Dossier de presse - Révolutionner le quartier de l
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Dossier de presse - Révolutionner le quartier de l'Arsenal

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DOSSIER DE PRESSE ! Révolutionner LE QUARTIER DE L’ARSENAL DE LA « MORT LENTE » À LA NOUVELLE CITÉ DE L’ARSENAL nkmparis.fr 
 Révolutionner LE QUARTIER DE L’ARSENAL ! Surnommée « mort lente » par les agents de la ville de Paris, la cité administrative du 17 boulevard Morland se vide peu à peu de ses services, sans que l’actuelle majorité n’affiche pour autant une ambition pour son avenir. Après avoir proposé « la ligne de vie » avec le réaménagement de la petite ceinture, nous proposons de faire de ce lieu « Le nouvelle cité de l’Arsenal ». Il s’agira de révolutionner ce quartier endormi et de donner de la vie au « triangle désertique » du 4e arrondissement délimité par les boulevards Morland, Bourdon et Henri IV. ! À l’horizon 2018 cette cité de la vie pourrait accueillir : 2Une cité des sports sur 8000 m , • près de 180 logements pour des familles dans le cadre d’un programme • d’accession à la propriété réservé aux Parisiens, une centaine de logements étudiants, • des commerces de proximité, • une crèche d’entreprise, • 120 places de parking pour les résidents du quartier. • ! Ce projet ne coûtera pas un euro au contribuable parisien et symbolisera notre volonté de maîtriser les dépenses publiques tout en étant imaginatifs. Il constituera un mix intelligent entre investissements publics et privés. ! ! ! 2 !

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Publié le 29 octobre 2013
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Langue Français
DOSSIER DE PRESSE
RévolutionnerLE QUARTIER DE LARSENAL
DE LA  MORT LENTE  LANOUVELLE CITÉ DE LARSENAL
nkmparis.fr
RévolutionnerLE QUARTIER DE LARSENAL
Surnommée  mort lente  par les agents de la ville de Paris, la cité administrative du 17 boulevard Morland se vide peu à peu de ses services, sans que lactuelle majorité naffiche pour autant une ambition pour son avenir. Après avoir proposé  la ligne de vie  avec le réaménagement de la petite ceinture, nous proposons de faire de ce lieu  Le nouvelle cité de lArsenal . Il sagira derévolutionner ce quartier endormi et de donner de la vie au  triangle désertique  du 4e arrondissement délimité par les boulevards Morland, Bourdon et Henri IV.  lhorizon2018cettecitédelaviepourraitaccueillir:Une cité des sports sur 8000 m2, pour des familles dans le cadre dun programmeprès de 180 logements daccession à la propriété réservé aux Parisiens, une centaine de logements étudiants, des commerces de proximité, une crèche dentreprise, 120 places de parking pour les résidents du quartier.  Ce projet ne coûtera pas un euro au contribuable parisien et symbolisera notre volontédemaîtriserlesdépensespubliquestoutenétantimaginatifs.Ilconstitueraunmix intelligent entre investissements publics et privés.    
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Au lendemain des élections municipales, tout en organisant sur deux ans le déménagement des services restants, nous lancerons un appel à candidatures afin de sélectionner un opérateur. Il aura pour mission de réveiller ce bâtiment avec lambition de faire de cet ensemble un projet qui dynamise lensemble du quartier, réponde aux besoins de la population, accueille de nouvelles familles et devienne un nouveau petit quartier latin dans Paris.
