vigueur
du bail intervenant quelques jours plus tard, le tout sous peine d’astreinte.
Il en résulte également que sa méconnaissance peut justifier la résolution du contrat aux torts de son
15débiteur sur pied de l’article 1184 du Code civil .
5. L’objet de la délivrance . La délivrance doit porter sur l’immeuble décrit dans le contrat. Il a été
jugé que, « pour fixer l’étendue des lieux loués, il convient de s’en référer à la convention de bail ;
16qu’en effet, celle-ci est la loi des parties (article 1134 du Code civil) » . Si elle se réfère à une maison
17avec garage, ce dernier doit également être remis au preneur .
18 19Par un arrêt du 10 septembre 1965 et un arrêt du 27 février 1968 , la Cour de cassation a eu
20l’occasion de préciser que les accessoires du bien loué doivent être mis à la disposition du locataire .
Dans le premier arrêt, elle indique que cela vaut même si rien n’est prévu à leur sujet dans le bail, ce
dernier les comportant « sans stipulation particulière ». Dans le second arrêt, elle fait valoir que «[l]’obligation de délivrer la chose louée, incombant au bailleur, s’étend aux accessoires de cette chose
couverts par le loyer, soit aux commodités immobilières ». Mais que sont les accessoires ? Y. Merchiers
les désigne comme étant « les droits nécessaires à la pleine et entière jouissance de la chose en raison de
21sa nature même » . Pour les Pandectes, ce sont des éléments que « le locataire y a vu. L’eau est
évidemment un accessoire de la maison, et le locataire a pu en considérer l’usage comme faisant partie
22du prix de la location » . Terminons en signalant qu’un objet ne pourra constituer un accessoire que
s’il est « couvert par le loyer », s’il fait « partie du prix de la location ». En cas de contestation ne
pouvant trouver sa solution dans les dispositions contractuelles, elle devra être tranchée en se fondant
sur le montant du loyer. Pour qu’un élément puisse valablement être retenu comme un accessoire (p.
ex., un garage), il faut que le loyer soit suffisant pour le couvrir avec le principal (p. ex., une maison).
Section 2
erL’article 1720, alinéa 1 , du Code civil
6. Les réparations de toute espèce. L’obligation de délivrance qui incombe au bailleur est plus
erlarge que le simple fait de devoir remettre le bien à son cocontractant. L’article 1720, alinéa 1 , du
Code civil le contraint également à le lui livrer « en bon état de réparations de toute espèce ». Toutes
23les réparations sont visées par cette disposition . On peut donner comme exemple « le
rafraîchissement des papiers peints et peintures, la bonne fermeture des portes et fenêtres, le bon état
24des canalisations d’eau, de gaz, d’électricité, le bon fonctionnement du chauffage, etc. » . Cependant,
il faut rester dans les limites du raisonnable ; la détermination de l’étendue des réparations dépendra de
l’état du bien, de son ancienneté, de son caractère plus ou moins luxueux, en d’autres termes, de sa
situation factuelle.
erLa jurisprudence recèle plusieurs cas de manquement du bailleur à l’article 1720, alinéa 1 , du Code
civil. C’est ainsi qu’il a été décidé qu’« en ne délivrant pas la chose en bon état de réparation de toute
espèce, c’est-à-dire en n’ayant pas muni le tuyau d’une crapaudine alors que la plateforme était
accessible par d’autres locataires (et que le tuyau d’évacuation des eaux de cette toiture était obstrué par
une boîte de “Coca-Cola” vide), le bailleur a manqué à l’obligation de délivrance et de jouissance
25paisible des articles 1719 et 1720 du Code civil » . De même, « le bailleur qui ne peut justifier
d’aucun entretien de l’appareil (un chauffe-eau) depuis son placement ne prouve pas la bonne
26exécution de son obligation de délivrance » .
erNormalement, le bailleur doit spontanément veiller au respect de l’article 1720, alinéa 1 , du Code
civil. Le preneur peut naturellement prendre l’initiative et lui réclamer la réalisation de toutes les
27réparations qu’il estimerait nécessaires pour occuper l’immeuble . Si le bailleur refuse de s’exécuter, il
28pourra se prévaloir des remèdes du droit commun . Il veillera toutefois à agir avec diligence : « le
preneur qui intente tardivement une action pour obtenir des réparations alors qu’il s’est abstenu de faire
des mises en demeure pendant 20 ans, a aggravé par son inaction prolongée l’état de l’immeuble, a
renoncé implicitement à demander ces réparations et commet un abus de droit en tentant de profiter
d’un loyer peu élevé et après que celui-ci ait été fixé en réclamant d’importants travaux de rénovation
29» .
