Etude Chine 2007 rapport

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Mai 2007 Étude financée par le Ministère de l’Agriculture et de la pêche – DGFAR Co-financement Office National des Forêts Avec le soutien de France Bois Forêt. ÉTATS DES LIEUX Perspectives des marchés des produits bois,De l’aménagement intérieur etDe la construction en ChineÉtude réalisée par FrenchTimber Mai 2007 FrenchTimber - 1 - Mai 2007 Chapitre IV - La consommation de bois en Chine : industrie et marché de la construction : Le boom du marché de la construction dans les années 1990 a entraîné une forte densité d’immeubles de plus de cinq étages et de nouveaux projets de construction dans de nombreuses villes. L'accession de la Chine à l'Organisation Mondiale du Commerce (OMC) a incité beaucoup de sociétés internationales à quitter Hong Kong et d'autres villes asiatiques pour s'installer en Chine, entraînant une hausse de la demande en locaux commerciaux. À l'heure actuelle, la volonté de Shanghai de maintenir un marché vigoureux de la construction (projets d'infrastructure, d'immeubles commerciaux et résidentiels) ne fait aucun doute. L'objectif est d'atteindre 55 milliards de yuans (11 milliards de dollars) d'investissement annuellement en urbanisation. La réforme du logement a débuté en 1999 lorsque les employeurs ont cessé de fournir des logements à leurs employés. La population a été autorisée à contracter des hypothèques pour en acquérir un. Ces changements ont donné naissance à un ...

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Mai 2007



Étude financée par le Ministère de l’Agriculture et de la pêche – DGFAR
Co-financement Office National des Forêts


Avec le soutien de France Bois Forêt.
ÉTATS DES LIEUX
Perspectives des marchés des produits bois,
De l’aménagement intérieur et
De la construction en Chine
Étude réalisée par
FrenchTimber

Mai 2007


FrenchTimber - 1 - Mai 2007

Chapitre IV - La consommation de bois en Chine : industrie et
marché de la construction :


Le boom du marché de la construction dans les années 1990 a entraîné une forte
densité d’immeubles de plus de cinq étages et de nouveaux projets de construction dans de
nombreuses villes. L'accession de la Chine à l'Organisation Mondiale du Commerce (OMC)
a incité beaucoup de sociétés internationales à quitter Hong Kong et d'autres villes
asiatiques pour s'installer en Chine, entraînant une hausse de la demande en locaux
commerciaux. À l'heure actuelle, la volonté de Shanghai de maintenir un marché vigoureux
de la construction (projets d'infrastructure, d'immeubles commerciaux et résidentiels) ne fait
aucun doute.

L'objectif est d'atteindre 55 milliards de yuans (11 milliards de dollars)
d'investissement annuellement en urbanisation.

La réforme du logement a débuté en 1999 lorsque les employeurs ont cessé de
fournir des logements à leurs employés. La population a été autorisée à contracter des
hypothèques pour en acquérir un. Ces changements ont donné naissance à un vaste
marché de construction de nouveaux logements. Les employés ont eu la possibilité d'acheter
des appartements à un dixième de leur valeur marchande. Par la suite, ils ont été autorisés à
les vendre au prix régulier pour se procurer les fonds nécessaires à l’acquisition de
nouveaux logements plus confortables, entraînant une demande encore plus accrue pour les
nouvelles constructions.


Pendant le premier semestre de 2004 le secteur de la construction a connu un grand
développement. La demande en ciment et en acier pour la construction a explosé. La Chine
est le plus grand producteur de ciment dans le monde avec 50 % de la production mondiale ;
813 millions de tonnes de ciment en 2003 dans 6 000 fours à ciment.

Les constructions résidentielles en Chine sont estimées à 450 millions de m² en
2005, et 550 millions de m² en 2006.

