Comment ils se sont enrichis grâce à la location saisonnière

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« Avec ce livre, j’ai voulu me plonger dans les arcanes de la location saisonnière, donner une vision objective de cette activité réputée lucrative. Comment ? En faisant mon travail de journaliste et en partant à la rencontre de nombreux investisseurs, débutants et chevronnés.

Que ce soit à la mer, à la montagne ou à la campagne, j’ai rencontré des propriétaires heureux, qui m’ont ouvert leur porte, dévoilé leurs stratégies, avoué leurs revenus, parfois aussi confié leurs difficultés et leurs doutes.

Si ces hommes et ces femmes m’ont parlé de façon très libre, c’est sans doute parce qu’ils aiment partager et s’ouvrir aux autres, une condition indispensable à la réussite d’un projet dans la location saisonnière.

Mais j’ai souhaité également recueillir les avis, conseils et témoignages de très nombreux professionnels du secteur pour choisir les meilleures options en ce qui concerne la fiscalité, l’emplacement du bien mis en location, son aménagement, les prix à pratiquer, les modalités de classement en « résidence de tourisme » et bien sûr sa promotion, sur internet et ailleurs.

Ce long et passionnant travail d’enquête sur la location saisonnière, j’ai également tenu à le partager dans ce livre parce que j’ai moi-même sauté le pas pour devenir propriétaire loueur, parce que j’ai personnellement franchi toutes les étapes d’un projet réussi : l’achat du bien, sa rénovation, sa promotion, la fiscalité et l’ensemble des démarches administratives...

Au final, croyez-moi, le jeu en vaut franchement la chandelle.

La location saisonnière, c’est du travail mais c’est aussi une immense source d’enrichissement humain et souvent une opération financière très intéressante. »


Ludovic Matten

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Informations

Publié par
Date de parution 15 mars 2013
Nombre de visites sur la page 247
EAN13 9782818804247
Licence : Tous droits réservés
Langue Français

Informations légales : prix de location à la page 0,0127 €. Cette information est donnée uniquement à titre indicatif conformément à la législation en vigueur.

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Ludovic Matten
COMMENT ILS SE SONT ENRICHIS GRÂCE À LA LOCATION SAISONNIÈRE

Journaliste depuis plus de quinze ans dans la presse quotidienne régionale, marié, père de deux petites filles, Ludovic Matten est également propriétaire de trois appartements meublés, dont deux loués à la semaine en Haute-Savoie. Il a développé son intérêt pour l’immobilier locatif et sa culture financière en collectant le plus d’informations possible, dans tous les domaines liés à la location saisonnière et à travers toute la France. Ce livre est un bilan minutieux de son enquête.

L’auteur est joignable à ludovic.matten@maxima.fr

infos/nouveautés/catalogue :
www.maxima.fr

8, Rue Pasquier, 75008 Paris
Tél. : 01 44 39 74 00 - Fax : 01 45 48 46 88

© Maxima, Paris, 2013.

ISBN : 978-2-818-80424-7

Tous droits de reproduction, de traduction et d’adaptation réservés pour tous pays.

Cette œuvre est protégée par le droit d’auteur et strictement réservée à l’usage privé du client. Toute reproduction ou diffusion au profit de tiers, à titre gratuit ou onéreux, de tout ou partie de cette œuvre, est strictement interdite et constitue une contrefaçon prévue par les articles L 335-2 et suivants du Code de la Propriété Intellectuelle. L’éditeur se réserve le droit de poursuivre toute atteinte à ses droits de propriété intellectuelle devant les juridictions civiles ou pénales

