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Etude du marche de limmobilier

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Extrait

MONKAM OLIVIER JOEL MARKETING Etudes de March és : « L ’Immobilier en France» « En fait l’immobilier recouvre des réalités très complexes tout à fait différentes. Sur un plan historique, l’immobilier est d’abord destiné à répondre à un besoin essentiel : se loger. Ce besoin a pris au fil du temps plus ou moins d’importance notamment au XIXème siècle par le statut des locataires…Mais au delà du droit de se loger, l’immobilier a très vite eu un aspect utilitaire . Tout d’abord deux aspects qui vont se développer d’une manière parallèle : l’immobilier lié à l’activité économique de notre pays : l’agriculture et un autre aspect qui se développe, l’immobilier marchand : les boutiques » 1 SOMMAIRE A. Introduction A . 1 .  D éfinition du marché immobilier B . 2 .   La richesse immobili ère en France B. Le march é et la dynamique de la concurrence B . 1 . La demande              B . 1 . 1 . La part de march é B . 1 . 2 . La demande potentielle B . 1 . 3 . L’ élasticité de la demande B . 2 . Le march é et la notion de besoin B . 3 . La concurrence B . 4 . Les variables du macro­environnement   C. Analyse des besoins et structure du march é immobilier C . 1 . Motivations et processus d’achat d’un logement C . 2 . La segmentation C . 3 . La description des segments C . 3 . 1 . Les descripteurs g éographiques C . 3 . 2 . Les descripteurs sociod émographiques C . 3 . 3 . Les descripteurs li és aux b énéfices recherchés C . 3 . 4 . Les descripteurs li és à l’usage du logement D . L’activité de construction de logements en 2002 et les éléments relatifs a  l immobilier     D . 1 .  Qui élabore l’ indice mensuel des prix de l’ancien  ?      D . 2 . Quelques lois relatives a l’immobilier      D . 2 . 1  La loi de Robien      D . 2 . 2 La loi Borloo E . Les Professionnels de l’immobilier F . L’acquisition d’un bien immobilier 2 Conclusion Lexique immobilier A. Introduction L’environnement dans lequel évolue toute organisation est devenu complexe  qu’on   doit   recourir  à   des   techniques   d’un   raffinement   croissant   pour   rapprocher  producteurs et consommateurs. La fonction marketing ne se nourrit pas seulement de  l’influence du client et de sa connaissance, elle est une concertation permanente avec  les autres disciplines intervenant dans l’acte de construire, prenant en compte leurs  contraintes et impératifs. Elle est de ce fait une fonction de l’entreprise différente des  autres mais prépondérante et même décisive. Elle doit partager la responsabilité et le  pouvoir de décisions avec les autres fonctions de l’entreprise. On utilise un modèle pour décrire, de manière simplifiée, la réalité du processus   de mise en marché d’un produit par une entreprise. Les composantes de ce modèle  doivent être considérées comme une séquence ayant son point de d épart du march é. En effet, le bon sens veut que l’entreprise cherche à satisfaire un besoin existant   chez les acquéreurs potentiels à partir des renseignements qu’elle obtient par son  système d’information. L’entreprise évalue ce besoin et puis la capacité qu’elle a d’y  répondre en tenant compte des ressources dont elle dispose et de la mission qu’elle  poursuit. En fin, elle détermine les quatre éléments de la composition commerciale  (Produit, Prix, Place de vente, Promotion) qu’elle ajustera les uns aux autres de fa çon  à  produire   l’effet   désiré   chez   l’acquéreur   potentiel.   La   séquence   qui   relie   donc   les  éléments du mod èle est : Marché  Système d’information       entreprise composition commerciale      Marché         3   A . 1 .  D éfinition du march é immobilier Le marché immobilier est le marché de gré à gré (quoique ayant généralement  recours à des intermédiaires) où interviennent les acheteurs et vendeurs, et aussi les  propriétaires   et   locataires   de  biens   immobiliers.   Les   ventes   immobilières   se   font  essentiellement de gré à gré, mais une petite partie se fait en enchères (dans le cas de  saisies, ou de biens vendus dans le cadre de successions conflictuelles). On parle généralement de marchés immobiliers (au pluriel) ou d'un marché spécifique,  car le marché des immeubles se segmente en de multiples sous­marchés, ayant chacun  leurs caractéristiques. Ces sous­marchés correspondent • aux situations g éographiques (pays, villes, quartiers, zones rurales)  • aux   types   de   bien   (maisons,   appartements,   bureaux,   locaux   industriels   ou  commerciaux, terrains...).  • à la qualité du bien en question  : bas de gamme, standard, de luxe, etc.  