Figure 60 : Les zones de construction en chine en 2004 :
20000
15000
10000
5000
0
Est Centre Ouest Chine
surface de construction urbaine construction résidentielle urbaine

Source : China National Construction Department



FrenchTimber - 98 - Mai 2007
I. La construction résidentielle :


Généralités :

Figure 61 : Construction urbaine et rurale en Chine en 2002 /2003 :




Urbain
39%


Rural
61%
Source : State Statistical Bureau

La surface moyenne par habitant est de l’ordre de 23 m² dans les villes et de 26,5 m²
dans les zones rurales. Cependant 30 millions de familles en Chine vivent dans moins de 8
m². L’objectif du gouvernement est d’atteindre, à long terme, un minimum de 30 m² de
surface par habitant. Cependant on note de très grandes différences en fonction des villes et
des niveaux de vie des chinois. Dans les grandes villes, des habitations de plus de 200 m²
ne sont pas rares pour les chinois au niveau de vie élevé.

1) La priorité du gouvernement : les logements abordables

Le logement de luxe n’est pas un souci pour le gouvernement, le véritable problème
se pose plutôt au niveau des logements abordables dans les villes : 180 millions de
personnes, soit 37 % de la population vivant en ville, habitent dans des taudis. La moitié de
ces habitants vivent avec moins de 9 RMB par jour soit 0,91 euros/jour. À Shanghai seul,
440 000 personnes vivent avec une allocation minimale de 290 à 300 RMB par mois soit
29,3 à 30,3 euros par mois. Un tel niveau de revenu ne permet aucun investissement dans le
logement ou la décoration.

La Chine a besoin d'une société stable mais l’urbanisation, conséquence directe
d’une croissance phénoménale du nombre d’habitants, est en train d’envahir le pays. Des
millions de travailleurs migrent des villages et des petites banlieues rurales à la recherche
d’un travail dans les grandes villes. Ils travaillent la plupart du temps comme ouvriers en
construction avec un salaire moyen de moins de 10 000 RMB par an soit 1 000 euros ; ils
vivent dans des dortoirs serrés ou au sein même des chantiers. Ces millions de personnes
qui migrent dans les villes n’ont pas de permis de résidence, elles ne sont donc pas
habilitées à bénéficier des programmes de logements abordables. Le président de
l'association de l’industrie du bâtiment en Chine estime qu'il y a environ 120 millions de
travailleurs migrants qui ne peuvent y trouver qu’un travail provisoire.
Les hausses récentes des coûts risquent d’assombrir les programmes des logements
abordables. Les coûts élevés de terrains, de matériaux et d'énergies de construction
affectent considérablement l’accès au logement de la population pauvre. Le ministère des
autorités de construction et de construction en ville est conscient du risque de conflits
sociaux et d’instabilité sociale ; le gouvernement central ne le tolérera pas longtemps.

Les villes chinoises croissent d’environ 2 km par an. Ce qui pose, pour les autorités
de grands problèmes d’urbanisation. En effet, les gouvernements ne favorisent pas la
construction de résidences ou de villas en proche banlieue car très rapidement, lorsque la
ville arrive sur ces terrains, se posent des problèmes d’infrastructure comme l’eau, les
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routes, etc… De plus, ces constructions favorisent la spéculation immobilière, les terrains
prenant de plus en plus de valeur, la ville approchant. Il est donc très difficile pour les
autorités de satisfaire à la fois l’appétit des promoteurs immobiliers et une urbanisation
contrôlée.


2) Les freins du marché de l’immobilier :


a) L’accès aux terrains :

erEn Chine, le PIB a augmenté de 9.7 % pendant le 1 semestre de 2004. Les
investissements dans l’immobilier ont augmenté de 29 % entre janvier et juin 2004. Et
erparticulièrement durant le 1 quart de 2004 qui était explosif en terme de croissance ayant
pour conséquence une hausse des prix des matériaux de construction de base.

La Commission Chinoise de Banque de Normalisation a publié plusieurs règles pour
améliorer la surveillance des prêts immobiliers.
Tous les terrains non agricoles en Chine appartiennent à l'état. Les entrepreneurs
peuvent acheter les droits d’exploitation d’un terrain durant 70 ans. Quelques promoteurs
immobiliers ont obtenu ces droits à des prix bas grâce à leurs relations au sein du
gouvernement. Le vieux système de transaction trouve son origine dans la spéculation de
terrain : par exemple à Pékin, les droits d’exploitation d’un terrain peuvent être vendus trois
fois avant qu’une construction ne soit commencée.