7. La mise en conformité des lieux loués. Il se peut que, lors de la conclusion du bail, le bien loué
ne soit pas conforme aux normes qui sont en vigueur à ce moment et qui s’appliquent à lui, rendant
alors son exploitation impossible, voire extrêmement onéreuse, eu égard aux travaux de mise en
erconformité requis. En vertu de l’article 1720, alinéa 1 , du Code civil, le locataire peut-il exiger du
bailleur que le bien lui soit délivré après sa mise en conformité ou mettre en cause sa responsabilité si
l’on constate en cours de bail que le bien était affecté d’un défaut de conformité auxdites normes ?
Cette question n’a pas manqué de retenir l’attention des auteurs et des juges du fond. Dans unjugement du 18 janvier 2008, le Tribunal de première instance de Bruxelles l’a résumée en ces termes :
« prévoyant la possibilité première (mais susceptible de modification) d’une occupation aux fins de
“night-shop”, ce bail suscite-t-il pour le bailleur l’obligation de délivrer un bien permettant
concrètement une telle exploitation, sous peine d’engager sa responsabilité contractuelle ? Il n’existe pas
de réponse générale à la question de la portée sur les obligations des parties d’une clause d’affectation
du bien. En effet, l’affectation précisée dans un contrat peut répondre à une exigence du bailleur ou,
au contraire, répondre au choix du locataire que le bailleur se limite à accepter et à figer pour ne pas
donner au locataire la liberté de choix ultérieur ou pour limiter cette liberté par un contrôle lui
réservant la possibilité de refuser un autre choix, éventuellement en étant redevable de justifier son
refus ; selon le cas, et en fonction également des caractéristiques du bien loué et des compétences des
30parties, la réponse à la question posée varie » . Lorsque les parties ont omis d’apporter une réponse à
cette question, on peut noter une certaine tendance dans le chef des juges du fond à contraindre le
bailleur à « rendre possible la destination contractuelle du bien loué en prenant en considération les
31réglementations administratives en vigueur » , à délivrer le bien « en état d’être utilisé conformément
32 33à sa destination » , « en état de servir à l’usage prévu » , « dans un état rendant l’exploitation possible
34compte tenu des prescriptions administratives » , « dans un état (le) rendant approprié à l’usage auquel
35(il) est destiné » . Certaines juridictions du fond vont jusqu’à lui imposer l’obtention « des
autorisations nécessaires […] afin de permettre une jouissance des lieux conforme aux prescriptions de
36l’autorité » . S’agissant de ces autorisations, pour B. Louveaux, une distinction doit être faite entre
celles qui sont urbanistiques et celles qui concernent l’exploitation : sauf disposition contraire, les
37premières relèvent de la responsabilité du bailleur, tandis que les secondes de celle du preneur . Enfin,
Y. Merchiers estime qu’en l’absence de convention contraire, « l’obligation de délivrance n’impose pas
au bailleur d’effectuer des travaux d’aménagement et de transformation au bien loué afin qu’il
38convienne à un usage particulier, celui-ci fût-il spécifié au contrat » .
Aux termes de son arrêt du 21 novembre 2011, la Cour de cassation a (enfin) pris position sur cette
question. Elle décrète que, « lorsque le bail porte sur un bien spécialement destiné à une exploitation
déterminée et aménagé en vue de celle-ci, le bailleur doit, sauf convention contraire, délivrer le bien
en un état qui rende cette exploitation possible, compte tenu des prescriptions administratives
applicables lors de la conclusion du bail, et, sous réserve d’une modification postérieure de celles-ci,
maintenir le bien dans cet état pendant la durée du bail ».
Pour bien comprendre cet arrêt, il importe de le décoder.