Introduction
Qui suis-je ? Pourquoi ce livre ?
Journaliste depuis une quinzaine d’années en presse quotidienne, marié, père de deux petites filles, je n’ai pas eu la chance de naître une cuillère d’argent dans la bouche. Ma culture financière et immobilière étant limitée, je me suis construit, doucement, patiemment, en collectant le plus d’informations possible, afin de contourner les écueils, d’éviter les erreurs. Aujourd’hui propriétaire de trois appartements meublés, dont deux loués à la semaine en Haute-Savoie, j’ai souhaité me pencher sérieusement sur la location saisonnière, véritable niche fiscale... pourvu que l’on maîtrise ses spécificités.
Rapidement, comme tout jeune bailleur, j’ai été confronté à la fiscalité. Comment déclarer mes revenus sans alourdir mon imposition ? J’ai cherché sur internet, n’y ai rien trouvé de probant. Je me suis alors décidé à enquêter et à coucher mes recherches sur papier. Pour en faire profiter le plus grand nombre.
J’ai également souhaité me plonger dans les arcanes de la location saisonnière, offrir une vision assez précise et concise de cette activité... lucrative. Comment ? En partant à la rencontre de nombreux investisseurs, débutants et chevronnés. Que ce soit à la mer, à la montagne, en ville ou à la campagne, j’ai rencontré des propriétaires heureux, qui m’ont ouvert leur porte, dévoilé leur stratégie, avoué leurs revenus. Dans un pays où argent rime avec tabou, cette transparence m’a réconcilié avec une société que je trouvais trop fermée, égoïste. Cependant, si ces hommes et ces femmes se sont confiés, c’est sans doute parce qu’ils aiment partager et s’ouvrir aux autres. Pas étonnant qu’ils réussissent ce qu’ils entreprennent.
Bonne lecture !
1. Location saisonnière, premier tour d’horizon
Qui n’a pas rêvé de posséder sa résidence principale, évidemment, mais aussi un petit mas en Provence, une villa en Bretagne, un appartement en montagne... ou un château en Espagne... ? Disposer, à l’envi et sans aucune contrainte, d’une résidence secondaire n’est pas à la portée de tous. Bien peu de Français ont les moyens d’entretenir deux logements et de payer taxes et charges qui grèvent un budget déjà bien chahuté en ces temps de vaches maigres. Et puis, qui va placer de l’argent aujourd’hui dans l’immobilier, un marché que nombre d’experts estiment sur le déclin ? Pourquoi se lancer dans le locatif alors que la fiscalité ne cesse de s’alourdir ? Ne vaut-il mieux pas s’asseoir sagement au coin du feu et regarder son livret A faire des petits ?
Dans la tempête, les prudents vous le diront, il est préférable de s’abstenir et d’attendre que le calme revienne. Les opportunistes, dans le même temps, continuent à investir. Et les riches sont de plus en plus riches, entre autres grâce à l’immobilier, car, bien conseillés, ils évitent les erreurs et surfent sur la vague du succès.
Mettre tous les atouts de son côté
C’est toute la substance de ce livre : comment profiter pleinement de l’immobilier, alors que la pierre, dans certaines régions, semble s’éroder ? Ne vous imaginez pas qu’il suffise de claquer des doigts pour décrocher des rendements somptueux. Ne pensez pas que l’argent vous tombera dans les bras. En revanche, en suivant quelques principes de base, en utilisant, ou réutilisant, des recettes qui ont fait leurs preuves, vous aurez les cartes en main pour, vous aussi, appréhender le marché et lancer ou relancer votre activité d’investisseur immobilier.
Comment ? En investissant dans le locatif saisonnier. Pourquoi ? Simplement parce que l’on peut y gagner beaucoup d’argent... Les nombreux témoignages que j’ai collectés vous feront prendre conscience d’une chose : quels que soient ses revenus et sa capacité d’emprunt, chaque Français, dit « moyen » (quel terme péjoratif !), bien conseillé, peut se constituer un patrimoine immobilier. Encore faut-il en avoir envie. Et mettre tous les atouts de son côté. En lisant cet ouvrage, résultat de centaines d’heures de recherches, de discussions approfondies avec des investisseurs tous plus passionnés les uns que les autres, vous affinerez votre projet, définirez vos objectifs et vous serez armé pour vous lancer dans une aventure qui vous enrichira humainement et financièrement.