Le nouveau système, officiellement mis en place en mai 2002 par le MLR13, déclare
que l’ensemble des droits des terres est devenu public. L’une des raisons fut la diminution de
la surface des terres cultivables de 6.7 millions d'ha entre 1998 et 2003. L'application des
règles de droits au terrain a été retardée par quelques gouvernements locaux.
Mais, avant la mise en place de cette loi, les entrepreneurs chinois ainsi que le
gouvernement ont profité de la « flexibilité » des lois antérieures pour « libérer » un
maximum de terrain. Ces entrepreneurs, tel que Beijing Capital Group et Tianhong Group,
ont donc réussi, en quatre mois à se procurer des réserves énormes de terrains équivalents
à la somme totale des terrains vendus lors des dix années antérieures.

Actuellement, le gouvernement municipal de Pékin a mis en application une politique
stricte concernant les droits de terrain et fait pression sur les paiements des honoraires de
transaction à partir du 31 Août 2004. Le gouvernement municipal a le droit de reprendre le
terrain ou de nier les droits de développement des détenteurs de parcelles s’ils ne respectent
pas la date limite de paiement ou si rien n’est entrepris sur le terrain dans les deux années
qui suivent l’achat. Dans ce cas, le gouvernement saisit la terre et la met en vente aux
enchères sur le marché. Cette nouvelle (et stricte) politique conduira à des prix de terre et de
logement très élevés.

èmeIl n'y a, désormais, que très peu de terrains disponibles à l'intérieur du 3
ème èmepériphérique, et seulement quelques terrains marginaux laissés entre les 3 et 4 s de Beijing.







13 Ministère de la Terre et des Ressources
FrenchTimber - 100 - Mai 2007


Figure 62 Relation Terre achetée - Terre en développement (Surface en millions de m²) :
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2002 2003
Terrain acheté Terrain en développement

Source: Association de recherche en immobiliers et logements en Chine.

Le ministère des ressources et de la terre a réalisé récemment quelques études sur
les droits de terrain pour le premier semestre de 2004 : 46 700 ha de terre étaient vendus
par accord (ancienne méthode) et 19 400 ha vendus aux enchères. Le prix moyen d’un
terrain vendu aux enchères est 3 à 6 fois plus élevé que celui vendu selon l’ancienne
méthode.

Les principaux entrepreneurs sont convaincus que le manque de terrain affectera
significativement le prix de développement des nouvelles résidences dans un futur proche.
Pékin annonce une croissance moyenne du prix de 8% dans les principales villes entre 2005
et 2008.

Le commerce de l’immobilier a connu une grande croissance durant la première
moitié de 2004. Le prix moyen de l’immobilier était de 2 710 RMB pour le m² entre janvier et
juin 2004. Les prix des terrains et du m² résidentiel ont augmenté de plus de 10% en 2004 et
augmentent continuellement de la même façon d’une année à une autre.


b) La volatilité des prix :

Le marché de l’immobilier connaît un développement curieux, en effet, la flambée des
prix ne tient pas compte de l’offre et de la demande. À Pékin, les prix ont augmenté de
19,2% en 2005 par rapport à 2004 alors que les logements invendus augmentaient de
31,6%. Suite à cela, 70% des habitants des régions de l’est ne pouvaient plus accéder à la
propriété. Les prix du logement de Shanghai ont augmenté de 19,1% au premier trimestre
2005, mais la situation s'est inversée dans la dernière moitié de l'année dernière, et les prix
du logement local ont chuté. Le gouvernement a mis des freins dans le secteur de
l’immobilier au cours du printemps de 2005 : impôts sur la plus-value, obligation de
remboursements d’emprunts avant la revente, interdiction de vendre avant l'achèvement des
travaux, relèvement des taux du crédit et de l'apport initial.

