Plan Local d‟Urbanisme
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Description

  • revision - matière potentielle : générale
  • exposé
  • revision
Rapport de présentation Pièce n°1 Approuvé par délibération du conseil municipal en date du 21/09/11 Plan Local d‟Urbanisme Pontault-Combault Révision générale
  • dispositions du projet de modification
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  • projet d'aménagement et de développement durables

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Plan Local d‟Urbanisme



Pontault-Combault



Révision générale






Rapport de présentation Pièce n°1

Approuvé par délibération du conseil municipal en date du 21/09/11
Commune de : Objet : Document : Pièce n° Arrêté le : Approuvé le : Page :
Pontault-Combault Plan Local d’Urbanisme Rapport de présentation 1 22 septembre 2010 21 septembre 2011 2

VIII. L’URBANISATION DE PONTAULT-COMBAULT ........... 65 SOMMAIRE
IX. INTERCOMMUNALITÉS .................................................. 67

9.1 SITUATION INTERCOMMUNALE .......... 67
1. DIAGNOSTIC ........................................................... 7 9.2 LES SYNDICATS INTERCOMMUNAUX EXISTANTS Á PONTAULT-COMBAULT 68
I. PRÉAMBULE .......................................... 8 X. LES GRANDS OBJECTIFS QUANTITATIFS EN MATIÈRE DE LOGEMENTS ET DE
POPULATION ............................................................................... 69
II. INTRODUCTION ... 11
10.1 RECHERCHER UN MEILLEUR ÉQUILIBRE HABITAT / EMPLOIS 69
III. POPULATION ....................................... 13
10.2 LES PERSPECTIVES DE POPULATION ET DU LOGEMENT69
3.1 LES INDICATEURS DE MIXITÉ ............................................. 15
XI. LA PROBLÉMATIQUE DU RENOUVELLEMENT URBAIN77
IV. LES LOGEMENTS ............................................................ 23
4.1 ÉVOLUTION DU PARC .......................... 23 2. ÉTUDE DE L’ÉTAT INITIAL DE L’ENVIRONNEMENT 80
4.3 CARACTÉRISTIQUES DES RÉSIDENCES PRINCIPALES ... 28 I. LE TERRITOIRE COMMUNAL ............................................ 81
4.4 DESSERREMENT DES MÉNAGES ....................................... 33 II. ASPECTS PHYSIQUES ....................... 82
4.5 LES ÉQUIPEMENTS SCOLAIRES......... 34
2.1 LE RELIEF .............................................. 82
4.6 LES ÉQUIPEMENTS SPORTIFS ........... 36
2.2 GÉOLOGIE, PÉDOLOGIE, HYDROLOGIE ............................. 84
4.7 LES ÉQUIPEMENTS SOCIOCULTURELS ............................ 37
2.3 L‟ENVIRONNEMENT PHYSIQUE : LES CONCLUSIONS ...... 92
V. DÉPLACEMENTS ................................................................. 43
III. LES MILIEUX NATURELS ................................................... 93
5.1 CARACTÉRISTIQUES DU RÉSEAU VIAIRE ......................... 43
3.1 MÉTHODOLOGIE ................................... 93
5.2 LES TRANSPORTS EN COMMUN ........ 46
3.2 LES BOIS ET LISIÈRES FORESTIÈRES ............................... 95
5.3 CIRCULATIONS DOUCES ..................................................... 49
3.3 LA VALLÉE DU MORBRAS .................................................. 102
5.4 LE STATIONNEMENT ........................... 51
3.4 LA PLAINE AGRICOLE ........................ 105
5.5 ACCIDENTOLOGIE ............................................................... 51
3.5 LES DÉLAISSÉS .................................................................. 106
5.6 LES ACTIFS RÉSIDANT À PONTAULT-COMBAULT ............ 52
3.6 LES JARDINS FAMILIAUX ................................................... 107
5.7 LES PÔLES GÉNÉRATEURS DE DÉPLACEMENTS
3.7 LES ESPACES VERTS URBAINS ........ 108