Avant d’entrer dans le vif du sujet, listons quelques questions que tout le monde se pose... avant d’investir.
Investir ? C’est un truc de riche, ça, non ?
Distinguons bien les verbes placer et investir. Le placement, c’est quand on a l’argent. L’investissement, c’est faire travailler l’argent des autres. La différence est fondamentale. Il ne faut pas forcément s’appuyer sur un gros capital pour se lancer. Tout juste devrez-vous monter un dossier suffisamment solide pour convaincre votre banque de vous faire confiance.
Sortons des clichés et évacuons les a priori : acheter un logement en plus de sa résidence principale ne fait pas de vous un « riche ». Et qu’importe de toute façon ce que pensent les autres, l’essentiel est de se construire un avenir, de préparer celui de ses enfants. Qui n’avance pas, recule. L’immobilier, plus rassurant que la Bourse, moins contraignant que l’entrepreneuriat, mais pas forcément moins prenant, est l’un des leviers sur lesquels vous pouvez vous appuyer. Nous verrons d’ailleurs que certains se sont créé un véritable empire... en partant de rien. Plus vous commencerez jeune, mieux ce sera. Croyez-moi, ceux qui se sont lancés tardivement le regrettent. « Pourquoi ne l’ai-je pas fait avant ? », ai-je entendu à maintes reprises.
Vous m’avez convaincu. Mais où dois-je investir ? Et comment ?
Ce serait évidemment trop simple de répondre en quelques lignes. Et, bien sûr, trop facile d’avoir LA formule magique : mer, montagne, campagne ou ville, c’est à vous de choisir. « C’est bien beau d’inciter les gens à se lancer mais, même en faisant attention, je peine à boucler mes fins de mois. Et j’ai parfois du mal à payer mon impôt sur le revenu. Alors, comment faire, dans mon cas, pour se créer un patrimoine ? Je suis pourtant prête à faire des sacrifices, à me battre... », souligne Valérie, motivée mais désemparée. Sachez-le, des solutions existent. Vous découvrirez des opportunités à partir de... 20 000 €. Ceux qui ont réussi avant vous le prouveront.
Selon vos ressources et votre capacité d’emprunt, vous pourrez dénicher un bien immobilier susceptible de vous satisfaire. Nous aurions pu vous conseiller d’investir dans une place de parking, dans de la location nue (il existe, en France, des biens vendus à peine 20 000 €, qui offrent une rentabilité supérieure à 10 %), mais nous nous concentrerons sur la location meublée, plus particulièrement saisonnière. Pourquoi ? Le régime fiscal qui lui est appliqué est très avantageux. « Cela fait plus de dix ans que je loue, en meublé, une partie de mon chalet, dévoile Dominique, du haut de ses montagnes. Je n’ai jamais payé un centime de prélèvements sociaux, ni un centime d’impôt supplémentaire... »
Le locatif saisonnier, comment cela fonctionne ?
Il ne suffit pas de semer une graine et d’attendre la récolte. Avant de vous lancer, il vous faudra définir vos objectifs : vouloir gagner de l’argent tout en profitant d’un appartement de vacances ? Se concentrer uniquement sur la rentabilité ? Se créer un patrimoine, sans réellement se soucier du montant des loyers ? Chaque cas est différent. Néanmoins, pour réussir dans cette activité, il faudra vous en donner les moyens. « C’est...
2. Définir ses objectifs
Avant d’évoquer la location, de parler de la clientèle, des astuces qui peuvent vous permettre de mieux louer et de rentabiliser au maximum votre investissement, il est nécessaire, voire indispensable, de définir vos objectifs, de connaître vos attentes.
La location saisonnière, finalement, cela veut tout dire et ne rien dire. Certains n’ont, disons-le clairement, pas besoin de louer pour (bien) vivre. D’autres se contentent de réserver leur maison quelques semaines par an pour payer les charges courantes. Et puis, il y a ceux qui ont acheté un appartement dans une zone touristique, évidemment pour en profiter, mais qu’ils veulent (ou doivent) rentabiliser au maximum, « n’étant pas Rothschild », comme je l’ai souvent entendu lors de mes entretiens.
