Synthèse du diagnostic de Bordeaux - La Bastide, quartier Niel

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Synthèse du diagnostic Bastide Niel - Bordeaux Juin 2008 1 BORDEAUX – ZAC BASTIDE NIEL MISSION D'ASSISTANCE A LA COORDINATION DU PROJET IDENTIFICATION DES ENJEUX DEVELOPPEMENT DURABLE SYNTHESE DU DIAGNOSTIC
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Synthèse du diagnostic Bastide Niel - Bordeaux





BORDEAUX – ZAC BASTIDE NIEL



MISSION D’ASSISTANCE A LA COORDINATION
DU PROJET

IDENTIFICATION DES ENJEUX DEVELOPPEMENT IDENTIFICATION DES ENJEUX DEVELOPPEMENT
DURABLE













SYNTHESE DU DIAGNOSTIC




Juin 2008 1
Synthèse du diagnostic Bastide Niel - Bordeaux
SOMMAIRE



SOMMAIRE................................................................................................................ 2

INTRODUCTION ........................................................................................................ 3

SYNTHESE DU DIAGNOSTIC................................................................................... 4

1. Une rive droite enclavée ..................................................................................... 4
2. Une rive droite à reconquérir............................................................................... 4
3. Des spécificités naturelles à réintégrer ............................................................... 5
4. L’eau, un élément à intégrer dans le projet......................................................... 6
5. Un fort potentiel énergétique local ...................................................................... 7
6. Des risques de pollutions à prendre en compte .................................................. 7
7. Des capacités de traitement des déchets proches de la saturation .................... 8


LES ORIENTATIONS DEVELOPPEMENT DURABLE POUR L’ECO-QUARTIER
BASTIDIEN ................................................................................................................ 9
Cap Terre – Juin 2008 2 Synthèse du diagnostic Bastide Niel - Bordeaux
INTRODUCTION





La ville de Bordeaux entre dans le 21e siècle en se donnant pour objectif d’adopter une démarche
globale de développement durable. Les quartiers de la ville se redessinent peu à peu autour d'un
grand projet urbain qui rend à ses habitants le plaisir de vivre en ville et crée les conditions d'un
nouveau développement alliant économie, environnement, social et culture.


Historiquement, Bordeaux voit ses deux rives partagées tant au niveau de leurs usages que de leur
urbanisme. La ville de Bordeaux a lancé une réflexion globale sur la rive droite et plus particulièrement
le quartier de la Bastide. Ce territoire jusque là considéré hors de la ville, représente près de 250
hectares. L’objectif consiste à transformer ce faubourg industriel et populaire en un quartier de centre-
ville offrant à la centralité bordelaise un potentiel unique.


La Bastide peut devenir un lieu de vie à la fois convivial pour ses usagers en offrant un nouveau type
d’habitat et un pôle à l’échelle de l’agglomération en accueillant des activités attractives et
représentatives du renouveau de Bordeaux.


Cap Terre accompagne la ville de Bordeaux dans cette démarche de requalification de la rive droite,
en apportant son assistance à la coordination d’un projet de création d’un éco-quartier sur Bastide
Niel.
A cette fin, Cap Terre a réalisé un diagnostic identifiant les atouts et contraintes du site confrontés aux
principes et piliers du développement durable. Afin d’en avoir une lecture simplifiée, Cap Terre a
rédigé cette synthèse.


Cap Terre – Juin 2008 3 Synthèse du diagnostic Bastide Niel - Bordeaux
SYNTHESE DU DIAGNOSTIC




1. Une rive droite enclavée

L’appropriation urbaine de la rive droite appelle la prolongation de la trame viaire, indispensable à la
fluidité des déplacements d’une rive à l’autre d’une part et à l’irrigation du quartier d’autre part.
Plusieurs projets aujourd’hui engagés contribueront au désenclavement de la rive droite : le pont
urbain Bacalan-Bastide, le pont Jean-Jacques Bosc,le bouclage des boulevards et la prolongation des
voies du tramway.