DOMICILE - TRAVAIL........................................................................... 53
3.8 LES MILIEUX NATURELS : LES CONCLUSIONS ................ 110
5.8 PROJETS DE TRANSPORT .................. 56
IV. ENVIRONNEMENT TECHNIQUE .................................. 112
VI. LE DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE ET COMMERCIAL
4.1 LES DÉPLACEMENTS ......................................................... 112 58
4.2 LES DÉPLACEMENTS : LES CONCLUSIONS ..................... 117 6.1 TAUX D‟EMPLOI .................................................................... 58
4.3 LES NUISANCES ................................. 118 6.2 PARCS D‟ACTIVITÉS ............................ 58
4.4 QUALITÉ DE L‟AIR ............................................................... 120 6.3 ENTREPRISES, ACTIVITÉS, EMPLOI ... 61
4.5 LES NUISANCES ET QUALITÉ DE L‟AIR : LES CONCLUSIONS 121 VII. LES DISPONIBILITÉS FONCIÈRES ................................ 63
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4.6 LES RISQUES LIÉS AUX ACTIVITÉS ................................. 122 8.7 ZONE INDUSTRIELLE ET COMMERCIALE – EN BORD DE LA FRANCILIENNE 154
4.7 L‟ÉNERGIE .......................................... 123 8.8 ZONE INDUSTRIELLE ET COMMERCIALE – EN BORD DE LA RN4 – RD604 155
4.8 LES DÉCHETS .... 124 8.9 CARACTÉRISTIQUES DE TISSUS : LES CONCLUSIONS .. 156
4.9 LES ACTIVITÉS, L‟ÉNERGIE, LES DÉCHETS : LES IX. LES ESPACES PUBLICS .............................................. 157
CONCLUSIONS ................................................................................. 126
9.1 LE PARC DU CHÂTEAU DE COMBAULT ............................ 157
V. LE PAYSAGE...... 127
9.2 LE PARC DU VIEUX PONTAULT ......................................... 157
5.1 IMPLANTATION PAR RAPPORT AU SITE .......................... 127
9.3 LA PROMENADE LE LONG DU MORBRAS ........................ 157
5.2 LES RICHESSES PATRIMONIALES ................................... 128
9.4 LES ABORDS DE LA SALLE JACQUES BREL .................... 158
5.3 LES ÉLÉMENTS STRUCTURANTS DU PAYSAGE ............. 130
9.5 LE SQUARE LAFAYETTE ................................ 158
5.4 LE RAPPORT DE LA VILLE AVEC L'EXTÉRIEUR ............... 134
9.6 LOISIRS ET TOURISME ...................... 158
5.5 PAYSAGE : LES CONCLUSIONS ........................................ 137
9.7 LES ESPACES PUBLICS : LES CONCLUSIONS ................. 159
VI. LES ENTRÉES DE VILLE .............. 139
X. CONCLUSION GÉNÉRALE : LES ENJEUX ...................... 160
6.1 LES ENTRÉES DEPUIS LA FRANCILIENNE....................... 139
10.1 LES ENJEUX À L‟ÉCHELLE DU TERRITOIRE COMMUNAL160
6.2 LES ENTRÉES DEPUIS LA RN 4 ET LA RD604 .................. 140
10.1.2 LA GESTION DU MORBRAS ET DE SES BERGES ........ 162
6.3 LES ENTRÉES OUEST ....................................................... 140
10.1.3 LE DÉVELOPPEMENT DES CIRCULATIONS DOUCES ET TRANSPORTS EN COMMUN 162
6.4 L‟ENTRÉE NORD-EST ........................ 140
10.1.4 LA PRÉSERVATION DES PARCS ET PETITS ESPACES BOISÉS DANS LE TISSU URBAIN.
6.5 ENTRÉES DE VILLE : LES CONCLUSIONS ....................... 141 164
VII. STRUCTURE DE LA VILLE ........................................... 142 10.2 LES ENJEUX À L‟ÉCHELLE DES QUARTIERS ................... 165
10.2.1 LA PRÉVENTION DES RISQUES LIÉS AUX ARGILES ET AUX INONDATIONS 165 7.1 UNE HIÉRARCHIE DES VOIES PEU MARQUÉE ................ 142
10.2.2 LA RÉDUCTION DES NUISANCES LIÉES À QUELQUES UNES DES ACTIVITÉS PRÉSENTES, 7.2 STRUCTURE GÉNÉRALE DE LA ZONE URBAINE ............. 144
NOTAMMENT LA RÉSORPTION DES DÉPÔTS SAUVAGES ............ 165
7.3 STRUCTURE GÉNÉRALE DE LA ZONE URBAINE : LES