Premièrement, la Cour fait sienne, sans s’y référer, la thèse développée par Y. Merchiers en 1997,
39qu’elle reprend presque mot pour mot . Cependant, elle s’écarte de la position de ce même auteur,
publiée en 1990 et évoquée ci-dessus, qui écrivait que, sauf disposition contractuelle contraire, «
l’obligation de délivrance n’impose pas au bailleur d’effectuer des travaux d’aménagement et de
transformation au bien loué afin qu’il convienne à un usage particulier, celui-ci fût-il spécifié au contrat
40» . En effet, la Cour de cassation refuse de casser la décision qui lui était soumise et dans laquelle les
juges d’appel avaient estimé que le bailleur devait supporter des travaux de mise en conformité
préconisés par l’expert judiciaire au regard de l’avis du service régional d’incendie.
Deuxièmement, elle ne vise pas dans son arrêt n’importe quel bien. Il doit s’agir d’un immeuble «
spécialement destiné à une exploitation déterminée » et aménagé en vue de cette exploitation. Nous
pensons que ces indications portent sur l’hypothèse visée par le Tribunal de première instance de
Bruxelles dans le jugement précité du 18 janvier 2008, à savoir celle de « l’affectation précisée dans un
contrat [qui répond] à une exigence du bailleur ». Comme nous l’avons déjà mentionné, « ces
précisions [de la Cour] ne peuvent être comprises, selon nous, que comme signifiant que le bailleur
doit avoir fixé préalablement la destination qu’il entend donner à son bien, et que ce dernier est d’ores
et déjà, avant sa mise en location, aménagé en ce sens. Pour le dire autrement, c’est le bailleur qui
prend l’initiative de la détermination de la destination des lieux à louer. Le candidat-locataire vient alors
41à lui sachant à quoi ces derniers serviront s’il les prend en location » .Troisièmement, puisque le bailleur fixe la destination du bien loué, il est normal qu’il doive s’assurer
que le locataire sera en mesure de développer les activités liées à cette destination. Cela implique que
l’immeuble soit délivré et maintenu dans un état permettant le déploiement de ces activités et, donc,
que le bailleur doive, le cas échéant, entreprendre les travaux de mise en conformité qui s’imposent. M.
La Haye et J. Vankerckhove citent ainsi, comme exemple, que « la location d’une boutique destinée au
commerce de charcuterie obligerait le bailleur à y faire construire une cheminée indispensable à une
42exploitation du genre » . Ch.-E. De Frésart prend, quant à lui, le cas d’un immeuble donné en
location comme restaurant : « s’il a retenu pour seule destination possible de son immeuble celle d’un
restaurant, il lui appartiendra, sauf dispositions en sens contraire, d’assurer à son locataire que les
équipements existants des cuisine, chambre froide, réserve, salle de restaurant, sanitaires, installation de
chauffage et autres soient en bon état de servir ». Du point de vue réglementaire, le bailleur doit
s’assurer que le bien satisfait aux « prescriptions administratives applicables lors de la conclusion du bail
». Il est dès lors tenu, par exemple, d’« effectuer les travaux imposés par l’autorité pour répondre aux
43normes de salubrité ou de prévention contre l’incendie » qui existent au moment de cette
conclusion. Les faits soumis à l’appréciation de la Cour de cassation concernaient une salle de fêtes qui
ne pouvait plus être exploitée car, dès la conclusion du bail, elle n’était plus en règle au regard des
dispositions en matière d’incendie. En principe donc, le bailleur aurait dû prendre en charge les travaux
requis pour que ces dispositions soient respectées.
Il est à noter que le moment clé à retenir est la conclusion du bail, et non la délivrance du bien loué. Il
n’est pas impossible que ces deux événements interviennent à des époques différentes, la conclusion du
44bail pouvant avoir lieu antérieurement . Dans ce cas, si les normes devaient avoir évolué entre ces
deux moments, il faudrait se placer à la date de la conclusion pour déterminer si le bailleur a satisfait ou
non à son obligation de mise en conformité.
Enfin, l’enseignement de la Cour doit être assorti de deux réserves. D’une part, il ne vaut que « sauf
convention contraire », c’est-à-dire faute pour les parties d’avoir réglé cette question dans leur contrat.