L’ACCESSIBILITE de la rive droite, au-delà du franchissement de la Garonne, conditionne la
requalification de la Bastide en quartier de centre ville.
Cette accessibilité, multiple, ouverte aux déplacements doux, aux transports en commun, … sera à
structurer par une hiérarchie des voies cohérente avec la vocation urbaine du futur quartier, pour :
éviter les conflits entre vocation urbaine et trafic de poids lourds, prolonger la qualité urbaine du pont
Bacalan Bastide dans un éco-quartier habité, dense et mixte, induisant une réflexion sur
l’aménagement du site au débouché du pont, interrogeant le statut de la voie des berges, appelant
l’optimisation de la desserte en transports en commun …

L’ACCESSIBILTE se révèle être au cœur de la mutation de la Bastide en éco-quartier pleinement
intégré à la ville.

2. Une rive droite à reconquérir

L’histoire industrielle et militaire de la Bastide a contribué à stigmatiser pendant de longues années, la
rive droite, rive à l’écart de la vie urbaine, à l’écart de la ville.
C’est ainsi que la rive gauche a progressivement accueilli la majorité des pôles attractifs, vecteurs
d’animation et d’identité, alors même que la ZFU confortait la vocation industrielle revisitée de la
Bastide.
La reconquête de la Bastide offre ainsi l’opportunité de reconsidérer les équilibres rive droite / rive
gauche, en accueillant des équipements ou services à l’échelle de la ville, voire de l’agglomération,
dans la prolongation du pôle universitaire du Cœur de Bastide.
L’attractivité nouvelle à étudier pourrait réconcilier la future Bastide avec un passé actif dont quelques
bâtiments en témoignent encore : la Halle aux farines, les magasins généraux et les bâtiments de
l’Etat major...


La ville de Bordeaux se définit par un paradoxe connu de nombreuses grandes villes françaises :
croissance démographique et augmentation du nombre de logements vacants. La vocation
résidentielle de la Bastide se présente comme une opportunité pour offrir des logements, accessibles
au plus grand nombre, répondant aux attentes de leurs occupants en termes de taille, d’espaces, de
lumière, de verdure, …


Toutefois, la seule vocation résidentielle, malgré la qualité des logements, ne satisferait pas aux
qualités d’un quartier, a fortiori d’un éco-quartier : des commerces, des équipements, … s’imposent
pour créer une mixité, vecteur de vie, contribuant par ailleurs, à réduire les besoins de déplacements.
Pour inscrire la Bastide dans la ville, sa programmation urbaine devra à la fois répondre à la demande
résidentielle et à la fois accueillir des activités attractives.
. La question de la CENTRALITE de la Bastide et de Bastide Niel en particulier se pose pour réaliser
un éco-quartier du centre urbain bordelais.
Cap Terre – Juin 2008 4 Synthèse du diagnostic Bastide Niel - Bordeaux

Plusieurs pistes restent à approfondir pour répondre à une nouvelle centralité d’un éco-quartier
bastidien :

Les activités économiques : La valorisation de la ZFU apparait comme une entrée à explorer pour
conforter la vocation économique de la Bastide, avec une ambition nouvelle de mixité : densifier les 90
ha qui n’accueillent aujourd’hui que 234 entreprises, créer un quartier artisanal, avec des petites
industries compatibles avec une vie résidentielle toute proche,

Le programme tertiaire envisagé aujourd’hui sur Bastide Niel sera à confronter au potentiel de la ville
et plus largement à celui de l’agglomération pour s’assurer de son réalisme économique. Peut-on
multiplier les projets tertiaires sans menacer les équilibres et l’offre actuelle comme Mérignac ou future
comme le pôle de la gare qui rappelons le, livrera à terme l’équivalent de 5 fois le marché tertiaire
annuel de Bordeaux?

