Logement, patrimoine et retraite - article ; n°4 ; vol.20, pg 81-115

Thierry Debrand

Description

Revue française d'économie - Année 2006 - Volume 20 - Numéro 4 - Pages 81-115
Thierry Debrand Logement, patrimoine et retraite. Sous l'effet du vieillissement de la population, le logement comme l'une des solutions au problème de financement des retraites redevient d'actualité. En effet, face aux incertitudes sur le niveau des pensions futures dans un régime par répartition et aux fluctuations importantes des marchés boursiers, la propriété apparaît comme une alternative peu risquée de capitalisation de ses revenus. Notre article s'or- ganise autour de trois interrogations : Quels sont les liens entre le logement et le vieillissement de la population ? Comment, individuellement, le logement peut-il impacter les retraites des ménages ? Et enfin, comment l'intervention de la collectivité dans l'économie du logement peut-elle influer sur les retraites ? Nous montrons que le logement, et pas seulement la propriété individuelle, peut devenir une des solutions pour faire face aux difficultés financières rencontrées par les retraités et les systèmes de retraites.
Housing, Wealth and Retirement. Under the effect of the ageing of the population, housing raises again as one of the solutions to the problem of retirement funding. Indeed, according to uncertainties on the future pensions level and with the important fluctuations of the stock exchange markets, the real estate seems an alternative not very risky of capitalization of its incomes. Our article is organised around three questions : Which are the links between the housing and the ageing of the population ? How individually housing can impact the retirement pensions of the households ? And how the public intervention in the economy of housing can influence the retirement pensions ? We want to show how the housing, and not only the personal property, can become one of the solutions to face the financial difficulties of retired people and the social security.
35 pages
Source : Persée ; Ministère de la jeunesse, de l’éducation nationale et de la recherche, Direction de l’enseignement supérieur, Sous-direction des bibliothèques et de la documentation.

Informations

• Publié par: REVUE_FRANCAISE_D-ECONOMIE
• Publié le: 01 janvier 2006
• Nombre de lectures: 30
• Langue: Français
• Poids de l'ouvrage: 3 Mo