Dès juin 2005, les prix ont commencé à chuter et ceux qui venaient d'accéder pour la
première fois à la propriété se sont retrouvés avec des dettes supérieures à la valeur de leur
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investissement. Vers la fin de 2005, les prix de l’immobilier ont chuté de 31,9% par rapport à
2004 et au début de l’année 2006, les prix ont chuté de 30% par rapport à l’été de 2005.
L’impact de cette situation est encore plus grand sur les complexes luxueux comme ceux de
Pudong. « à Shanghai Green City par exemple, sur la rue de Pudong Sud, les prix qui
atteignaient 18.000 RMB le mètre carré sont tombés à 10.000 RMB » souligne Yu Ying, un
responsable de la plus importante agence de Chine, Yiju. Sous le feu des critiques pour ce
contrecoup brutal, les autorités municipales rétorquent qu'il était nécessaire de ramener une
certaine stabilité dans le secteur.

Les ventes immobilières en Chine ont continué à chuter pendant le premier trimestre
de 2006 : 123 millions de m² invendus selon l’agence Chine Nouvelle pendant le premier
trimestre de 2006, soit 38% de plus par rapport à la même période de 2005, avec un
investissement de 279,3 milliards RMB (27,9 milliards d’euros) en nouveaux projets et une
hausse en surface construite de 23%. Les statistiques reportent que 25% du marché reste
invendus (selon les critères internationaux, le seuil d’alerte est de 10%)


3) Les principaux entrepreneurs immobiliers :

La transparence récente des règles et des conditions de solvabilité va écarter
beaucoup d’entrepreneurs immobiliers du marché. En revanche, les grandes compagnies
immobilières se développeront davantage. En Chine la plupart des entrepreneurs sont des
compagnies opérationnelles sur le marché local. Pékin, le marché immobilier le plus
intéressant, a attiré des douzaines d’entrepreneurs du sud-est (Guangdong, Fujian).

Zhujiang immobiliers (Zhujiang Real Estate) basé à Guangzhou est l'un des
entrepreneurs qui ont accédé au marché de Pékin récemment.
Vanke Real Estate de Shenzhen est l’un des plus grands entrepreneurs en Chine.
Un tiers de ses réservations de terrain sont situées à Shanghai. Shenzhen et Wuhan
comptent chacune 20 %. Pour ses projets de développement, Vanke a ouvert des
comptes dans des structures étrangères tels que la banque « Hypo Real Estate »
d'origine allemande.
SOHO Chine est un projet très réussi, fondé par Mme. Xin Zhang et son mari en
21995. Son plus grand projet est SOHO Shangdu, un projet universel de 170 000 m
dans le quartier central de Pékin. SOHO emploie également des architectes
étrangers. En raison de l’emplacement très marqué et du coût du terrain, le projet
comportera des bureaux et des immeubles de plus de 5 étages à valeur ajoutée.
Néanmoins, quatre villas extrêmement luxueuses seront construites dans le secteur.
SOHO a développé un projet de villa d’avant-garde "la commune" à côté de la grande
muraille de Chine.
Beijing Capital Land est un autre entrepreneur important basé à Pékin ; avec deux
projets de construction d’immeubles, Heping Lane dans la région de Chaoyang et Yu
èmeYuan Tan (3 arrondissement/West Chang An Road). Ces deux projets auront
2360 000 m de surface résidentielle pour un prix compris entre 8 000 et 9 000 RMB
2par m (840 et 945 € par m²) ; la marge bénéficiaire cible est prévue à plus de 20 %.
Beijing Capital est un conglomérat ayant un pôle de financement, des activités dans
l’immobilier et des industries d'infrastructure. Il est affilié au gouvernement de la ville.
China Ressources Land dépense 600 millions RMB (60 millions d’euros) sur les
droits de terre à Pékin, récemment Wuhan et Hefei. À Pékin, CRL a acheté un
emplacement de 115 200 m² d’une valeur de 200 millions RMB (20 millions d’euros) à
Daxing, Beijing.
Shunchi Real Estate Development de Tianjin a gagné les droits d'exploitation d’un
grand secteur de terrain dans la zone de Daxing à Beijing en décembre 2003. Elle a
payé plus de 900 millions RMB (90 millions d’euros) pour le terrain mais s'attend à
15% de bénéfice pour son développement.
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Beijing North Star Industrial Group, une organisation d’autorité de ville, a
beaucoup d’affaires dans l’immobilier, même des projets de construction de villa. TRE
(Immobiliers de Taihe) du groupe Taihe est un pôle immobilier très bien manager,
elle gère plusieurs projets de villas d’exception. Les immobiliers de Beijing Xingye
Wanfa fait partie également du groupe Taihe.
Beijing Purple Jade Villas Real Estate Development est aussi un entrepreneur de
14villas très important. CRED est la plus grosse structure de l’immobilier à autorité
gouvernementale. C'est un groupe national de 350 entreprises filiales dans 200 villes
partout dans le pays. Son PDG est Dr. Meng Xiaosu. Les capitaux combinés du
CRED s'élèveraient à 100 milliards RMB (10 milliards d’euros). CRED a également
des projets de développement de villas. Depuis 23 ans, 12 millions de m² de surface
en moyenne sont développés chaque année (pour comparaison : la construction de
l'espace vivant résidentiel à Beijing compte environ 30 millions de m² par an). CRED
développe la plupart du temps des immeubles de plus de 5 étages ayant différentes
catégories d’appartements. CRED gère également des projets de villas dans
quelques grandes villes, telles que Shanghai et Beijing.
Elle a développé avec succès des villas à ossature bois en coopération avec
Tecsun dans la région de Shanghai ; à Shanghai le nombre total de projets de CRED
tourne autour de 70 ainsi que 37 projets résidentiels dans la ville de Beijing et au
nord. Elle travaille également sur le concept du « temps partagé » d'Anda Beijing et le
soutient fortement. Elle développe, aussi, son propre projet de « Temps partagé »
près de la ville de Bo'ao sur l'île de Hainan. CRED est censée avoir commencé un
nouveau projet de 300 villas dans une zone montagneuse dans le nord, pas loin de
Beijing, c’est un client potentiel pour les villas à ossature bois industriellement
conçues selon le design sino- européen.