L’offre économique peut s’appuyer sur la dimension éco-quartier pour déployer une offre nouvelle et
envisager la création d’éco-commerces, dans la prolongation de la vocation « construction durable »
du pôle de compétitivité CREAHd (Construction, Aménagement et Habitats durables).


Les pôles universitaires : le nouveau pôle universitaire du Cœur de Bastide accueillant 3000 étudiants
ère
constitue la 1 des 4 universités bordelaises à franchir la Garonne. Ne peut-il pas amorcer une
dynamique à poursuivre dans la programmation de Bastide Niel ? la vocation universitaire dédiée aux
sciences et à la gestion peut constituer un levier pour un quartier innovant et durable, articulant
programmation économique et ambition environnementale du futur quartier.

Les activités culturelles ou sportives peuvent trouver leur place au sein de Baside Niel : du Skate Park
couvert, où la réalisation d’une salle multisports à l’accueil des archives.

Le traitement paysager, architectural, patrimonial de la Bastide et plus précisément de Bastide Niel
contribuera non seulement à l’identité du futur éco-quartier mis aussi à son attractivité.
Si le Parc des Angéliques contribue déjà à l’attractivité future de la Bastide, si les aménagements
envisagés favorisent une réappropriation des berges de la Garonne, le programme de Bastide Niel
devra non seulement poursuivre cette dynamique mais trouver sa singularité en cherchant peut être à
valoriser les bâtiments de qualité, traces de son passé.


3. Des spécificités naturelles à réintégrer
La recherche d’une densité équilibrée avec la présence de la verdure y participera.
La Garonne tend à reprendre sa place de trait d’union entre deux rives grâce à de nombreux
aménagements : la reconquête des berges, le miroir d’eau des quais. La requalification des rives de la
Garonne inscrites au réseau Natura 2000, le parc aux Angéliques, le parc des berges et le jardin
botanique qualifient les aménagements de la Bastide. Le paysage du site est lui-même marqué par la
présence des coteaux aux intérêts multiples : un intérêt écologique (ZNIEFF), une proximité
immédiate avec l’agglomération et l’hyper centre bordelais et un grand espace naturel « le parc des
coteaux ». Bastide Niel, quant à elle est caractérisée, du fait de son passé, par la pauvreté de sa
diversité biologique ; sont identifiés de la végétation pionnière et des platanes dont la possibilité de les
préserver est à étudier.


Les parcs, les coteaux, la Garonne et ses berges font l’exception du PAYSAGE de la Bastide, que
l’aménagement du site de la Bastide Niel devra non seulement préserver mais aussi valoriser, ouvrir
sur Bordeaux..

La continuité entre les espaces naturels métropolitains : Garonne / parc des berges / parc des coteaux
devra être confirmée et la trame verte valorisée. La densité des futures constructions saura préserver
la verdure, les vues depuis les coteaux et sur les parcs. Les espèces locales peu consommatrices
Cap Terre – Juin 2008 5 Synthèse du diagnostic Bastide Niel - Bordeaux
d’eau et non allergènes seront privilégiées. Une étude phytosanitaire devra être réalisée afin de se
prononcer sur la nécessité de préserver ou non certaines essences végétales d’intérêt sur le site
Bastide Niel.

Enfin, en continuité de ce qui a été réalisé sur les berges de la Garonne, les écosystèmes locaux au
sein de la ZAC devront être reconstitués ainsi que les conditions de préservation de la biodiversité
locale.
Il est important de souligner que la qualité paysagère du site se révèlera grâce au soin de la
conception d’ensemble qui veillera à éviter les conflits d’usage entre quiétude des espaces naturels et
nuisances sonores par exemple et favorisera une bonne accessibilité à tous.

4. L’eau, un élément à intégrer dans le projet
La Bastide Niel est un site sensible à l’humidité. Ceci s’explique par la proximité de la Garonne qui
entraine la formation de brouillard pouvant être retenu par les coteaux calcaires.