Ils sont de plus en plus nombreux à se glisser dans la brèche de la location saisonnière, l’opportunité étant trop belle pour ne pas être saisie. Ceux-là, généralement, savent parfaitement ce qu’ils veulent, ont une idée bien claire de leurs souhaits et n’ont pas attendu après nous pour s’enrichir... Avant de vous lancer, définissez vos objectifs pour arrêter la stratégie à adopter.
1. Je veux m’offrir une résidence secondaire
« Et j’en ai les moyens. Qu’importe finalement le prix, je ne vais pas chercher à louer un endroit qui sera mien, une villa que j’occuperai à loisir. » Inutile de s’attarder sur un cas qui ne concerne pas la location saisonnière. Les Français suffisamment riches pour s’offrir un coin de ciel bleu sans chercher à gagner de l’argent avec une résidence secondaire, il en existe à foison. « Parfois, explique-t-on dans une grande agence immobilière alpestre, certains propriétaires vendent leur logement. Ils ne savent pas trop pourquoi. Les enfants ont grandi, ils n’aiment plus venir en hiver car il fait froid... Ils décident alors de tourner la page. Durant toutes ces années, leur bien immobilier a pris de la valeur. Parfois, beaucoup de valeur. Et lorsqu’ils signent l’acte de vente, ils se retrouvent face à moi, dans le bureau, presque déboussolés : “Que va-t-on faire de cet argent ?”, s’interrogent-ils. Ils ont déjà ce qu’il leur faut : leur maison principale, une résidence en bord de mer... »
Difficile de rentabiliser dans des zones très tendues
Une autre remarque vient de Paul, un propriétaire habitant l’île d’Oléron... d’avril à octobre. « Je préfère bien évidemment Oléron à l’île de Ré, clame-t-il. Pourquoi ? Simplement parce que c’est plus sauvage, moins cher... et qu’il y existe une vraie vie à l’année. Êtes-vous seulement allé à Sainte-Marie-de-Ré en hiver ou en automne ? Avez-vous passé le pont en fin d’hiver, même lorsqu’il fait beau ? Toutes les maisons sont vides, les rues désertes. C’est presque lugubre. » L’île de Ré, jouxtant La Rochelle, est hors de prix. La moindre maisonnette se négocie plus de 200 000 €. « Je cherchais un petit pied-à-terre, raconte Daniel. En allant sur l’île de Ré, en août, je suis tombé amoureux de cet endroit, unique, avec ces maisons blanches qui se fondent parfaitement dans le paysage. J’aime le climat qui y règne, les gens qui laissent leur voiture le temps des vacances et qui se déplacent en vélo. Je suis entré dans une agence immobilière pour me renseigner. Je cherchais un petit produit, entre 30 et 40 m², avec un petit accès extérieur, un jardinet ou une terrasse, histoire de profiter des belles journées d’été. L’agent qui m’a reçu m’a alors refroidi. Pour ce type de logement, comptez entre 250 et 300 000 € m’a-t-il sorti. J’étais sur les fesses. Ce marché n’est pas pour moi... et surtout pas pour mes finances... » Si nous vous racontons ces histoires, c’est que l’île de Ré est le territoire des résidences secondaires. Et non des locations saisonnières. Vous parviendrez très difficilement à rentabiliser un achat sur une île si précieuse. Les propriétaires qui investissent là-bas placent une partie de leur argent, sans chercher à le faire fructifier.
« La location saisonnière, un casse-tête »
« Il existe des personnes qui achètent et cherchent à louer le plus possible, nuance Stéphanie, agent basé à La Flotte en Ré. En avril, les locations tournent bien, comme en mai avec les ponts ; et, évidemment, en juillet et en août. » Et d’ajouter, histoire de bien cerner le contexte : « Vous pouvez trouver des biens à moins de 300 000 €, sans accès extérieur certes, mais cela existe... » Pour louer, ensuite, c’est une autre histoire...
