Promoteurs immobiliers : qualité et développement durable

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• Publié par: Entreprendre-
• Publié le: 04 juin 2011
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• Langue: Français

Extrait

Promoteurs immobiliers : qualité et développement durable

Quel est le rôle du promoteur ? Il conçoit des programmes immobiliers, se charge d'obtenir toutes les autorisations requises pour les réaliser, et vend des espaces construits ou à construire. Sa connaissance de ce secteur en termes de demande des investisseurs et d'offre de terrains lui octroie un rôle majeur sur ce marché par ailleurs très concurrentiel. On constate " une évolution naturelle des activités des promoteurs dont les compétences et les savoir-faire se sont élargis à la gestion de biens, à l'aménagement et à la rénovation" observe la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers de France).

Construisant des logements individuels ou collectifs, des bureaux, des commerces... le promoteur les livrera à des collectivités locales, des aménageurs ou des investisseurs. Pour lui, chaque projet immobilier est unique, depuis le choix de l'emplacement, l'insertion dans l'environnement, la conception du bâtiment et des espaces, la distribution des pièces, etc, jusqu'aux détails de second oeuvre et la livraison finale.

Une reprise de la construction

Après un repli dû à la crise, on assiste depuis le début de l'année à une reprise de la construction, notamment de logements.

Sur les douze derniers mois, d'avril 2010 à mars 2011, les autorisations de locaux non-résidentiels se sont élevées à plus de 35 millions de mètres carrés sur l'ensemble du territoire français. Ce chiffre est en hausse de 4,0 % par rapport à celui constaté sur la période allant d'avril 2009 à mars 2010.

Les secteurs les plus dynamiques sont ceux de l'artisanat (+ 30,4 %), de l'hébergement hôtelier (+ 14,0 %), des commerces (+ 8,3 %) et des bureaux (+ 6,9 %) ; le secteur des équipements de services publics est lui aussi en progression, mais d'une ampleur moindre : + 4,4 %. À l'inverse, les autorisations de construire des bâtiments industriels sont en repli de 5,0 %, de même que celles des entrepôts (- 4,0 %).

Sur cette même période, 469 000 logements ont été autorisés à construire en France, soit 15,9 %

de plus qu'entre avril 2009 et mars 2010. La construction neuve, qui représente près de 88 % de l'offre de logements, est en progression de 17,1 % par rapport aux douze mois précédents. Le secteur du logement collectif, avec un niveau de plus de 188 000 logements autorisés au cours des douze derniers mois, affiche une croissance plus accentuée (+ 21,0 %) que le secteur du logement individuel (+ 15,3 %), qui se situe à un niveau proche de 249 000 unités. Sur ce dernier segment, l'individuel pur augmente de 20,0 % alors que l'individuel groupé ne progresse que de 5,6 %. Seul le secteur des logements en résidence est en recul de 3,7 % avec 32 000 logements autorisés.

Améliorer la performance énergétique

Parmi les priorités des promoteurs immobiliers, le développement durable est devenu un thème incontournable. Ils vont opter pour des matériaux ayant un faible impact sur l'environnement, prendront en compte l'amélioration la performance énergétique des bâtiments, feront recouvrir les constructions de surfaces végétalisées, etc. Certains programmes de logements sont réalisés selon les labels HPE (Haute Performance Energétique) ou THPE (Très Haute Performance Energétique) auxquels peuvent s'ajouter la notion d'énergie renouvelable.

Alors que construire un logement nécessitait le respect d'une réglementation thermique (RT), en l'occurrence la RT 2005, le Grenelle de l'Environnement exige aujourd'hui un niveau de performance énergétique bien supérieur aux normes jusqu'alors en vigueur. Il prévoit la généralisation des Bâtiments Basse Consommation à partir de juillet 2011 pour les bâtiments publics et tertiaires, et dès début 2013 pour les bâtiments résidentiels (avec possibilité de dépasser un peu les normes jusqu'en 2015 pour le logement collectif).

Le label BBC (Bâtiment Basse Consommation) impose donc des exigences plus poussées définies par la nouvelle norme de construction RT 2012. Comme le précise l'ADEME (www.ademe.fr), le label BBC fixe un objectif de consommation maximale pour les constructions neuves à 50 kWh/m2/an pour le chauffage, le rafraîchissement, la ventilation, l'eau chaude sanitaire, les auxiliaires de chauffage et l'éclairage. Pour parvenir à cette performance globale, ces bâtiments doivent combiner plusieurs facteurs, notamment une isolation thermique performante et le recours à des énergies renouvelables (photovoltaïque, petit éolien, eau chaude sanitaire solaire...).

Pour le tertiaire neuf par exemple, cet objectif équivaut à une réduction de 50% au moins de la consommation énergétique conventionnelle de référence.

Des avantages financiers pour les acheteurs

Cette valeur de 50 kWh/m2/an est toutefois modulée en fonction de la zone climatique et de l'altitude. Ala valeur de 50 kWh/m2/an s'applique un coefficient, variant selon les régions, qui oscille de 0,8 à 1,3. Si le logement se situe dans l'Yonne, par exemple, sa consommation d'énergie primaire sera calculée en fonction d'un coefficient de 1,3. Il devra donc respecter une performance énergétique de 65 kWh/ m2/an. Dans le sud de la France, ce coefficient est ramené à 0,8, soit 40 kWh/m2/an. Même principe si le logement se situe en altitude (coefficient variant de 0 à 0,2).

Un logement neuf estampillé BBC coûte en moyenne 5 à 6 % de plus qu'un logement classique. Ce qui s'explique par la nécessite d'agir sur l'enveloppe du bâtiment, de traquer sa perméabilité à l'air, d'intégrer des systèmes de chauffage, d'eau chaude, de ventilation, etc, plus performants. Des enjeux de taille donc pour les constructeurs.

Côté acheteurs, divers avantages financiers se présentent : les primo-accédants ont la possibilité d'obtenir un montant de PTZ+ (Prêt à Taux Zéro) beaucoup plus élevé en BBC qu'en non-BBC. Et, en matière d'investissement locatif, le dispositif Scellier privilégie également la labellisation, faisant bénéficier les logements neufs BBC d'une réduction d'impôt de 22 % contre 13 % pour les autres.