D’autre part, il cesse en cas de « modification postérieure » des prescriptions administratives. À cet
égard, on peut envisager le changement de la réglementation qui existait lors de la conclusion du bail
ou l’adoption de nouvelles dispositions requérant, en cours de contrat, la réalisation de travaux
(nouveaux ou complémentaires) dans les lieux loués pour qu’ils soient mis en conformité. À ce niveau,
la position développée par la Cour dans ses arrêts du 29 mai 1989, lesquels étaient d’ailleurs visés dans le
pourvoi, reste pour nous applicable : « les travaux d’aménagement requis en vertu de (nouvelles)
normes de sécurité imposées par l’autorité (après la conclusion du bail) afin de pouvoir exploiter le bien
loué, ne sont pas des travaux d’entretien ou de réparation imposés par les articles 1719 et 1720 du Code
45civil au bailleur » . Si rien n’a été prévu à leur sujet dans la convention, ces travaux n’incombent pas à
ce dernier. Ils ne doivent pas davantage être pris en charge par son cocontractant qui pourrait même
46invoquer l’article 1722 du Code civil lorsque « les dépenses qui s’ensuivent lui apparaîtraient
47disproportionnées dans l’intérêt qu’il aurait au maintien du bail » .
Section 3
erLe régime supplétif de l’article 1720, alinéa 1 , du Code civil
8. Les dérogations autorisées. Le caractère essentiel de l’obligation de délivrance du bailleur lui
48interdit d’y déroger totalement . Il ne lui est cependant pas défendu de prévoir qu’il n’assumera
49aucune réparation de toute espèce . En soulignant qu’il est possible de réduire la délivrance « à l’acte
50purement matériel de la mise à la disposition du preneur de la chose promise » , la Cour de cassation
l’énonce expressément. On retrouve la confirmation du caractère supplétif du régime des réparations
51de toute espèce dans un arrêt du 25 mars 2010 , ainsi que dans l’arrêt commenté, puisque les
développements dans ce dernier ne trouvent à s’appliquer, mentionne-t-il, que « sauf convention
contraire ».Il est dès lors parfaitement envisageable d’inscrire une disposition selon laquelle le bailleur est délié de
ertoute obligation résultant de l’article 1720, alinéa 1 , du Code civil. Dans le même ordre d’idées, il
veille généralement à insérer une clause par laquelle le preneur reconnaît avoir reçu le bien « en bon
52état d’entretien » ou « en état impeccable », que « le bien est en parfait état de toutes réparations
53locatives ou autres » , ou aux termes de laquelle le locataire stipule « connaître les lieux loués et
54reconnaître les avoir reçus en parfait état » , voire accepte « l’état dans lequel les lieux loués se
trouvent », « bien connu de lui ». Toutes ces dispositions impliquent que le locataire « renonce à
55réclamer au bailleur des travaux de mise en état des lieux loués » . Par contre, elles ne le libèrent pas
de son obligation de réaliser des réparations qui seraient requises par des vices cachés qui existaient au
56moment de la délivrance .
9. La dérogation tacite. On peut lire dans la doctrine que « la dérogation au principe de la
délivrance en bon état peut être tacite ; elle peut résulter de l’inaction du preneur qui prend possession,
57qui n’émet aucune prétention pendant un certain temps et qui paie ses loyers sans réserve » . Le juge
doit donc se livrer à un examen des circonstances de l’espèce afin de déterminer une éventuelle
acceptation tacite de l’état de l’immeuble lors sa délivrance et donc une renonciation tacite au bénéfice
erde l’article 1720, alinéa 1 , du Code civil. À ce niveau, il faut un silence circonstancié, soit « un silence
58qui, compte tenu des circonstances, ne peut normalement signifier autre chose qu’une acceptation » .
Rajoutons que, pour la Cour de cassation, « [l]a renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut se
59déduire que de faits non susceptibles d’une autre interprétation » . Il en résulte que « la simple prise
[de] possession des lieux sans protestation ne permet pas de considérer qu’il y a acceptation tacite […]
Ce n’est que par son silence prolongé que le locataire sera considéré comme ayant accepté tacitement
60les lieux en leur état » .
_______________
9 Cette section est librement adaptée et actualisée de M. H IGNY, op. cit. , J.T., 2012, pp. 641 à
643, obs. sous Cass., 21 novembre 2011.
