Le crédit hypothécaire

Collectif, Anthemis

Description

Les Éditions Anthemis vous proposent un outil complet à propos du crédit hypothécaire et de sa pratique

Le crédit hypothécaire est une opération importante de la vie économique et financière de l’emprunteur. Il constitue pourtant, dans la pratique notariale, un acte souvent banalisé, dont les différents intervenants ne mesurent que trop rarement la portée réelle. Cet ouvrage balaie la matière de manière pratique, au travers de six thèmes qui posent aujourd’hui des difficultés.

Le champ d’application de la loi du 4 août 1992 et la délicate articulation entre les régimes légaux impératifs sont étudiés ; plusieurs questions sont abordées dont celle des crédits mixtes ou des crédits dont l’emprunteur n’est pas détenteur des droits réels affectés en hypothèque. Le régime des sûretés est également approfondi, dont ceux du cautionnement à titre gratuit et de la solidarité-sûreté. Un sujet de pratique notariale pure est ensuite consacré au prêt hypothécaire entre particuliers et à la plus-value que le notariat peut apporter à cet égard.

Sont également examinés les incidents liés à l’exécution du contrat de crédit, dont la question des indemnités exigées par l’organisme bancaire en cas de remboursement anticipé du crédit. Un volet s’attache enfin à mesurer la responsabilité du dispensateur de crédit en cas d’abus de sûretés ou de simulation et les solutions pratiques que le notariat peut apporter lorsqu’il est exigé des parents, qui se portent garants, d’acquérir une part de l’immeuble de leur enfant.

L’accent des contributions est orienté vers les difficultés rencontrées par la pratique et les solutions pragmatiques qui peuvent y être apportées.

Cet ouvrage est destiné avant tout au notariat, mais intéresse également les banquiers, les juristes d’entreprises, les avocats, les magistrats, les comptables et conseils fiscaux, financiers ou patrimoniaux.

Un ouvrage écrit par des professionnels, pour des professionnels

A PROPOS DES ÉDITIONS ANTHEMIS

Anthemis est une maison d’édition spécialisée dans l’édition professionnelle, soucieuse de mettre à la disposition du plus grand nombre de praticiens des ouvrages de qualité. Elle s’adresse à tous les professionnels qui ont besoin d’une information fiable en droit, en économie ou en médecine.

Informations

• Publié par: Anthemis
• Date de parution: 04 mai 2016
• Nombre de lectures: 90
• EAN13: 9782874558771
• Langue: Français

Extrait

Cette version numérique de l’ouvrage a été réalisée par Communications s.p.r.l. (Limal) pour le © Anthemis s.a.


La version en ligne de cet ouvrage est disponible sur la bibliothèque digitale ­Jurisquare à l’adresse www.jurisquare.be .

Réalisé avec le soutien de la Fédération Wallonie-Bruxelles.


© 2015, Anthemis s.a.

Place Albert I, 9 B-1300 Limal
Tél. [phone] – [e-mail] – www.anthemis.be

ISBN : 978-2-87455-877-1

Toutes reproductions ou adaptations totales ou partielles de ce livre, par quelque procédé que ce soit et notamment par photocopie, réservées pour tous pays.