Ce site est exposé également au risque d’inondation. Deux zones inondables sont identifiées : une
zone d’écoulement et une zone de stockage. Le plan de prévention des risques d’inondation (PPRI)
applique 3 réglementations spécifiques en fonction du zonage. Son sol est meuble et imperméable
avec comme spécificité, la présence d’une nappe affleurante. A noter que des remontées de nappe
sont observées dans le quartier. De ces constats plusieurs problématiques sont identifiées : un risque
de remontée des eaux souterraines, un risque de diffusion des pollutions et des impacts sur les choix
constructifs.

Ces problématiques impliquent la nécessité de réaliser une étude de sol avant toute réalisation de
construction.

L’eau de la Garonne constitue un atout très qualifiant pour la Bastide, on l’a dit. L’aménagement devra
veiller à en valoriser le rôle structurant et en améliorer son accessibilité.

Ainsi, l’EAU présidera aux choix de l’aménagement du futur éco-quartier à la Bastide.


En continuité avec ce qui a été réalisé lors de l’aménagement du quartier Cœur de Bastide, il sera
nécessaire de créer un réseau séparatif d’eaux pluviales et usées. Le débit de fuite devra également
être limité au maximum dans le réseau d’assainissement à l’aide de techniques alternatives.

Le recyclage des eaux pluviales (arrosage, nettoyage, usage sanitaire ..) devra être favorisé. Les
usages de l’eau pour l’entretien des espaces publics devront être rationnalisés et la consommation
d’eau potable des bâtiments réduite.

Les contraintes physiques et le risque inondation devront être pris en compte dans le projet
d’aménagement et de construction.
Le fait que la zone soit inondable et le sol imperméable s’oppose à la possibilité de créer des parkings
souterrains. Or pour répondre aux impératifs du PLU, la création de plus de 4000 places de
stationnement, soit l’équivalent de 9 hectares, s’impose pour le seul programme résidentiel envisagé
sur Bastide Niel.

L’ambition d’un éco-quartier réussi à la Bastide induit une réponse efficace à l’ambition croisée de
proposer un nombre de stationnements, conforme au PLU sans pouvoir les enterrer mais sans
transformer l’espace public en parking aérien.
L’enjeu réside donc dans l’organisation des circulations au sein du futur projet pour favoriser une
accessibilité multiple sans nuire à la qualité du cadre de vie. Des réponses originales devront
émerger, comme par exemple la création de silos à stationnements à des points stratégiques, à
proximité des entrées d’immeubles. Ce choix pourrait alimenter un débat sur la hauteur des
constructions, limitées dans le PLU à 18m. Une réflexion sur la densité à travers la hauteur de
quelques bâtiments trouverait une réponse dans un arbitrage réussi avec les espaces extérieurs.


Cap Terre – Juin 2008 6 ²
²
Synthèse du diagnostic Bastide Niel - Bordeaux

5. Un fort potentiel énergétique local

L’éco-quartier de Bastide Niel devra s’adapter à sa géographie et puiser dans son site, les ressources
pour des énergies renouvelables.

L’agglomération Bordelaise a un climat tempéré de type océanique avec des hivers doux et des
températures estivales très supportables. Les apports solaires évalués à 4,0kWh/m/jour permettent
de couvrir les besoins du futur quartier sans pouvoir prétendre produire de l’énergie au-delà.
Projeté sur le site de la ZAC, d’une surface totale de 324 000 m, le potentiel solaire est estimé à
1300 MWh/j soit 475 000 MWh/an, soit la couverture totale en théorie des besoins des logements en
eau chaude sanitaire.

La circulation permanente des courants provoquée par les marées provoque des vents fréquents mais
discontinus sur la Bastide Niel. L’énergie éolienne ne présente pas d’intérêt énergétique, étant donnée
le faible retour sur investissement que ce type de système présente actuellement)
La structure géologique du site est favorable à la géothermie. La qualité de l’eau contenue dans les
formations aquifères du bassin sédimentaire a permis la réalisation d’une vingtaine d’opérations de
géothermie, aux applications variées, autour de Bordeaux (ex : Benauge) et Mont de Marsan.