4) Les toits inclinés – une opportunité à saisir :

Les toits plats ont montré leurs limites. En effet, outre les problèmes de fuite dans les
secteurs pluvieux (Shanghai), les autorités de construction et les planificateurs de ville se
sont également préoccupés de l’aspect esthétique. De plus, les appartements situés aux
derniers étages sont exposés à la chaleur pendant l'été et au froid de novembre à février.

La conversion des toits plats en toits inclinés à Shanghai a commencé par des
structures métalliques peu coûteuses. Le béton et les poutres en bois scié ont également été
testés.

Un projet d’essai de conversion semblable de 12 blocs d'appartements a été lancé
également à Pékin en septembre 2001. À Shanghai plus de 4 000 immeubles ont été
rénovés de cette façon pendant la période entre mi 1999 et mi 2003. La ville de Shanghai a
financé les chantiers de rénovation parce que la plupart des habitants dans le secteur cible
étaient trop pauvres pour participer à ces coûts.

2Le coût d'un toit incliné à Pékin est estimé à 600 RMB par m (60 euros par m²). Le
gouvernement municipal, les résidants et quelques entreprises partagent les coûts de
rénovation. Le programme "Ping Gai PO" inclut plusieurs centaines de très hauts et
èmemoyennement hauts immeubles près du 3 arrondissement et autour du parc des jeux
olympiques ; la conversion des toits doit être achevée à la fin de 2006.

L'idée de la conversion des toits plats en toits inclinés en bois, à Shanghai comme à
Pékin, n’était pourtant pas envisageable. En effet, pour l’industrie de pointe de la
transformation bois le coût est trop élevé. Les compagnies industrielles spécialisées dans le

14 CRED : China National Real Estate Development Group
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bois au Canada et aux États-unis n'ont pas réussi à intégrer les fermettes à Shanghai en
2000 et 2002 pour cause de code de construction inexistant.