Il existe, entre les sous­marchés d'une même région, de fortes interdépendances. L'unité de comparaison des prix de l'immobilier est généralement le  prix au  mètre carré (ou au pied carré, dans certains pays anglo­saxons). Pour les propri étés à  revenus,   on   se   sert   de   multiples   du   revenu   et   d'autres   mesures   reliées   (taux  d'actualisation). Enfin, des unités de comparaison fort variables sont aussi utilisées  suivant le type de propriété (mètre cube, mètre de façade, prix à la chambre ou à  l'appartement, etc.). En plus de fluctuer dans le temps, les prix peuvent varier fortement selon la  nature du bien. Ils sont liés, par exemple, à des phénomènes de rareté, de conjoncture  économique   et   parfois   politique,   et  à   l'évolution   des   taux   d'intérêt   des  crédits  immobiliers. La dimension spéculative du marché immobilier est toujours un élément  à prendre en considération. Il faut d'autre part admettre que les prix dépendent aussi de  variables « irrationnelles » difficilement mesurables telles que le poids des croyances,  les possibilités d'engouement, etc. Pour le marché français, Paris est un indicateur qui présage de l'évolution du marché.  Actuellement, des prix de 6000 à 10 000 euros par mètre carré sont courants pour les  arrondissements recherchés. Ces niveaux de prix sont les plus élevés jamais atteints  (en tenant compte de l'inflation). Même si certains indicateurs montrent que la hausse  des prix se poursuit, un  Krach similaire à celui de 1991 est toujours possible. En effet, les prix ont chuté de 40% en moyenne dans tous les arrondissements de Paris  1entre 1991 et 1998 (en euros constants) . D'autre part, certains économistes comme  4 Jacques   Friggit   considèrent   le   marché   immobilier   comme   n'importe   quel   marché  économique qui connaît des cycles de hausse et de baisse. B . 2 .   La richesse immobili ère en France D’après le recensement de la population de 1999 , la France compte plus de 29  millions de logements. En métropole, on en dénombre 28.696.156 . 83% sont des  résidence principale, 10 ,1 des résidences secondaires ou des logements occasionnels  et 6,9% des logements vacants. Le parc des résidences principales a progressé en France, en neuf ans, trois fois plus  vite que la population. En 1996, 54.3% des ménages sont propriétaires de leur résidence principale et 38.1%  en sont locataires. Le taux des ménages propriétaires connaît une quasi stabilité depuis  1988, alors qu’il avait progressé de 50.7%à  53.8% entre 1984  et 1988. Cependant, du   fait   de   l’augmentation   de   nombre   des   ménages,   le   nombre   de   ceux   qui   sont  propriétaires croît de 730.000 en quatre ans. Les résidences principales augmentent nettement dans le Midi, en Ile de France, en  Bretagne et dans l’estuaire de la Loire. La Haute­Garonne,  l’Hérault, la Haute Savoie et l’Ile et Vilaine bénéficient d’un  accroissement supérieur à 2% par an environ. Le nombre moyen d’occupants par résidence principale continu de diminuer : de 2,4  en 1999 contre 2,6 en 1990  , 2,7 en 1982 et en 1962  3,.1. En 1996 , le logement moyen compte quatre pièces ( environ 88m²). Les maisons  individuelles continuent de s’agrandir (105m² contre 102m² en 1992) mais la surface  moyenne des appartements ne dépasse pas 66m², comme en 1992. L’amélioration du  confort se poursuit : fin 1996, plus de quatre résidences principales sur cinq ont tout le  confort   contre   un   peu   moins   de   une   sur   trois   en   1970   et   4%   seulement   de   ces  résidences sont considérées comme sans confort en 1996 contre pr ès de 50% en 1970. On estimait en 1981 que l’immobilier d’activit és représentait environ 2.200 milliards   de francs par rapport à l’immobilier d’habitation, qui représentait 4.500 milliards de   francs. En 1985, le total des factures des charges des immeubles d’habitation  était estimé en  France à 200 milliards de francs par an , soit deux fois le chiffre d’affaire total de   l’industrie automobile à la même époque. 5 A partir de 1985 et particuli èrement pour l’immobilier d’entreprise, les valeurs vénales  ont considérablement augmenté. Ces chiffres vont donc naturellement en augmentant. Il n’est pas inutile de savoir que la gestion des patrimoines immobiliers représentait  45% de l’activité dite du bâtiment en 1988 et employait environ 500.000 salariés. Ce  marché d’entretien des bâtiments, aurait représenté en 1986 environ 140 milliards de  francs, dont environ 50 milliards pour l’immobilier d’entreprise seul. En 1987, une étude de la CNAB estimait que plus du tiers du patrimoine de rapport  des français était investi dans l’immobilier. Entre 1970 et 1993, la part de la pierre dans le patrimoine de rapport des ménages est  passée de 33% à 20% tous secteurs confondus. L’année 1999 est à marquer d’une pierre blanche en matière de logement neuf : le  nombre de logements mis en chantier est pass é de 283.000 en 1998  à 317.000 en 1999,   soit une hausse de 12%. Le volume des autorisations de construire accordées avait fortement augmenté en  ème1998, notamment au 4  trimestre, avant la disparition prévue du dispositif Périssol au  31 12 1998 ( date limite des dépôts de PC). L’investissement en logement neuf des ménages a progressé de façon exceptionnelle :  +14% en volume en 1999. Le secteur de la maison individuelle toujours très porteur , a eu une progression de  13% du nombre des mises en chantier. Dans le log
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