Les caractéristiques géographiques et climatiques de Bastide Niel présentent des atouts pour des
énergies renouvelables, propices aux économies d’énergie fossile.
Principe fondateur d’un éco-quartier, les ambitions en ENERGIE pourront trouver de multiples
réponses sur Bastide Niel :

Afin de bénéficier des apports solaires, le plan masse veillera à une orientation optimale des
constructions selon les principes bioclimatiques. La valorisation de cette énergie solaire cherchera à
intégrer le solaire thermique et le solaire photovoltaïque dans les futures constructions.

Les vents, même s’ils ne contribueront pas à produire de l’énergie, seront à considérer, notamment
dans l’orientation des bâtiments pour se prémunir des vents dominants (effets venturi importants sur le
site).
Une réflexion pourrait être menée sur la mise en place d’un système de type chaufferie bois.

Afin de développer la géothermie à Bastide Niel, il sera nécessaire de réaliser une étude de faisabilité,
sous réserve des risques de pollution des sols.
6. Des risques de pollutions à prendre en compte

Un risque de pollution des sols a été identifié par une étude réalisée sur deux parcelles du site Bastide
Niel. Cette étude a mis en évidence la présence d’hydrocarbures dans le sol et de plomb dans la
nappe alluviale pouvant avoir un impact sur la constructibilité. Sans étude de sols précise, le site doit
être considéré comme pollué.

La pollution atmosphérique issue du trafic routier est également sous surveillance ; seulement deux
alertes en une dizaine d’années. Ce risque de pollution atmosphérique peut être accentué par une
augmentation de la circulation et par le rôle que jouent indirectement les coteaux en retenant le
brouillard qui capture les particules polluantes.

Une augmentation du trafic routier dans le secteur de la Bastide aura des conséquences sur la
pollution atmosphérique. Une réflexion globale devra donc être menée à l’échelle du quartier et du site
Bastide Niel pour réduire les nuisances en canalisant les trafics hors des secteurs résidentiels et éviter
les conflits d’usages.. Cette exigence confirme l’attention particulière à accorder aux catégories des
différents axes routiers, comme dit précédemment.


Compte tenu de son passé industriel, le devenir urbain de Bastide Niel repose sur la maitrise du
risque de pollution. Une connaissance des risques de POLLUTION, qu’elle soit issue des sols ou de
l’atmosphère, s’impose.
Cap Terre – Juin 2008 7 Synthèse du diagnostic Bastide Niel - Bordeaux
Ainsi, une étude complémentaire sur la qualité des sols constitue un préalable à toute programmation.

Outre la maîtrise des pollutions des sols, les émissions de polluants devront être réduites afin de
contribuer à la qualité de l’air. Y contribueront le choix des moyens de transports, comme
l’organisation du plan masse évitant le conflit entre catégorie des quais de la Bastide et valorisation de
la Garonne (déclassement des voies et contournement du trafic de transit).



7. Des capacités de traitement des déchets proches de la saturation

Le programme préétabli, prévoit environ 2 400 habitants sur Bastide Niel. Sur la base d’une
production annuelle de 400Kg de déchets par habitant, 1 800 tonnes par an de déchets ménagers
supplémentaires seront à traiter. Hors les capacités de traitement des déchetteries du quartier,
notamment de Cénon, sont proches de la saturation.

Une réflexion globale sur la gestion des DECHETS produits par l’activité à venir de Bastide Niel devra
être menée en amont de la création de l’éco-quartier bastidien pour engager au mieux la règle des 3R
: Réduire, Réutiliser et Recycler. A chaque étape du projet il sera nécessaire d’étudier les meilleures
dispositions pour une gestion optimale des déchets, du compostage individuel au système de collecte.