Extrait

Thierry Debrand
Logement, patrimoine et retraite
In: Revue française d'économie. Volume 20 N°4, 2006. pp. 81-115.
Résumé
Thierry Debrand Logement, patrimoine et retraite. Sous l'effet du vieillissement de la population, le logement comme l'une des
solutions au problème de financement des retraites redevient d'actualité. En effet, face aux incertitudes sur le niveau des
pensions futures dans un régime par répartition et aux fluctuations importantes des marchés boursiers, la propriété apparaît
comme une alternative peu risquée de capitalisation de ses revenus. Notre article s'or- ganise autour de trois interrogations :
Quels sont les liens entre le logement et le vieillissement de la population ? Comment, individuellement, le logement peut-il
impacter les retraites des ménages ? Et enfin, comment l'intervention de la collectivité dans l'économie du peut-elle
influer sur les ? Nous montrons que le logement, et pas seulement la propriété individuelle, peut devenir une des
solutions pour faire face aux difficultés financières rencontrées par les retraités et les systèmes de retraites.
Abstract
Housing, Wealth and Retirement. Under the effect of the ageing of the population, housing raises again as one of the solutions to
the problem of retirement funding. Indeed, according to uncertainties on the future pensions level and with the important
fluctuations of the stock exchange markets, the real estate seems an alternative not very risky of capitalization of its incomes. Our
article is organised around three questions : Which are the links between the housing and the ageing of the population ? How
individually housing can impact the retirement pensions of the households ? And how the public intervention in the economy of
housing can influence the retirement pensions ? We want to show how the housing, and not only the personal property, can
become one of the solutions to face the financial difficulties of retired people and the social security.
Citer ce document / Cite this document :
Debrand Thierry. Logement, patrimoine et retraite. In: Revue française d'économie. Volume 20 N°4, 2006. pp. 81-115.
doi : 10.3406/rfeco.2006.1585
http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/article/rfeco_0769-0479_2006_num_20_4_1585Thierry
DEBRAND
Logement, patrimoine
et retraite
a théorie économique s'intéresse depuis
fort longtemps au concept de logement que ce soit directement
ou indirectement. En effet, de très nombreuses questions telles
que la mobilité des individus, la localisation des travailleurs par
Revue française d'économie, n° 4/vol XX 82 Thierry Debrand
rapport à leur emploi, la ségrégation urbaine, le coût des loge
ments, le patrimoine des ménages et sa transmission intergé-
nérationnelle, les politiques d'aide pour les plus pauvres ou
encore la structure de la consommation, ont un lien étroit
avec le concept de logement ou d'habitat. Toutefois, le log
ement tient une place à part ; ce n'est pas un bien économique
comme les autres (voir Smith, Rosen et Fallis [1998]). Il est à
la fois un investissement à long terme des ménages et un bien
de consommation aux caractéristiques structurelles très spéci
fiques : durable, très hétérogène et non mobile géographi-
quement. De plus, les ménages lui confèrent des objectifs par
ticuliers, il correspond à leur histoire, il existe une liaison
affective entre les individus et leur logement. Enfin, il reflète
la position sociale d'un individu, aussi bien à l'intérieur d'un
groupe socio-économique particulier restreint que dans un
environnement plus large.
Les recherches réalisées ces trois dernières décennies nous
ont permis de mieux comprendre la dimension économique
des mécanismes expliquant le comportement individuel des
ménages par rapport à leur habitat ainsi que les phénomènes
structurant des villes et des territoires (voir Bonvalet, Brun et
Segaud [2000]). Les premières recherches théoriques et appli
quées significatives (en nombre) sur ces sujets sont apparues
outre-Manche et outre-Atlantique (voir Fujita [1989] ou Fujita
et Thisse [2002]). Ainsi, selon ces dernières, les individus ont
la possibilité de faire plusieurs choix (plus ou moins contraints)
simultanés : le choix d'être locataire ou propriétaire ? Acquérir
son logement, résulte dans la plupart des cas soit d'une volonté
de progrès social, soit d'une volonté de se constituer une épargne
de précaution (qui servira lors de la retraite ou comme un bien
à transmettre aux générations futures), soit d'un problème
d'offre. Le choix du lieu d'habitation ? La décision est le résul
tat d'un compromis entre les ressources du ménage et l'offre sur
le marché du logement.
Sous l'effet du vieillissement de la population, deux grands
types de questions sur le logement des retraités et des personnes
âgées se posent. Le premier concerne l'adaptabilité des loge-
Revue française d'économie, n° 4/vol XX Debrand 83 Thierry
ments face au vieillissement. Le second concerne des notions
financières (revenu, patrimoine, loyer...). En effet, face aux
incertitudes sur le niveau des pensions futures et aux fluctuations
importantes des marchés boursiers, la propriété comme moyen
de capitalisation de ses revenus pour préparer l'avenir semble
refaire surface. Au début des années 1990, un programme du
NBER (programme « Economy of aging ») sur l'économie du
vieillissement a cherché à observer et à comprendre les liens qui
pouvaient exister entre le niveau des retraites et le logement (voir
Venti et Wise [1989] et [1990]). L'étude porte essentiellement
sur les comportements individuels et donc le fait de savoir si la
possession de son logement pourrait procurer de façon directe
ou indirecte un supplément de revenu au propriétaire âgé. Le sta
tut de propriétaire constituerait alors le meilleur complément de
retraite qui soit.
Dans le domaine du logement, comme dans nombre de
domaines de l'économie française, en parallèle des initiatives
individuelles, il existe les interventions de la collectivité. La pre
mière, historiquement, est la constitution d'un parc social financé
en partie par des concours de la collectivité. La création du log
ement social, en France, est consécutive à l'essor industriel, sous
la double pression d'un côté des hygiénistes et des moralistes, de
l'autre de grands industriels. Aujourd'hui quatre millions de
ménages, soit plus de 10 millions d'individus, logent dans le
parc social. Les loyers du secteur locatif social, financés en part
ie par la collectivité, sont plus faibles que ceux du secteur privé.
Après avoir résolu les problèmes quantitatifs du logement, à part
ir de 1977 l'Etat a cherché à aider les ménages les plus modestes,
qu'ils soient accédants ou locataires, à payer une partie de leur
dépense de logement. Un basculement progressif de l'interven
tion de l'Etat de « l'aide à la pierre » à « l'aide à la personne »
s'est alors produit. Plus récemment, on assiste à un regain d'in
térêt des organisations paritaires pour le logement. En effet, des
accords de 2001 entre l'Etat et les partenaires sociaux stipulent
que ces derniers doivent investir tous les ans dans la construc
tion et dans l'achat de logements. Ce capital-logement, ainsi
Revue française d'économie, n° 4/vol XX 84 Thierry Debrand
constitué, sera reversé à terme dans les caisses des régimes comp
lémentaires de retraites.
Notre analyse a pour vocation de montrer comment le
logement semble devoir tenir une place essentielle dans l'étude
des liens entre vieillissement de la population et retraite, tant au
niveau des choix individuels des ménages que des choix collect
ifs de la société. Nous procédons en trois étapes. Dans un pre
mier temps, une présentation descriptive nous permet de réali
ser un diagnostic sur les liens existant entre logement et
vieillissement. Dans un deuxième temps, nous cherchons à mettre
en évidence comment au niveau individuel le logement peut
servir de complément aux retraites des ménages. Enfin, dans un
troisième temps, nous montrons comment la collectivité agit
aussi sur les liens entre logement et retraite.
Logement et vieillissement
Pour bien comprendre l'importance des liens entre le logement,
le vieillissement et les retraites, il est néces