Le ministère de la construction n’est pas convaincu par l’idée d’ajouter un
appartement sur un toit plat d'un immeuble élevé ou moyennement élevé. Il y a certaines
règles à respecter ; une maison située à un étage plus haut ne doit pas priver les étages
inférieurs des résidences voisines de la lumière naturelle.

L'idée d’origine était de laisser l'espace sous toit totalement vide mais les autorités de
la ville se sont rendues compte du fait que les habitants ont commencé à utiliser cet espace
pour stocker tout ce qu’ils n’utilisent pas fréquemment. Le fabricant de fenêtres de toits
danois, Velux ayant un service de production local (Langfang, près de Beijing) a commencé
la conception de diverses structures de grenier pour les appartements depuis trois ans.

Transformer un étage supérieur existant en un étage et demi, avec grenier, ou en un
appartement avec terrasse et toit incliné est une alternative pour un nouvel appartement
sous les toits d’un immeuble ou d’une maison.

Une troisième idée est de concevoir de nouveaux immeubles avec un appartement
de luxe à l’étage supérieur. La conversion de maisons en maisons terrasse et/ou maisons
loft est tout à fait commun en Europe de l'ouest et en Amérique du Nord mais en Chine une
telle idée n’est connue que par quelques architectes.

L’idée de « villa en ville » peut avoir du succès quand la disponibilité de terrain pour
la construction des villas à espaces très larges deviendra problématique. Aux heures de
pointe à Beijing et à Shanghai, le trafic dure presque la moitié de la journée. C'est pourquoi
la vie luxueuse dans un lieu plus central est susceptible d'intéresser de plus en plus les
personnes ayant un revenu élevé, particulièrement ceux qui n’ont pas d’enfants.

Les structures développées en bois peuvent être employées dans les luxueux
appartements sous toits ainsi que dans les appartements avec terrasse tandis que
l'utilisation du bois dans des appartements conventionnels est limitée aux meubles, aux
encadrements de fenêtre, au parquet, à des éléments de décoration de maison et parfois
aux cloisons mobiles de séparation.

Le développement de ce marché , qui, s’il aboutit, peut représenter un potentiel de
3plus de 25 millions de m de bois utilisé par an n’aboutira que lorsque la législation chinoise
et les codes de construction seront modifiés en 2008.
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II. Le logement de luxe

1) Prix et location géographique :

Le prix d’un logement de grand luxe en Chine est compris entre 15 000 et 25 000
RMB par m² (~ 1575 et 2625 € / m²). Celui de luxe moyen est entre 10 000 et 15 000 RMB
par m² (~ 1050 et 1575 € / m²). Par contre la villa la moins chère est de l’ordre de 7000 à
10 000 RMB par m² (~ 735 et 1050 € / m²). La plupart des nouvelles villas ont un prix
compris entre 12 000 et 16 000 RMB par m² ( 1200 et 1600 euros) dans les banlieues de
Pékin, Shanghai et quelques autres villes de l’est de la Chine.

Les prix du m² des villas de luxe à Shenzhen et autres villes du sud-est ont atteint le
niveau des prix moyens à Pékin et à Shanghai. Cela est dû à l’évolution favorable des
revenus et à la relation de voisinage avec HongKong. À l’ouest, il n’existe que des
opportunités très limitées pour la construction des villas, surtout à Chengdu en province de
Sichuan et à la municipalité de Chongqoing. Le nord et le nord-est offrent peu de chance
pour la construction des villas car les revenus sont, en général, inférieurs à la moyenne.
Harbin, Shenyang et Dalian au nord et au nord-est sont peu attractifs pour les entrepreneurs
de villas.