Mise en page : Communications s.p.r.l.
Sommaire
Crédit hypothécaire : nouvelles législations entrant en vigueur en 2015 et 2016
Philippe D’H aen et Paul H eymans
Crédit hypothécaire et sûretés
Michèle Grégoire
Quand les banques exigent que la sûreté personnelle accède à la propriété de l’immeuble financé par le crédit hypothécaire – Origine de la pratique, risques patrimoniaux et fiscaux et solutions
Pierre J oisten et Matthieu Van Molle
Crédit hypothécaire et crédit d’investissement – Indemnités, frais et pénalités
Christine Biquet-Mathieu
Responsabilité du banquier dispensateur de crédit hypothécaire
Cédric A lter et Lydie Van Muylem
Les prêts hypothécaires entre particuliers
Laurent B arnich
Crédit hypothécaire : nouvelles législations entrant en vigueur en 2015 et 2016
Philippe D’H aen
Manager Special Servicing and Legal Advisor Credit Operations Stater Belgium S.A. Membre du Conseil d’administration de Febelfin/Union professionnelle du crédit (U.P.C.) Vice-Président de la Commision Crédit hypothécaire de Febelfin/U.P.C. Collaborateur de l’Université de Liège
Paul H eymans
Legal, Tax, Risk & Control Manager Credit Operations Membre du Conseil d’administration et du Bureau de Febelfin/ Union professionnelle du crédit (U.P.C.) Président de la Commission Crédit hypothécaire de Febelfin/U.P.C. Vice-Président de l’European Mortgage Federation
Introduction
La législation du crédit hypothécaire sera modifiée en trois phases en 2015 et 2016.
La majeure partie de la loi du 4 août 1992 (ci-après, « L.C.H. ») sera intégrée le 1 er avril 2015 au livre VII « Services de paiement et de crédit » du Code de droit économique (C.D.E.).
L’accès à l’activité de prêteur hypothécaire sera modifié dans le même livre VII le 1 er juillet 2015, tandis qu’un tout nouveau volet relatif à l’accès à l’activité d’intermédiaire en crédit hypothécaire entrera en vigueur à la même date.
La directive européenne sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel devra être transposée en droit national le 21 mars 2016.
Nous développerons ces modifications aux sections 1 et 2 .
Section 1
Le livre VII « Services de paiement et de crédit » du Code de droit économique 1
Sous-section 1
En général
Le volet « crédit hypothécaire » du livre VII « Services de paiement et de crédit » du Code de droit économique 2 devance la transposition de la directive européenne 2014/17/UE du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel en droit national belge et est par conséquent à considérer comme une législation transitoire.
Sous-section 2
Rapport avec la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire
§ 1. La loi relative au crédit hypothécaire : partie intégrante du nouveau Code de droit économique
En ce qui concerne le crédit hypothécaire, le livre VII reprend aux articles VII.123 à VII.147 la majeure partie de la loi du 4 août 1992 (L.C.H.). Le taux annuel correspondant est remplacé néanmoins par le taux débiteur, calculé conformément à un arrêté royal d’exécution délibéré en Conseil des ministres.
Le volet crédit hypothécaire du livre VII entrera en vigueur le 1 er avril 2015 3 – un peu moins d’un an avant la transposition obligatoire de la directive en droit belge.
L’article 2, reprenant 81 définitions, est entré en vigueur le 29 mai 2014 4 , soit le lendemain de la publication de la loi du 19 avril 2014 au Moniteur belge .
Ainsi, pour la définition du consommateur, nous nous référons à l’article 2, 2°, du livre I er 5 du Code de droit économique : « toute personne qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale ».
Nous savons que le législateur belge défend une interprétation large du concept du consommateur tant en crédit à la consommation qu’en matière de crédit hypothécaire (ici l’art. 1 er de la L.C.H. est plus explicite que la loi relative au crédit à la consommation ou L.C.C.), puisqu’il suffira que le but de l’opération soit principalement privé. Ce qu’on appelle les crédits mixtes, ce sont donc des crédits régis 6 .
Le législateur européen a, par ailleurs, une approche plus étriquée. Ainsi, le considérant n o 12 de la directive 2014/17/UE précise :
« Lorsque le contrat est conclu à des fins qui n’entrent qu’en partie dans le cadre de l’activité commerciale ou professionnelle de l’intéressé et lorsque la finalité commerciale ou professionnelle est si limitée qu’elle n’est pas prépondérante dans le contexte global du contrat, cette personne devrait également être considérée comme un consommateur. »
On pourrait se demander ce qui a poussé le législateur à préférer la formulation de la L.C.C. pour la définition du consommateur dans le Code de droit économique alors que celle de la L.C.H. répondait davantage à sa vision.
L’impact de la date d’entrée en vigueur de ces définitions nous semble faible dans la mesure où les articles 123 à 147 du livre VII qui y réfèrent n’entreront en vigueur que le 1 er avril 2015.
Il n’en ira plus ainsi à cette date malgré la volonté affichée du législateur de ne rien modifier à la législation du crédit hypothécaire réglementé avant la transposition de la directive européenne 2014/17/UE. Les travaux préparatoires 7 précisent, en effet, que « l’intention est de maintenir les champs d’application tant de la loi relative au crédit à la consommation que de la loi relative au crédit hypothécaire, en attendant la transposition de la directive sur le crédit. La définition reprend les conditions cumulatives actuelles de la L.C.H. (fins immeubles + garanties hypothécaires et similaires). Si ces conditions cumulatives ne sont pas respectées, il s’agit d’un crédit à la consommation ».
L’application de définitions transversales (en fait largement empruntées au crédit à la consommation) ne manquera pas de susciter à nouveau des controverses. Il en va plus particulièrement de la définition du prêteur ainsi que de la définition du contrat de crédit qui s’écartent des définitions ou concepts en usage dans la L.C.H. Et, enfin, la notion de taux débiteur.
§ 2. La définition de prêteur dans le Code de droit économique versus L.C.H.
Nous savons que la L.C.H. concerne aussi bien le prêteur professionnel qualifié d’entreprise hypothécaire, c’est-à-dire une personne qui pratique les opérations de crédit hypothécaire visées à l’article 1 er et qui en fait sa profession habituelle, soit à titre principal, soit à titre d’appoint (art. 37 de la L.C.H.), mais encore le particulier qui accorde occasionnellement un prêt régi 8 .
Le prêteur est défini à l’article 1.9.34° du Code de droit économique comme toute personne physique ou morale qui consent un crédit dans le cadre de ses activités commerciales ou professionnelles … Ce n’est que la reproduction de la définition reprise à l’article 1 er , 2°, de la loi relative au crédit à la consommation, elle-même reprise de la directive 2008/48/CE du 23 avril 2008.
La notion de prêteur dans le livre VII est donc à la fois plus restreinte et plus large que celle utilisée dans l’actuelle L.C.H.
Le particulier qui accorde un prêt remplissant les conditions des articles 1 er et 2 de la L.C.H. est soumis au titre I er 9 .