Terrains à bâtir : prix élevés de l'autre côté du Rhin

Monique Schmitt

Description

Dans le Bade-Wurtemberg, les terrains à construire sont, en moyenne et à superficie égale, 2,5 fois plus chers qu'en Alsace. Ces deux régions affichent par ailleurs des prix deux fois plus élevés que ceux pratiqués sur leurs territoires nationaux respectifs. Pression démographique, bon niveau de revenu et rareté du foncier tirent les prix vers le haut.

Sujets

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• Prix
• Territoire
• Revenu
• Démographie
• Investissement
• Immobilier

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Extrait

CONSTRUCTION
La population du Land duTerrains à bâtir : Bade-Wurtemberg (10,5 millions
d’habitants) est 6 fois plus élevée
que celle de l’Alsace. La superficie
du Land est 4 fois plus importante.prix élevés de l'autre côté
La densité de population est de 293
habitants au km² dans le Land, au
lieu de 209 en Alsace.du Rhin
En Alsace, le prix moyen en 1999Dans le Bade-Wurtemberg, Coût du foncier :
était de 54€ par m², plaçant la ré -l’Alsace au niveau deles terrains à construire sont,
gion au niveau des anciens Bun-la Sarreen moyenne et à superficie desländer les moins chers (Sarre
égale, 2,5 fois plus chers ou Basse-Saxe), mais au-dessus
Les disparités en matière de coût des Bundesländer nouvellementqu’en Alsace.
du foncier sont importantes d’une rattachés.Ces deux régions affichent
région à l’autre, tant en France
par ailleurs des prix deux fois qu’en Allemagne. Hors les cas très De bons revenus
plus élevés que ceux prati- particuliers de Berlin, Hambourg et tirent les prix
Brême, où le territoire du Landqués sur leurs territoires na- vers le haut
coïncide quasiment avec celui detionaux respectifs.
la ville, les prix moyens constatés En France, pourtant, l’Alsace res-Pression démographique,
dans les différents Länder s’éche- sort comme une région chère : elle
bon niveau de revenu et rareté lonnaient entre 35 et 143€ le mètre figure dans le peloton de tête des
du foncier tirent les prix vers carré en 1999 (données actuelle- régions françaises, aux côtés de
ment disponibles pour l’ensemblele haut. l’Île-de-France, Rhône-Alpes et
des Länder). Provence-Alpes-Côte d'Azur. Le
Dans le groupe des plus de 100€, prix du mètre carré y est environ
le Bade-Wurtemberg s’inscrit tout deux fois plus élevé que la
en haut du tableau, à bonne dis- moyenne nationale (selon les der-
tance de la Hesse (118€), de la niers chiffres disponibles den projet de construction dé-
Bavière (115€), ou de la Rhénanie 1996). L’Alsace apparaît aussibute généralement par la
comme une région prospère : elleUrecherche d’un terrain. En et de la Westphalie du Nord (103€).
e
Nettement en dessous, un autre se classe au 2 rang français pourAlsace, celui-ci se situera, plus
le revenu net imposable par foyerd’une fois sur deux, dans un lotis- groupe de trois Länder se distingue,
e
comprenant la Rhénanie-Palatinat, fiscal , et au 3 rang pour le PIB parsement où les travaux de viabilisa-
habitant, après l’Île-de-France ettion sont déjà effectués. En 2000, le Schleswig-Holstein et la Saxe,
avec des prix qui gravitent autour Rhône-Alpes. Ainsi, en 2000, lepour l’acquisition d’une parcelle
PIB par habitant en Alsace s’éle-en lotissement, les nouveaux pro- de la moyenne allemande, soit
vait à 23 800€. Par contre, dans lepriétaires ont déboursé en 71 €. Ailleurs, le mètre carré se
Bade-Wurtemberg, le PIB par ha-moyenne 64 € par m². Dans le négociait au-dessous des 55 €,
Bade-Wurtemberg, ils auraient les nouveaux Länder occupant le bitant atteignait les 29 000 €. Les
bas du tableau. salaires horaires y sont, enpayé 151€.
7Chiffres pour l'Alsace · revue n° 8 · avril 2002CONSTRUCTION
moyenne, supérieurs de 40 % à plus que chez nos voisins alle- superficie moyenne des terrains
ceux versés en Alsace. mands. vendus s’établit à 7,30 ares. Elle
Or, la part du revenu disponible L’Allemagne a coutume de densi- se situe autour de 9 ares en
pouvant être consacrée à l’inves- fier davantage les zones réser- Alsace (8,20 ares pour les parcel-
tissement immobilier est d’autant vées à l’habitat. Les copropriétés les en lotissement).
plus importante que le revenu est horizontales (maisons en bande)