10.2.3 LA RÉDUCTION DU BRUIT DES INFRASTRUCTURES ROUTIÈRES ET FERROVIAIRES ET DU CONCLUSIONS ................................................................................. 147
TRANSPORT AÉRIEN ........................................................................ 166
VIII. CARACTÉRISTIQUES PAR TYPE DE TISSUS ............. 148
10.2.4 LA PROMOTION DES ÉNERGIES RENOUVELABLES ET D‟UNE GESTION ÉCONOME DE LA
8.1 LES CENTRES ANCIENS .................... 148 RESSOURCE EN EAU SUR LES CONSTRUCTIONS ET AMÉNAGEMENTS NOUVEAUX OU DE
RÉNOVATION. .................................................................................... 166 8.2 HABITAT PAVILLONNAIRE – LES LOTISSEMENTS ANCIENS
149 10.2.5 LE SECTEUR DE LA RN4 – RD604 ................................ 166
8.3 HABITAT PAVILLONNAIRE – LES LOTISSEMENTS RÉCENTS 10.2.6 LE RENFORCEMENT DE LA STRUCTURE URBAINE DE PONTAULT-COMBAULT 167
150
10.2.7 LA VALORISATION DES ENTRÉES DE VILLE ............... 167
8.4 HABITAT COLLECTIF – SOCIAL ......................................... 151
8.5 HABITAT COLLECTIF – PRIVÉ ........... 152 3. EXPOSÉ DU PADD, JUSTIFICATION DU RÈGLEMENT ET DU ZONAGE,
SECTEURS EN APPLICATION DU A DU L. 123-2 DU CODE DE L’URBANISME8.6 ZONES INDUSTRIELLES – INSÉRÉES DANS LE TISSU
URBAIN 153 168
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4.3 MODIFICATIONS APPORTÉES AU RÈGLEMENT .............. 221 I. PRINCIPES MIS EN ŒUVRE À TRAVERS LES PIÈCES
RÉGLEMENTAIRES .................................................................... 169
4. CONSÉQUENCES PRÉVISIBLES SUR L’ENVIRONNEMENT DU PLU 240
1.1 TRADUCTION DU PADD DANS LE RÈGLEMENT ET LE
ZONAGE ............................................................................................ 169 V. ANALYSE DES EFFETS DU PLU SUR L’ENVIRONNEMENT241
A. PERMETTRE LE MAINTIEN ET LE DÉVELOPPEMENT 5.1 MÉTHODE ............................................................................ 241
D‟ACTIVITÉS ÉCONOMIQUES........................................... 176
5.2 ANALYSE PAR ENJEU ........................ 242
II. PRÉCISIONS SUR LA JUSTIFICATION DU ZONAGE ...... 182 5.3 ANALYSE DES EFFETS DES MODIFICATION DE LA RÉVISION GÉNÉRALE 249
2.1 PRÉCISIONS SUR LES JUSTIFICATIONS DU RÈGLEMENT 5.4 BILAN DES EFFETS SUR L‟ENVIRONNEMENT .................. 250
EN ZONES URBAINES ...................................................................... 183
VI. MESURES ENVISAGÉES POUR COMPENSER LES EFFETS NÉGATIFS 252
2.2 PRÉCISIONS SUR LA RÉGLEMENTATION DE LA ZONE UA
184
2.3 PRÉCISIONS SUR LA RÉGLEMENTATION DE LA ZONE UB
185
2.4 PRÉCISIONS SUR LA RÉGLEMENTATION DE LA ZONE UC
186
2.5 PRÉCISIONS SUR LA RÉGLEMENTATION DE LA ZONE UD
188
2.6 PRÉCISIONS SUR LE RÉGLEMENTATION DE LA ZONE UX
189
2.7 PRÉCISIONS SUR LA RÉGLEMENTATION DE LA ZONE UR
191
2.8 PRÉCISIONS SUR LA RÉGLEMENTATION DE LA ZONE UN
191
2.9 PRÉCISIONS SUR LES JUSTIFICATIONS DU RÈGLEMENT
EN ZONES NATURELLES ................................................................. 192
III. MISE EN ŒUVRE DU PLU ................. 196
3.1 LES EMPLACEMENTS RÉSERVÉS .... 196
3.2 LE DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN ................................ 196
3.3 LES ESPACES BOISÉS CLASSÉS ..... 196
IV. LES DISPOSITIONS DU PROJET DE MODIFICATION ET
LEURS JUSTIFICATIONS ........................................................... 197
4.1 LES MODIFICATIONS APPORTÉES AU PROJET
D‟AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DURABLE ............... 197
4.2 LES MODIFICATIONS APPORTÉES AU DOCUMENT
GRAPHIQUE DE ZONAGE................................................................. 203
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1. DIAGNOSTIC