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La cité Morland : un patrimoine considérable mais sous-valorisé.  La cité administrative, en forme de H, est délimitée par le boulevard Morland (au Nord), la rue Schomberg (à lEst), le quai Henri IV (au Sud avec une entrée au milieu dimmeubles privés) et la rue Agrippa dAubigné (à lOuest). Sa superficie est égale à 36 000 m2de surface plancher soit environ 23 000 m2de surface utile(ci-joint en annexe 1 du plan cadastral). Ce bâtiment nest ni inscrit ni classé, on peut donc y réaliser des travaux dampleur. Toutefois il se situe dans un secteur de co-visibilité avec des bâtiments classésdansunrayonde500m(écoledeMassillon,îlotSchomberg,bibliothèquedelArsenal). Il faudra donc prendre lavis dun architecte des bâtiments de France avant la réalisation de futurs travaux.  Concernant lavenir de ce bâtiment(voir annexe 2, Morland vu du ciel), inauguré en 1966, véritable verrue architecturale en plein coeur de Paris, mais oeuvre de larchitecte Albert Laprade, lauréat du prix de Rome,la Ville de Paris, propriétaire des lieux, oscille entre divers scénarios. Dune part, celui den partir.Progressivement dailleurs le lieu se vide.Après le déménagement des services de la préfecture pour la rue Leblanc dans le 15ème (il ne reste plus quune centaine de fonctionnaires de lEtat sur place), il est prévu de déménager la Direction de lUrbanisme et la Direction de la Voirie et du Déplacement à lété 2014 dans un immeuble flambant neuf situé au 121 de lavenue de France afin de regrouper au même endroit les directions dédiées à lespace public. Ces deux directions représentent un tiers des effectifs et 50% de lespace occupé de Morland. Un travail de numérisation des archives de la DU est en voie de réalisation afin de permettre ce déménagement. Une grande partie de la version papier de ces archives sera reversée aux archives départementales, les nouveaux locaux étant dans lincapacité spatiale de les accueillir. Au final, sur une capacité daccueil de 2000 agents, il en demeurera moins dun millier et les locaux seront vidés quasiment aux deux tiers en 2014.  Dautre part, celui véhiculé par desrumeurs plus ou moins fondées mais jamais démenties par léquipe sortante, de vendre la partie centrale pour la transformer en un hôtel de luxepanoramique au sommet) et de rénover les(avec un restaurant ailes pour y installer des logements sociaux. Lidée serait donc un 5 étoiles au milieu de deux tours HLM. En mai 2010, ce projet avait été en partie dévoilé par le bulletin interne du syndicat UNSA. A lépoque, le secrétaire général adjoint (M. Chotard) avait répondu que rien nétait  acté , mais il ny eu aucun démenti du cabinet du Maire.
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Un plan de déménagement et de relogement des services restants   Un plan de déménagement et de relogement sera soumis aux services restants,c'est-à-dire lAtelier Parisien dUrbanisme (94 agents), lInspection Générale (50 agents), la Direction des Finances (230 en poste à Morland sur 390 agents), lagence de gestion du site – rattachée à la Direction de lImmobilier, de la Logistique et des Transports (20 agents) – la Direction du Logement et de lHabitat (370 agents) et enfin, vestige de la présence de lEtat, la Direction régionale et interdépartementale de lenvironnement et de lénergie dIle de France (150 agents). Ce plan sorganisera dans le cadre dun dialogue approfondi avec le personnel et leurs représentants.  Sachant que les travaux de réaménagement du site ne commenceront pas avant lété 2016, nous aurons plus de deux ans pour organiser dans les meilleures conditions ce déménagement. Il faudra en effet, après avoir lancé le projet en juin 2014, respecter tous les délais juridico-administratifs et techniques quant au choix de lopérateur et à la réalisation des différentes études. Une rationalisation de lespace administratif et une diminution progressive des effectifs de fonctionnaires pourront contribuer également à faciliter ce déménagement.  Enfin, ces différents déménagements seffectueront après un audit du foncier de la ville. Quelques pistes peuvent déjà être évoquées comme linstallation de tous les collaborateurs de lAPUR au 9 rue Agrippa dAubigné ou celle de la direction des finances dans des immeubles se situant rue Charles V repris par la Ville à lUniversité Paris V.