Les propriétaires de résidence secondaire n’ont donc pas tous la volonté de gagner de l’argent avec leur bien immobilier. Ainsi, Francis Dubois, qui s’est créé un très beau patrimoine au fil du temps, a acquis une maison dans les Landes, où il aime venir flâner. « Je considère, à tort peut-être, que louer en saisonnier représente une grosse maintenance, des soucis d’entretien, des états des lieux permanents, ou presque, ainsi que des baux renouvelés souvent, témoigne ce Corrézien. C’est un casse-tête, en somme... » Et, d’ajouter : « Même si je vis en partie de mes revenus locatifs, je n’ai tout simplement pas le goût de louer ma maison secondaire, où j’ai toutes mes affaires personnelles. » Ce produit immobilier, qui s’est apprécié avec le temps, va désormais être mis en vente. « Pour réaliser un autre projet, qui me tient à cœur, en Corrèze », conclut-il.
2. J’ai acheté une maison que je loue pour payer les frais
Beaucoup de Français sont dans ce cas. Avec l’explosion des charges et, surtout, l’augmentation des taxes, les résidences secondaires non commercialisées finissent par coûter cher. « La clientèle qui investit sur le Grand-Massif est plutôt familiale. Elle cherche à profiter de son investissement tout en le louant quelques semaines par an afin de payer les charges », témoigne Emmanuelle Beunier, de l’agence Renand, en Haute-Savoie.
Loin, très loin des Alpes, dans la petite commune de Bar-sur-Aube, à proximité de la Haute-Marne et de Colombey-les-Deux-Eglises, Hughes Peronnet, ancien industriel, a acheté un appartement. Pour faire plaisir à son épouse. « J’en ai trouvé un dans le centre historique de Bar-sur-Aube, au sein d’une résidence sécurisée. Je voulais préparer l’avenir. On ne sait en effet jamais ce qui peut nous arriver. S’il m’arrivait un malheur, ma femme ne se verrait pas habiter dans notre maison actuelle, qui serait bien trop grande pour elle. J’ai donc anticipé et déniché un T3 sympa... sans objectif réel. »
Hughes n’avait encore jamais cherché à le rentabiliser. « On a arrosé la crémaillère pendant un an et demi... régulièrement, se marre-t-il. À un moment, je me suis dit qu’il allait falloir faire quelque chose de cet appart’. Je l’ai donc retapé, de fond en comble. Puis l’ai fait classer “meublé de tourisme”. J’ai fait venir Clévacances, qui l’a homologué 4 clés. Si je le louais, c’était uniquement pour une clientèle haut de gamme. Je n’ai en effet pas envie de m’embêter. »
« Je pourrais louer deux ou trois fois plus »
Pour preuve, Hughes Peronnet ne loue pas son gîte moins d’une semaine. « Je ne cherche pas le meilleur taux d’occupation possible, dévoile-t-il. Cette solution me permet de payer mes charges. Dernièrement, les impôts me sont tombés dessus. Ils m’ont dit que l’appartement, que je détiens en SCI, devait être géré comme une société. Je ne vais quand même pas m’em... à prendre un comptable pour un truc que je loue une fois de temps en temps à des étrangers. » Hughes s’étrangle presque : « Je pourrais le louer deux ou trois fois plus, en faire un commerce. Mais à quoi bon ? Et puis, si les impôts continuent à me chercher des poux, j’arrêterai la location saisonnière. » Ce qui, dans l’absolu, l’ennuierait. « Car, c’est vrai, j’aime rencontrer des Italiens, des Canadiens, des Anglais ou même des Australiens, qui viennent découvrir la région, la Champagne, Essoyes, la ville de Renoir, Colombey et le Mémorial De Gaulle... Les relations humaines sont au moins aussi importantes que l’argent... »
En Charente-Maritime, sur l’île de Ré, Annie Rousseau a acquis une maison il y a des années. L’explosion du foncier l’a contrainte à louer son logement secondaire. « Ces locations, je les considère comme des bonus financiers, dit-elle. Néanmoins, elles sont bien utiles pour payer les frais de fonctionnement et les taxes. » Toujours plus importants. Vous l’avez compris, ces investisseurs ne cherchent pas à gagner de l’argent. Ils essayent surtout de ne pas en perdre.
3. Je veux utiliser une partie de ma maison
Transformer une dépendance en un logement très convenable qui peut accueillir des vacanciers, l’idée n’est pas saugrenue. Ils sont de plus en plus à faire ce choix, légitime et rapidement rentable.