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Pontault-Combault et les communes adjacentes I. PRÉAMBULE

Le Plan Local d‟Urbanisme (PLU) de Pontault-Combault a été approuvé le 19 mai 2006 et
modifié le 11 mai 2007.


Par délibération du 24 juin 2008, le conseil municipal a prescrit la révision du PLU et fixé
les modalités de concertation conformément à l‟article L. 300-2 du Code de l‟urbanisme. Le
PLU de Pontault-Combault était donc appliqué depuis moins de deux années seulement au
moment où la révision a été décidée.

Le PLU se place désormais dans le cadre législatif suivant :

La Loi N° 2000-1208 du 13 décembre 2000, publiée au Journal
Officiel du 14 décembre 2000, dite « Solidarités et
Renouvellement Urbains Ŕ S.R.U. », complétée par la Loi N°
2003-590 du 2 juillet 2003, dite « Urbanisme et Habitat », crée
en effet de nouveaux documents d‟urbanisme, qui se substituent
aux anciens, et qui fonctionnement selon des règles largement
nouvelles sur lesquelles il n‟est pas inutile de revenir


L’article L. 123-1 de la Loi S.R.U. intégrée dans le Code de l‟Urbanisme dispose que :
(souligné par nos soins)

« Les plans locaux d’urbanisme exposent le diagnostic établi au regard des prévisions
économiques et démographiques et précisent les besoins répertoriés en matière de
développement économique, « d‟agriculture », d‟aménagement de l‟espace,
d‟environnement, d‟équilibre social de l‟habitat, de transports, d‟équipements et de
services.

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« Ils comportent un projet d’aménagement et de développement durable qui définit les
Photographie aérienne de Pontault-Combault
orientations générales d‟aménagement et d‟urbanisme retenues pour l‟ensemble de la
(orthophotographie) commune.
Ils peuvent, en outre, comporter des orientations d‟aménagement relatives à des quartiers
ou à des secteurs à mettre en valeur, réhabiliter, restructurer ou aménager.

Ces orientations peuvent, en cohérence avec le P.A.D.D. , prévoir les actions et opérations
d‟aménagement à mettre en œuvre, notamment pour mettre en valeur l‟environnement, les
paysages, les entrées de villes et le patrimoine, lutter contre l‟insalubrité, permettre le
renouvellement urbain et assurer le développement de la commune. Elles peuvent prendre
la forme de schémas d‟aménagement et préciser les principales caractéristiques des voies
et espaces publics ».

Dans sa partie réglementaire, le Code de l‟Urbanisme précise le contenu des nouveaux
documents :

« Art. R. 123-1. - Le plan local d'urbanisme, après un rapport de présentation, comprend
le projet d'aménagement et de développement durable de la commune et le règlement,
ainsi que leurs documents graphiques. »
« Il est accompagné d'annexes. »

« Art. R. 123-2. - Le rapport de présentation :
« 1° Expose le diagnostic prévu au premier alinéa de l'article L. 123-1 ;
« 2° Analyse l'état initial de l'environnement ;
« 3° Explique les choix retenus pour établir le projet d'aménagement et de
développement durable et la délimitation des zones, au regard des objectifs définis à
l'article L. 121-1 et des dispositions mentionnées à l'article L. 111-1-1, expose les motifs
des limitations administratives à l'utilisation du sol apportées par le règlement et justifie
l'institution des secteurs des zones urbaines où les constructions ou installations d'une

superficie supérieure à un seuil défini par le règlement sont interdites en application du a
de l'article L. 123-2. En cas de modification ou de révision, il justifie, le cas échéant, les
changements apportés à ces règles ;

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« 4° Évalue les incidences des orientations du plan sur l'environnement et expose la
Plan de Pontault-Combault
manière dont le plan prend en compte le souci de sa préservation et de sa mise en
valeur. »

« Art. R. 123-3. - Le projet d'aménagement et de développement durable définit, dans le
respect des objectifs et des principes énoncés aux articles L. 110 et L. 121-1, les
orientations d'urbanisme et d'aménagement retenues par la commune.

Dans ce cadre, la délibération du Conseil Municipal mettant en chantier la révision du PLU
a défini un certain nombre d‟ « objectifs principaux » :

 Améliorer le cadre de vie en mettant en valeur les espaces naturels, en créant
des espaces de convivialité et des espaces verts dans le tissu urbain.

 Favoriser la mise en place des constructions répondant aux normes de la Haute
Qualité Environnementale.

 Redéfinir les conditions du renouvellement urbain pour favoriser la mixité
sociale.

 Améliorer les conditions de circulation et de stationnement.

 Adapter les règles du PLU à la réforme des autorisations d’urbanisme.

 Poursuivre le développement de l’activité économique.

 Prendre en compte l’environnement.

Dans le cadre de cette délibération, le rapport de présentation s‟attachera à analyser les
différents aspects de la réalité de la commune pour préparer la réflexion devant aboutir à la
modification du d‟Aménagement et de Développement Durable.



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