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La création dune cité des sports en plein coeur de Paris  Le 4e arrondissement manque cruellement déquipements sportifs. Les salles sont saturées. La majorité sortante avait promis un nouveau gymnase en 2001, qui nest jamais sorti de terre. ne disposons que dun gymnase pour 28 000 Nous habitants, et qui nest même plus aux normes : létablissement Saint-Merri, construit en 1975 (16 rue du Renard).  Face à cette situation, nous proposons dédifier à Morland une cité des sports qui réponde enfin au besoin urgent déquipements sportifs de proximité :tout en réservant aux riverains et aux associations des tarifs municipaux, elle pourrait se construire puis se gérer dans le cadre dun partenariat avec une marque de distribution ou un équipementier. Dans le cadre dune opération de naming on pourrait même envisager que la structure porte le nom du partenaire. Ce projet pourra, sur un ensemble de 8000 m2 en surfaces utiles, prendre la forme suivante :  Laile Schomberg (actuellement sur 9 niveaux mais qui sera restructurée sur 3 ou 4 étages pour permettre la pratique de certains sports) avec par exemple un dojo de judo, une salle darmes (Pistes descrime), un terrain de badminton, un terrain de Volley-Ball, une salle de tennis de table, une salle de gym (gym douce, yoga, agrès), un mur descalade, une salle de cardio-training, des vestiaires Dans lactuelle cour intérieur et creux du H (côté quai Henri IV), création dun parquet (Basket, Hand, foot en salle, volley-ball). Ce terrain pourra être recouvert dun jardin intérieur (à hauteur de 3 étages). La réalisation de ce terrain nécessitera la destruction du réfectoire (bâtiment sur pilotis rajouté après la construction de lensemble Morland) et du parking en surface de 56 places. Sur un tiers de laile Agrippa dAubigné seront installés dautres vestiaires, salles de sports, accueil et un club house (avec bar, restaurant, lieux de détente). Ce dernier, comme le magasin de sport, seront gérés par le partenaire prestataire.  Outre les habitants du 4e arrondissement, ce nouveau complexe sportif aura comme zone de chalandise les riverains des 12e, 13e et 5e arrondissements.  
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12 000 m2daccession à la propriété, réservés en priorité aux Parisiens  Non seulement la proportion des propriétaires à Paris est la plus faible de France (33%, contre 58% pour le reste du pays), mais la capacité à devenir propriétaire sy est dégradée, à linverse de toutes les autres villes de France : en 2012, alors quenviron 60 % des ménages français étaient en capacité d'acheter un logement correspondant à leurs besoins, à Paris ce chiffre nétait que de 30 %.  Cest la raison pour laquelle les12 000 m2 surface utile situés dans la partie de centrale de 17 étages seront aménagés pour accueillir des logements familiaux(environ 180 appartements de 80 m2) à destination des classes moyennes, qui seront affectés en priorité aux Parisiennes et aux Parisiens. Concrètement, 25 % des logements obtenus seront vendus en priorité aux Parisiens avec une décote de 25 %.  La vente de ces logements permettra à lopérateur de financer en grande partie la restructuration et la rénovation du reste de lensemble.   Louverture dune cité U pour redynamiser le quartier  Il ny pas eu un logement étudiant construit durant les deux dernières mandatures dans le 4e arrondissement.parisiennes en la matière ne peuventLes carences quencourager la Ville dans ce domaine. La proximité des facultés de Jussieu et Censier, sans oublier la Sorbonne ainsi que nombreuses classes préparatoires, font de ce site un lieu naturel pour accueillir des étudiants sur les deux tiers restant de laile Agrippa dAubigné (soit 3800 m2 de surfaces utiles).  Ce foyer se composerait de locaux administratifs, dune maison de santé pour étudiants, dune salle de lecture, de lieux de détente, dun restaurant universitaire et dun programme dune centaine de logements étudiants. Ce projet seffectuerait dans le cadre dun cofinancement Ville-Etat-Région.  Le voisinage de la cité des sports permettrait dapporter une réponse au faible taux de pratique sportive des étudiants parisiens(64% contre plus de 80% dans les autres départements franciliens hors Seine-St-Denis).  