« Au départ, note Jacques, propriétaire en Auvergne, nous avions créé un espace...
3. Se focaliser sur la qualité du bien
Avant de bien louer, il faut savoir... acheter
Cela paraît évident mais il est toujours bon de le rappeler. Les meilleures affaires immobilières se font lors de l’achat. Bien acheter, c’est s’assurer une belle rentabilité... ou une revente aisée. Car ne l’oublions pas, un coup de cœur peut s’estomper. Les envies du jour ne sont pas forcément celles du lendemain. Certains appartements de vacances, qui étaient autrefois des lieux incontournables, sont aujourd’hui délaissés.
En montagne, il existe pléthore d’exemples. « Il y a quinze ou vingt ans, nous aimions venir ici, témoigne Colette, propriétaire à l’Alpe-d’Huez, plusieurs semaines par an. Une semaine à Noël, deux semaines en février. Et au moins une semaine en été. On a passé d’excellents moments. Les enfants ont appris à skier dans la station, ils connaissaient les pistes par cœur. Et puis, les enfants ont grandi, ont quitté le foyer, ont créé le leur. Nous venons encore... mais bien plus rarement. » Comme Denise aux Carroz-d’Arâches. Son appartement est spacieux, idéalement situé, au centre du village, à deux pas des pistes. « L’année dernière, je ne suis venue qu’une semaine en hiver et une semaine en été avec ma petite-fille. » Depuis que son mari est décédé, l’appartement ne vit plus comme avant. Et si les enfants ne souhaitent pas préserver le patrimoine familial, il sera vraisemblablement vendu.
« Il faut arrêter de croire que les agents immobiliers se gardent toutes les bonnes affaires »
Imaginons désormais un couple sans enfant qui a toujours laissé la gestion de son bien à une agence. Une fois les charges, taxes et frais déduits, l’appartement lui coûte de l’argent. Pourquoi, dans ces cas-là, conserver un bien qui coûte et ne sera pas transmis ? C’est avec ces gens-là que les meilleures affaires se font. « Trouver des propriétaires qui n’ont pas besoin d’argent et qui vendent un appartement à rénover, sans charme mais avec du potentiel, cela peut être la très belle affaire, consent, sous couvert d’anonymat, un agent immobilier. Certains confrères se les gardent, ces trésors... ». « Il faut arrêter de croire que les agents immobiliers se gardent toutes les bonnes affaires, confie Guillaume Lanvin, agent immobilier en Gironde. Beaucoup, d’ailleurs, n’achètent rien du tout ». « Et même si on sait que certains biens sont des affaires, on n’a pas les moyens de tout acheter », sourit Emmanuelle Beunier, agent immobilier en Haute-Savoie.
« Des bonnes affaires, on peut en trouver partout, poursuit Guillaume Lanvin. Dernièrement, j’ai trouvé un petit immeuble à vendre sur le site seloger.com. J’avais mis une alerte mail et dès que j’ai vu l’annonce, j’ai appelé... pour visiter le lendemain matin, à la première heure. Cette annonce était visible de tous. Et n’importe qui aurait pu acheter... » La différence entre un bon négociateur et un acheteur lambda, c’est que l’investisseur n’hésitera pas à casser les prix. Et saura être réactif. « Il faut être capable de prendre une décision dans l’heure », affirme Guillaume, propriétaire de plusieurs biens locatifs et qui cherche toujours la perle rare, sur Bordeaux. « Cela prendra le temps qu’il faudra, sourit-il. Je veux faire du saisonnier sur Bordeaux mais je suis hyper exigeant. Comme quoi, même en étant agent immobilier, on n’a pas accès à tout... »
Comme l’a si bien dit Guillaume, un bon achat doit être pensé. « Quand on sait ce que l’on veut, où on le veut, il faut être prêt à dégainer », martèle-t-il.
Je peux, suivant ces recommandations, vous parler d’un achat que nous avons effectué en 2010 avec mon épouse. Propriétaires d’un studio aux Carroz-d’Arâches, en Haute-Savoie, nous maîtrisions le lieu, les avantages et inconvénients de la station. Prêts à réinvestir, nous avons contacté l’agence qui nous avait vendu le premier bien. « Si vous avez une bonne affaire, bien placée, même avec un peu de travaux, n’hésitez pas à nous appeler », avions-nous dit en substance.