10 Cass., 21 novembre 2011, J.T., 2012, pp. 640 et 641, obs. M. HIGNY, op. cit.
11 Y. MERCHIERS, Les baux. Le bail en général, Bruxelles, Larcier, 1997, p. 167.
12 Cass., 17 juin 1993, Pas., 1993, I, p. 582 ; R.C.J.B., 1996, p. 227, note J.H. H ERBOTS, pp. 234
eà 261. En ce sens, J.P. Fontaine-l’Évêque, 24 août 2007, J.J.P., 2009, p. 335 ; Civ. Bruxelles (75
ch.), 13 septembre 2007, J.J.P., 2009, p. 390. Pour un commentaire récent de l’arrêt du 17 juin
1993 de la Cour de cassation, voy. Fr. G LANSDORFF, « Les clauses limitatives ou exonératoires
de la responsabilité du bailleur », in Fr. G LANSDORFF (coord.), Actualité en droit du bail,
Bruxelles, Bruylant, 2010, pp. 4 et 5.
e13 J.P. Wavre (2 cant.), 23 janvier 2007, J.J.P., 2009, p. 359.
14 Civ. Bruxelles (réf.), 26 février 2007, disponible sur www.jdj.be.
e15 J.P. Louvain (2 cant.), 10 mars 1998, R.G.D.C., 1998, p. 159, qui concerne le défaut de mise à
disposition d’un garage pourtant mentionné dans le bail comme faisant partie du bien donné en
location et représentant un élément essentiel au sein d’une ville dans laquelle les possibilités pour
se garer sont limitées ; J.P. Messancy, 30 juin 1999, Baux Act., 1999, p. 124, qui concerne le refus
de laisser le locataire avoir accès aux lieux loués ; J. U YTDENHOUWEN, « Uitvoeren van
bouwwerken in het kader van de huur : stedenbouwkundige aspecten », Huur, 2002, p. 77. Bien
que cela soit discuté, la résolution unilatérale ne semble pas admise : P. W ÉRY, « La résolution
unilatérale d’un contrat de bail immobilier est interdite », J.T., 2010, pp. 709 à 718, note sous
eCiv. Bruxelles (75 ch.), 19 mai 2009, J.T., 2010, pp. 718 à 722.
re16 Civ. Huy (1 ch.), 16 février 2000, J.J.P., 2001, p. 44.
e17 J.P. Louvain (2 cant.), 10 mars 1998, R.G.D.C., 1998, p. 159.
18 Cass., 10 septembre 1965, Pas., 1966, p. 52, note infrapaginale 1.
19 Cass., 27 février 1968, Pas., 1968, p. 810.20 S. B EYAERT, « Rechten en verbintenissen van de verhuurder », in M. DAMBRE, B.
HUBEAU et S. STIJNS (ed.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, p. 351.
21 Y. MERCHIERS, op. cit., 1997, p. 167.
22 Pand., v° « Bail à ferme ou à loyer », n° 322 bis, cités par J.P. Liège, 13 février 1995, J.L.M.B.,
1996, p. 1127.
23 F. GEVAERT, « Huurschade- juridische aspecten », Huur, 1998-1999, p. 149.
24 Y. M ERCHIERS, « L’incidence sur les relations contractuelles entre bailleur et preneur de
normes nouvelles émanant d’une autorité publique imposant des travaux de transformation et
d’aménagement du bien », R.C.J.B., 1990, p. 552, note sous Cass., 29 mai 1989.
25 Liège, 6 avril 2000, R.G.D.C., 2001, p. 180.
e26 Mons (21 ch.), 9 mars 2011, Bull. ass. , 2011, p. 445. Voy. aussi à propos d’un chauffe-eau
défectueux ayant entraîné la mort du locataire et la condamnation au pénal du bailleur : Corr.
e eLiège (14 ch.), 8 mars 2001, J.J.P., 2003, p. 73, note ; Corr. Bruxelles (57 ch.), 4 septembre
2008, J.L.M.B., 2010, p. 665, note N. B ERNARD, « Chronique d’une mort annoncée… et
évitable ».
e27 Civ. Bruxelles (75 ch.), 19 mai 2009, J.T., 2010, pp. 718 à 722, note P. W ÉRY, op. cit. , J.T.,
2010, pp. 709 à 718.
28 A. V ERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, p.
141. La résolution unilatérale ne paraît pas autorisée : P. W ÉRY, op. cit. , J.T., 2010, pp. 709 à
718.
29 J.P. Ixelles, 2 décembre 2004, J.J.P., 2008, p. 133.
e30 Civ. Bruxelles (75 ch.), 18 janvier 2008, J.J.P., 2009, p. 410.
e31 J.P. Gand (5 cant.), 27 septembre 2001, T.G.R., 2002, p. 5.
e32 J.P. Liège (2 cant.), 13 février 1995, J.L.M.B., 1996, p. 1127.