Tableau 29 : Prix des appartements résidentiels à Pékin et à Shanghai en 2004 :

Niveau de qualité Prix RMB/m² Commentaires
"Maisons commerciales économiques", à partir Appartements
3 500 - 4 500 de 1500 RMB/m², ne présentent pas d'intérêt abordables pour les promoteurs
Appartements de 4 600 - 6 500 Prix élevés, catégorie en développement moyenne gamme nts de haute
6 600 - 8 500 Préférence des familles à revenu moyen gamme
Appartements de luxe 8 600 - 15 000 Alternative aux villas de longue distance
Opinions optimistes du MoC15 concernant les
Villas abordables 7 000 - 9 000 villas à ossature en acier, ne présentent pas
d'intérêt pour les promoteurs, obstacle des prix.
La catégorie la plus commune, 99 % des villas Villa moyenne gamme 10 000 - 15 000 existantes
La disponibilité d’emplacement attractif reste Villa de grand luxe 16 000 - 25 000 problématique
Notes explicatives : Estimations basées sur
les observations du marché en Août 2004.

2) Le profil des acheteurs

Il y a trois ans, la banque mondiale exigea de la Chine et de quelques autres pays
développés de diminuer les prix des appartements. En effet, ils ne doivent pas dépasser six
fois le revenu annuel d’une famille moyenne. En Chine, la classe moyenne est définie par un
revenu annuel d’au moins 100 000 RMB soit 10 000 euros.

Aujourd’hui, environ 12% des familles appartiennent à cette classe. Le bureau des
statistiques annonce en septembre 2004 que 13% des familles urbaines en Chine
appartiendront à la catégorie moyenne vers la fin de 2005. Ces prévisions sont basées
uniquement sur les salaires mais il y a d’autres revenus qui ne sont pas pris en compte

15 MoC : Ministry of Construction
FrenchTimber - 105 - Mai 2007
(bourse, spéculation immobilière etc..). Ainsi la classe moyenne doit constituer un
pourcentage plus élevé des familles urbaines.

Les vendeurs de voitures de luxe, qui connaissent bien la population aisée de la
Chine, estiment qu’il y a entre 175 000 et 180 000 chinois ayant des capitaux de plus de 10
millions RMB (1 million d’euros). Cette classe de millionnaires peut se permettre d’avoir des
appartements et/ou des villas de luxe n'importe où en Chine. Plus de cinq à six ventes sur
dix sont conclues avec un paiement comptant.

Les expatriés qui viennent en Chine pour travailler dans des sociétés européennes
ou nord-américaines choisissent les villas, surtout si la famille a des enfants. Les résidants
étrangers sont les clients privilégiés des compagnies immobilières chinoises puisqu'elles en
tirent des loyers très intéressants. Quelques entrepreneurs chinois estiment que le retour sur
investissement d’une villa est vite atteint (cinq ans) grâce à ces étrangers qui payent bien.
On s'attend à ce que l'apport des expatriés augmente fortement pendant les années qui
viennent puisque de plus en plus de compagnies étrangères de production, de service et de
commerce sont basées sur le marché chinois.


3) Le marché des villas dans les principales villes :


La culture chinoise de villas est très jeune. Elle a commencée en 1980 et a évolué
lentement jusqu’ en 1998/1999 où elle a profité d’une grande croissance, grâce à la politique
réussie d’économie de marché établie par Mr. Deng Xiaoping. Le potentiel de villas demeure
très fort à Beijing et Shanghai entre 2005 et 2008 mais le développement dans ces villes
sera limité à cause du manque du terrain qui marquera la fin de la décennie. Environ 11 000
villas ont été construites en Chine en 2003. Ce chiffre est approximatif parce qu’il n’existe
pas d’organisme chinois spécialisé dans la collecte des données. Les villas sont classées,
en général, avec les appartements haut de gamme dans les statistiques de logement.


Tableau 30 : Développement du marché des villas et des appartements haut de gamme en
Chine entre 1999 et 2002 (Volume en milliers de m²) :



Type 1999 2000 2001 2002
Appartements résidentiels
autres que les villas et les
129 978 165 703 199 387 237 023 appartements haut de
gamme
Villas et appartements haut 4 357 /3,2 % 6 407 /3,2 % 8 782 /4,2 % 12 413 /5 %
de gamme
Total 134 335 172 110 208 169 249 436
Notes explicatives : Il n’y a pas de définition
exacte pour les appartements de haute gamme.







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