L’agence ne nous a pas rappelés. Mais nous l’avons relancée. Pour nous entendre dire : « Ah oui, j’ai rentré un produit qui pourrait vous intéresser. Je ne l’ai pas encore fait visiter. Et il n’est pas affiché sur notre site internet. »
Pourquoi le vendeur l’a-t-il vendu à ce prix-là ?
La présentation du bien faite, nous l’avons « réservé ». Huit jours plus tard, nous débarquions dans la station, pour deux jours. Le prix de l’appartement était fixé à 82 000 € frais d’agence inclus. Après une légère négociation, nous l’avons acquis pour 80 000 €. Une affaire ? Sans aucun doute. Après un vrai travail de rénovation, qui nous a coûté une bonne partie de nos vacances, l’appartement était prêt à être loué. Au total, ce bien de 34 m², meublé et refait à neuf, nous a coûté à peine plus de 100 000 €. Le premier locataire l’a apprécié. Tellement qu’il nous a proposé de le racheter... 150 000 €.
Pourquoi ne pas l’avoir revendu ? Une fois la taxe sur la plus-value payée, nous aurions récupéré 130 000 €....
4. Investir avec un budget très serré
Investir... selon son budget
Investir dans la location saisonnière avec... 20 000 €
Jean-Pierre Blanchard, photographe de profession, souhaitait, il y a trois petites années, réaliser un petit investissement immobilier, histoire de préparer l’avenir et une retraite qu’il entend passer dans le Sud. Il s’est lancé dans la location de mobil-homes. Grand bien lui en a pris.
Il ne faut pas rêver, le mobil-home n’est pas forcément l’investissement miracle. En s’essayant à ce type de location, certains se sont brûlé les ailes. « Les campings ont vite compris que c’était trop rentable pour laisser n’importe qui s’installer sur leurs emplacements », souligne une personne très bien informée. « C’est vrai, confirme Jean-Pierre Blanchard. Un gestionnaire de camping n’a aucun intérêt à accepter que des propriétaires privés s’installent sur son terrain. J’ai fait pas mal de recherches. De nombreux campings refusent les mobil-homes privés. Ou établissent des règles drastiques. Par exemple, certains demandent à changer le mobil-home tous les trois ans. Et imposent des loyers très importants. Sur la Côte d’Azur, certains campings demandent des loyers de 6 ou 8 000  par an pour les frais de fonctionnement. » À ce tarif, inutile d’espérer gagner de l’argent.
Louer des mobil-homes... en hiver
Mais Jean-Pierre ne s’est pas démonté. Il a repris ses recherches. « J’habite Taninges, en Haute-Savoie, explique-t-il. À quelques kilomètres de mon domicile, à Verchaix exactement, cinq mobil-homes étaient à vendre, à l’unité ou en lot. Des mobil-homes d’occasion que j’ai achetés 110 000 , en tout. » Le camping est municipal. « Un peu plus loin, à Samoens, le...
6. Dix belles réussites de location saisonnière
1. Benoît Munier, le Champenois qui investit dans les Alpes
Benoît Munier est un original. Vigneron de son état, il a repris la propriété familiale de ses parents, près d’Epernay. Évidemment, cet homme de 34 ans est un peu plus solvable que certains entrepreneurs débutants... ce qui ne l’empêche pas d’être rigoureux dans ses différents investissements. Et, vous allez le voir, en affaires, Benoît est un vrai opportuniste. Ses choix défient parfois la raison. Mais, au feeling, il réussit des coups assez fumants.
« Benoît a une façon de procéder, dans l’immobilier, qui peut paraître surprenante, témoigne son ami Dominique Plu, agent immobilier. Il a sa propre logique. Son approche n’est pas classique. Il agit plutôt au coup par coup et s’en tire plutôt pas mal. On a l’impression qu’il fait des choix non réfléchis. Mais je vous le dis, il mène bien sa barque... »
À 34 ans, Benoît Munier gère une exploitation viticole. Son champagne est connu... et reconnu. Mais, une fois l’hiver venu, il « s’embête un peu ». « Une bonne partie de l’année, je suis dans les vignes, témoigne-t-il. Les dimanches, les jours fériés, je ne connais pas. Mais il arrive un moment où l’activité se met en sommeil, je m’ennuie un peu. J’avais besoin de m’occuper. »