33 Civ. Louvain, 6 novembre 1991, cité par PAUWELS et MASSART, A-III-1-3, n° 9.
34 J.P. Grâce-Hollogne, 13 décembre 2001, J.L.M.B., 2002, p. 523.
35 J.P. Beringen, 13 février 2004, R.G.D.C., 2005, p. 468, note B. H UBEAU, « Verhuren zonder
stedenbouwkundige vergunning : geen nietigheid, maar een grond voor ontbinding ».
e36 Civ. Bruxelles (20 ch.), 27 juin 2000, J.J.P., 2003, p. 31. En ce sens, Civ. Bruxelles, 15
septembre 1995, J.J.P., 1998, p. 5 ; T.R.O.S., 1996, p. 176, note K. C REYF, « De omvang van
de leveringsplicht van de verhuurder met betrekking tot aanvraag van bouw- en
exploitatievergunningen ».
37 B. LOUVEAUX, Le droit du bail. Régime général, Bruxelles, De Boeck, 1993, p. 90.
38 Y. MERCHIERS, op. cit., 1990, p. 554.
e39 Y. M ERCHIERS, op. cit. , 1997, p. 168. En ce sens, J.P. Liège (2 cant.), 13 février 1995,
J.L.M.B., 1996, p. 1127 ; J.P. Lennik-Saint-Quentin, 23 juin 1997, J.J.P., 1998, p. 366, obs. ; Civ.
e eBruxelles (20 ch.), 27 juin 2000, J.J.P., 2003, p. 31 ; J.P. Gand (5 cant.), 27 septembre 2001,
T.G.R., 2002, p. 5 ; J.P. Grâce-Hollogne, 13 décembre 2001, J.L.M.B., 2002, p. 523 ; J.P.
Beringen, 13 février 2004, R.G.D.C., 2005, p. 468, note B. H UBEAU, « Verhuren zonder
stedenbouwkundige vergunning : geen nietigheid, maar een grond voor ontbinding » ; A.
CLABOTS, « Wie past het verhuurde handelspand aan aan gestelde vereisten van brandveiligheid
? Het eeuwige ping-pong spel tussen huurder en verhuurder », Huur, 2005, pp. 190 et 191.
40 Y. MERCHIERS, op. cit., 1990, p. 554.
41 M. HIGNY, op. cit., J.T., 2012, p. 642.
42 M. L A HAYE et J. V ANKERCKHOVE, « Le louage des choses. Les baux en général », Les
Novelles, Larcier, 2000, p. 418.
43 Ch.-E. DE FRÉSART, « La délivrance et l’état des lieux », in G. B ENOIT, I. D URANT, P.A.
FORIERS, M. V ANWIJCK-ALEXANDRE et P. W ÉRY (dir. scient.), Le droit commun du bail,
Bruxelles, la Charte, 2006, p. 120.
44 Ch.-E. DE FRÉSART, op. cit. , in Le droit commun du bail…, pp. 109 et 110 ; M. H IGNY, op. cit. ,
Guide juridique de l’entreprise…, p. 55.
45 Cass., 29 mai 1989, R.C.J.B., 1990, pp. 533 à 540, note Y. M ERCHIERS, op. cit. , 1990, pp.
540 à 558. En ce sens, J.P. Ixelles, 2 décembre 2004, J.J.P., 2008, p. 133.46 « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est
résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances,
demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il
n’y a lieu à aucun dédommagement. »
47 M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, op. cit., p. 429.
e48 Comm. Mons (3 ch.), 13 octobre 1999, J.J.P., 2001, p. 115. Les dérogations partielles sont, par
contre, licites, ce qui est d’ailleurs souligné dans ce jugement (voy., en détail, Fr.
GLANSDORFF, op. cit., pp. 4 à 12).
49 J. N YCKEES, « Art. 1719-1720 B.W. », in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar
met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, 2012, pp. 194 à 197.
50 Cass., 17 juin 1993, Pas., 1993, I, p. 582 ; R.C.J.B., 1996, p. 227, note J.H. H ERBOTS, pp. 234
à 261.