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Création dune crèche dentreprise (avec halte-garderie) ou cité de lenfant Au 36 quai Henri IV dans le cadre dun partenariat ville&entreprise, nous créerons sur 800 m2, une crèche dentreprise. 50% des lits seront réservés au personnel de lentreprise en charge de la cité des sports. Les 50% restant seraient accordés aux riverains. Cet immeuble étant en  dent creuse , il pourrait éventuellement être agrandi en hauteur sur deux ou trois niveaux.   Les autres réalisations autour du projet  Un parking résidentiel (120 places).Pour bon nombre de riverains, il est devenu impossible de se garer dans le quartier. Ce parking pourrait être réservé aux habitantsduquartierArsenalmaiségalementàceuxdelatouteprocheîleSaint-Louis. Création de commerces avec diversité des baux rez-de-chaussée du bâtiment au sur la partie donnant sur le boulevard Morland. sur le parvis, coté boulevard Morland.Réalisation dun jardin  Ce nouvel espace devra se penser en harmonie avec le jardin à réaliser devant la bibliothèque de lArsenal et le square Henri Galli – situé au milieu dune  autoroute urbaine  au carrefour du quai des Célestins, du boulevard Henri IV et du boulevard Morland. Réalisation dun deuxième jardindans le second creux du H coté quai Henri IV sur le toit du parquet de sport.
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Un plan de financement exemplaire, qui ne coûtera pas un euro aux Parisiens  Ce projet symbolise notre volonté de maîtriser les dépenses publiques tout en étant imaginatif.Il sagira de proposer un programme mixte avec un financement privé et de linvestissement public.  Le Projet est construit de façon à ne rien coûter à la Ville et même à générer une marge positive que lon peut estimer à 20 millions deuros.Cette somme pourrait même servir à financer la rénovation de létablissement Saint-Merri rue du Renard.  Le calcul de cette marge est directement lié au montage envisagé : l'immeuble est vendu à un promoteur qui s'engage à conduire sa transformation selon la programmation définie par la Ville, à respecter les prix de vente des logements, et à exploiter (ou faire exploiter) la Cité des Sports, le parking public pour les habitants du quartier, et la crèche d'entreprise. Seules les dépenses d'aménagement du jardin public sont donc à la charge de la Ville.  Les recettes du projet pour la Ville sont donc exclusivement constituées du produit de la vente de l'immeuble aux fins de sa transformation. Le prix de vente est donc calculé selon la méthode du compte à rebours aménageur, la valeur de l'immeuble étant calculée à partir du prix de vente des logements, déduction faite des coûts de la transformation et de la marge du promoteur.  Le fait que ces recettes demeurent modestes découle d'un choix politique assumé : produire des logements à des prix abordables.    
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1. CALCUL DU PRIX DE VENTE DE L'IMMEUBLE  A. Coûts à assumer par le promoteur  Les coûts de l'opération à assumer par le promoteur (hors acquisition de l'immeuble) consistent en les coûts d'études et de travaux de transformation.  Ces coûts de travaux (études comprises) sont évalués à 3000 m par2 pour les opérations de transformation ou de construction, sauf pour la Cité des sports où ils sont estimés à 5000par m2.  Il en résulte que les coûts (hors acquisitions) s'établissent à : Logement (12 000 m2) : 36 MRésidence étudiante (3000 m2) : 9 MCité des sports (8000 m2) : 40 MCrèche (800 m2) : 2,7 M TOTAL : 87,7 M B. Marge attendue par le promoteur  La marge attendue par le promoteur est estimée à 12%, ce qui demeure modeste. Elle est toutefois établie à ce niveau du fait du caractère emblématique de l'opération et surtout du fait que la modicité des prix de vente des logements permet une diminution drastique du risque de promotion. Compte tenu des coûts, la marge attendue est donc évaluée à 10,5 M.  C. Recettes générées par l'opération pour le promoteur  Les recettes pour le promoteur sont issues de la vente des logements et de la résidence étudiante.Ilestfaitlechoixdemaîtriserleprixdesortiepourquecelui-cinedépassepas les 10 000 euros par m2 que 25% des logements soient vendus avec une décote et de 25%, soit à seulement 7500 euros par m2.  Les prix de vente de la résidence étudiante à un opérateur spécialisé sont estimés à 6500 euros par m2.   
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Les recettes sont donc estimées à : Logement libre (9000 m2) : 90 MLogement accession encadrée (3000 m2): 22,5 MRésidence étudiante (3000 m2): 19,5 M TOTAL : 132 M  D. Prix de vente de limmeuble  Le prix de vente de l'immeuble est alors égal à (C-A-B) : 33,8 M.  2. MARGE DE L'OPÉRATION  Les seuls coûts additionnels à la charge de la Ville s'établissent à 1 M(aménagement du square). La marge s'établit en conséquence à plus de 32 M.
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