« Je n’allais pas perdre grand-chose »
Il a décidé de se lancer dans l’immobilier locatif... saisonnier. « En 2006, révèle-t-il, j’ai vu une annonce dans Paru-Vendu. C’était un studio de 18 m², à Samoens 1600. Je me suis renseigné, j’ai vu les photos, j’ai appelé à droite et à gauche pour mieux appréhender la station... me rendre compte des infrastructures, connaître l’enneigement, et j’ai acheté. » Sans même se déplacer. « Un petit coup de folie, sourit-il. Le prix était attractif, puisque j’ai payé ce studio 48 000 €. Je n’allais de toute façon pas perdre grand-chose. »
Rapidement, Benoît s’est rendu sur place (quand même...). « Cela correspondait à ce que je voulais. La vue donnait sur la vallée, l’appartement était louable en l’état. Il suffisait de changer la déco, installer quelques meubles plus actuels... et le tour était joué. »
Ne restait qu’à le commercialiser. « Un gars, sur place, m’a dit : si vous le louez 5 ou 6 semaines par an, ce sera déjà bien. Cela m’a boosté. J’aime les challenges. »
Les affaires, Benoît, ça le connaît. « L’année dernière, je l’ai loué 24 semaines, se marre-t-il. Ne pensez pas que ça a été simple. J’ai mis une stratégie en place, une stratégie agressive... qui a bien fonctionné ». Et qui fonctionne encore. « Une agence immobilière, sur place, m’a interpellé : Monsieur Munier, comment faites-vous pour louer autant ?”. À l’origine, c’est leur boulot de savoir, non ? Je leur ai dit que je pratiquais une politique de prix bas. Ils ont rétorqué : “On va s’aligner.” Effectivement, ils ont baissé leurs tarifs. Mais quand ils louent 260 € en janvier, je peux baisser jusqu’à 160 € la semaine ». Ne proposez pas à Benoît de faire gérer ses biens par des agences. « Je l’ai fait une fois, pour un autre appartement. J’avais acheté pour 150 € de produits d’entretien. Une semaine après, il n’y en avait déjà plus... »
« L’agent immobilier pensait que je rigolais »
Cette façon bien à lui d’appréhender l’immobilier locatif saisonnier lui apporte de belles satisfactions. Lancé en 2006, il a poursuivi l’aventure. « J’ai d’abord acheté un autre appartement, plus grand (34 m²) dans le centre de Samoens, raconte ce Marnais. En allant dans mon premier studio, pour quelques jours de vacances, j’ai fait la connaissance d’un agent immobilier (qui n’est pas Dominique Plu...). On a sympathisé et je lui ai dit : Tiens, à l’occasion, si t’as une bonne affaire, n’hésite pas à m’appeler. (il sourit) Un jour, il me téléphone et me dit : J’ai un super produit. Il m’a emmené le voir, c’était un appart’ de 34 m², bien placé, avec un garage en sous-sol, mais cuit (sic). Cela faisait 25 ans que les propriétaires n’avaient rien fait dedans. Il y avait des toiles d’araignées partout. Les propriétaires en voulaient près de 150 000 €. J’en ai proposé 100 000. Mon copain, l’agent immobilier, pensait que je rigolais. Mais je ne rigolais absolument pas. Je lui ai dit que je saurais attendre. Je suis quelqu’un de patient. »
Patient et persévérant. « Plus tard, les propriétaires m’ont fait une contre-proposition à 125 000 € et nous sommes tombés d’accord pour un prix de 117 000 €, sans les frais de notaire. » Benoît a pris soin de retaper le produit. « J’ai engagé un artisan du coin... qui est devenu un copain. On a tout refait comme il fallait, avec des matériaux de qualité. » Résultat : sur le marché, ce joli appartement de montagne se négocierait autour des 200 000 €. « A chaque fois que j’achète un bien, je le prends sur 25 ans, révèle-t-il. Il est hors de question que je sorte de l’argent. » S’il le souhaitait, ce bien, idéalement placé, se louerait tout l’hiver. « Mais, pour cet appartement, je suis très sélectif, précise-t-il. C’est un peu notre résidence secondaire, on se l’est approprié. Quand je le loue, c’est au prix fort. De la sorte, je sais que les gens qui viennent vont faire attention. »
« Je n’achète que si j’ai le sentiment de faire une bonne affaire »