51 Cass., 25 mars 2010, R.G.D.C., 2012, pp. 44 et 45, note M. HIGNY, op. cit.
52 J.P. Torhout, 22 juin 2004, J.J.P., 2006, p. 242.
e53 Comm. Mons (3 ch.), 13 octobre 1999, J.J.P., 2001, p. 115.
54 Ibid.
55 Ibid.
e56 Ibid. Voy. aussi : J.P. Grâce-Hollogne, 13 juillet 2006, Échos log., 2008, p. 33 ; Civ. Bruxelles (75
ch.), 13 septembre 2007, J.J.P., 2009, p. 390.
57 M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, op. cit., p. 419.
58 P. V AN OMMESLAGHE, Droit des obligations. Tome premier. Introduction. Source des obligations
(première partie), Bruxelles, Bruylant, 2010, p. 497.
59 Cass., 21 décembre 2001, C.99.0528.F ; 13 septembre 2004, C.03.0540.F ; 10 février 2005,
C.03.0601.F ; 25 avril 2008, C.06.0286.F ; 24 décembre 2009, C.09.0024.N. Tous ces arrêts sont
disponibles sur www.juridat.be.
60 Ch.-E. DE FRÉSART, op. cit. , in Le droit commun du bail…, p. 117. Pour un exemple, voy. J.P.
Ixelles, 2 décembre 2004, J.J.P., 2008, p. 133.Chapitre 2
61La garantie des vices cachés
6210. Arrêt du 25 mars 2010 de la Cour de cassation . « Si, lors de la réalisation du bail, la chose
louée présente un vice clairement apparent et que le preneur a eu la possibilité et l’obligation de le
connaître, le bailleur est dispensé de son obligation de garantie. Dans ces circonstances, le preneur est
présumé avoir accepté la chose louée dans l’état dans lequel elle se trouve ».
Section 1
Une responsabilité contractuelle dans le chef du bailleur
11. Une obligation de résultat. Selon l’article 1721 du Code civil, « il est dû garantie au preneur
pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne
les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le
bailleur est tenu de l’indemniser ».
Cette disposition traite de la responsabilité du bailleur pour les vices cachés. Il est ici astreint à une
63obligation de résultat qui trouve sa source dans celle de faire jouir paisiblement son cocontractant de
la chose louée pendant la durée du bail (art. 1719, 3°, C. civ.).
Dans son arrêt du 25 mars 2010, la Cour parle d’une « obligation de garantie ». Comme nous avons
64déjà eu l’occasion de l’évoquer , le terme « garantie » n’est pas adéquat. Dans le cadre du contrat de
65vente qui contient aussi des dispositions en matière de vices cachés , le vendeur est assujetti à une
véritable garantie en ce qu’en l’absence de clauses contractuelles contraires convenues avec son
66acheteur, lesquelles supposent sa bonne foi , il ne peut s’y soustraire lorsque les conditions de sa mise
en œuvre sont réunies. Par contre, le bailleur est autorisé à échapper à l’article 1721 du Code civil
même en l’absence de clause exonératoire de responsabilité en démontrant qu’il est confronté à une
67cause étrangère libératoire, c’est-à-dire un « obstacle insurmontable » qui rend impossible l’exécution
68de son obligation « de tenir le preneur indemne pour les vices cachés » et qui « est exempt de toute
69faute » de sa part. Ceci étant, tant le vendeur que le bailleur peuvent être mis hors cause en
établissant que les conditions d’application de leur régime respectif en matière de vices cachés ne sont
pas rencontrées.
Section 2
Les caractéristiques du vice
12. L’inhérence du défaut. La mise en œuvre de l’article 1721 du Code civil exige comme première
70condition qu’un défaut inhérent affecte le bien loué, au niveau de ses matériaux, de sa conception,
de ses installations, de sa structure, etc. La date à laquelle il a commencé à lui porter atteinte importe
peu. Il n’est donc pas exigé qu’il soit présent au moment de la conclusion du bail. S’il se développe en
cours de bail, le bailleur pourra voir sa responsabilité contractuelle engagée. Comme le met en
évidence J. Dewez, « il importe peu que [ce dernier] ait ou non connaissance du vice lors de la
71 erconclusion du bail » . L’article 1721, alinéa 1 , in fine, du Code civil signale en effet que son régime
trouve à s’appliquer « quand même le bailleur ne (l’) aurait pas connu lors du bail ».