élevé. Les bons revenus tirent les constituent une pratique assez ré- Une augmentation
prix des terrains à bâtir vers le pandue. De même, les maisons des prix de 50 %
haut, surtout lorsque la terre de- jumelées sont fréquentes : dans le sur 10 ans
vient une denrée rare, ce qui est Bade-Wurtemberg, trois maisons
Alors que les prix à la consomma-généralement le cas dans les ré- "individuelles" sur dix abritent
tion ont enregistré une hausse degions densément peuplées comme deux familles. Pour l’accédant à la
19 % en France et de 25 % dans lel’Alsace et le Land voisin. propriété, ce sont là des options
Bade-Wurtemberg entre 1990 etqui permettent de réduire le coût
2000, le prix du mètre carré de ter-du terrain et de la construction. EnCroissance de la
rain à bâtir s’est accru en moyenneraison de ces pratiques plus "col-population, d’où des
de 50 %, aussi bien en Alsace quelectives" de l’habitat, il est difficilebesoins de terrains
dans le Land voisin. Ainsi, à dix ansd’évaluer de façon précise la sur-et logements
d’intervalle, le rapport entre les prixface moyenne des terrains par
Les salaires, mais aussi un taux moyens pratiqués dans les deuxmaison. Souvent, un redécoupage
de chômage relativement bas font régions est resté stable autour dedes surfaces intervient après la
de l’Alsace et du Bade-Wurtem- 2,5. L’acheteur doit cependant s’at-vente déclarée de la parcelle. Quoi
berg des régions attractives. Au tendre à des montants très varia-qu’il en soit, dans le Land voisin, la
cours de la dernière décennie, la
population a augmenté dans l’une Prix des terrains de construction
et l’autre région de 6,7 %, d’où une plus chers dans le Bade-Wurtemberg
demande soutenue de logements
160et de surfaces constructibles.
2Prix moyen du m en euros
Bade-WurtembergDans le Bade-Wurtemberg, entre
140
1989 et 1993, au plus fort de la
vague d’immigration qui a suivi
120
l’ouverture des frontières à l’Est,
les superficies vendues en terrains
100
à construire viabilisés se chif-
fraient entre 1 000 et 1 100 ha par 80
an, au lieu des 700 à 800 ha aupa-
Alsaceravant. 60
En Alsace, sur la décennie
1990-2000, la superficie globale 40
des terrains à bâtir viabilisés et
commercialisés a représenté, bon 20
an mal an, quelque 300 ha ; rap-
0portée à la surface totale de la ré-
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
gion, c’est proportionnellement
8 INSEE Chiffres pour l'Alsace · revue n° 8 · avril 2002
Sources : DRE-Alsace, Office statistique du Bade-WurtembergCONSTRUCTION
bles, selon qu’il veut s’installer en superficie du terrain ne sera pas la glomération de Friebourg, il a coûté
milieu rural ou dans l’aire d’attrac- même. Pour ce qui est des villes, le 314 € ; dans le reste du kreis*
tion d’une agglomération. prix moyen observé en 2000 était Breisgau-Hochschwarzwald, il s’est
En Alsace, dans les communes de de 113 €/m² autour de Colmar et vendu à 147€. Dans l’Ortenaukreis,
2moins de 2 000 habitants ratta- de 90 €/m dans les environs de aux portes de Strasbourg, les prix
chées à une unité urbaine, les prix Mulhouse. Aux alentours de Stras- sont nettement inférieurs (112€ en
sont deux fois plus élevés que dans bourg, les prix sont passés au-des- moyenne, mais 175 € sur Offen-
les petites communes rurales (68€ sus de la barre des 150€/m² dans bourg). L’acheteur pourra, toutefois,
par m², au lieu de 32 €). Il s’agit là plusieurs localités. encore trouver un terrain à moins de
d’une moyenne, sachant qu’en Ces prix restent encore éloignés 50€/m² dans un district très rural du
Alsace bossue, le mètre carré de ceux pratiqués aux abords des Bade-Wurtemberg.
pourra coûter jusqu’à 15 fois moins grandes agglomérations alleman-
que dans une petite commune ru- des, où le seuil des 200€ est géné-
rale du Jura alsacien, à proximité ralement atteint, voire largement
Monique SCHMITTde la frontière suisse. Bien sûr, la franchi, comme à Stuttgart. En
Daniel WAHL2000, dans le stadtkreis (ou com-
mune) de Karlsruhe, le mètre carré * Le kreis est une entité administrative
s’est vendu à 406€ en moyenne et correspondant à un arrondissement
à 209€ dans le landkreis (ou arron- français.MMééthodologie
dissement environnant). Sur l’ag-
Sources
La pression urbaine tire les prix vers le haut