Bastide Niel : 7 enjeux spécifiques pour l’aménagement d’un écoquartier
(Accessibilité, Centralité, Paysage, Eau, Energie, Pollution et Déchets)

La création d’un écoquartier sur Bastide Niel se fondera sur la réussite des équilibres entre
optimisation des ressources et pertinence programmatique.
Les questions posées par le diagnostic interrogent le rôle structurant que ce quartier peut
jouer dans la répartition des fonctions majeures de la ville voire de l’agglomération, comme
dans la création d’une offre de logements d’un type nouveau, au sein d’un quartier
pleinement intégré au dynamisme bordelais.

Cap Terre – Juin 2008 8 Synthèse du diagnostic Bastide Niel - Bordeaux
LES ORIENTATIONS DEVELOPPEMENT DURABLE POUR L’ECO-QUARTIER BASTIDIEN




Quarttiieerr Le futur quartier de Bastide Niel pourra être qualifié d’ « éco-quartier » non
Éco
seulement s’il intègre une gestion optimale de l’eau pluviale, une réflexion
partie d’un
qualité
sur le recours aux énergies alternatives, une maîtrise des pollutions, une
proximité et
ensemble, en
gestion optimale des déchets, … mais aussi s’il participe à la reconquête
environnementale
partage de la rive droite par son accessibilité et son rôle de centralité en offrant
relation avec la
des espaces publics conviviaux en intégrant la spécificité paysagère de la
performances
Bastide, une complémentarité économique et culturelle avec les autres
proximité,
ville
quartiers, des typologies de logements variées afin d’accueillir une
espaces publics
cadre de vie
population diversifiée ...
complémentarités
constructions en
mixité sociale et

avec les autres
termes d’économie
fonctionnelle, En apportant des réponses aux problématiques environnementales
quartiers,
posées par le site lui-même, il devra également prendre en compte les
foncière, d’énergie, fluidité/sécurité/vitesse
polarités et
impacts qui seront engendrés par les aménagements prévus et les
des déplacements,
de gestion de l’eau,
attentes des habitants et usagers du futur quartier.
attractivités,
convivialité des
transports en


espaces publics, ...
commun, liaisons

douces, verdure …




Le tableau ci-dessous est l’expression de notre regard, croisant les spécificités environnementales du site Bastide Niel avec les principes généraux d’un éco-
quartier, permettant ainsi d’en ressortir, les thématiques et techniques envisageables pour le futur éco-quartier Bastidien.

Chaque technique est alors développée en distinguant les conditions de réussite sur le site de Bastide Niel, les conséquences sur le projet et programme
proposé. Les thématiques développées sont finalement croisées entres elles pour démontrer leurs multiples interactions.

Cap Terre – Juin 2008
9 Synthèse du diagnostic Bastide Niel - Bordeaux
TECHNIQUES INTERACTIONS
RUBRI-
THEMES ENVIRONNE- OBJECTIFS CONDITIONS DE REUSSITE CONSEQUENCES PROJET AUTRES
QUES
MENTALES THEMES




- Assure des fonctions diversifiées au
La program-

quartier : emplois, services, L’équilibre du programme et sa pertinence - Des risques d’émiettement de la
Attractivité économi
mation
logements… par rapport aux autres projets de la ville spécialisation sont à prévoir

La mixité que

- Se décline de façon fonctionnelle, constituent la condition principale de - Des risques de concevoir un quartier peu
Déplacements

Projet Bastide : sociale et générationnelle réussite connecté avec le reste de la ville existent
- Mixté à dominance - Répond à une logique de proximité

résidentielle

- Programme tertiaire
important
Q

U
Enjeux Bastide :
- Cohérence du
A
programme dans la
- Un risque de surdéveloppement d’une
R
ville fonction du quartier reste possible
- Conforte la spécialisation du - Un projet lisible et attractif
- Viabilité économique
- L’accessibilité du quartier sera différente en
T
quartier Bastide - Si un projet tertiaire important est Mixité
du programme dans
L’attractivité fonction des pôles d’attractivités implantés
- Répond à un besoin à l’échelle de proposé : des services destinés aux Déplacements
I
le marché tertiaire - Des nuisances liées à la circulation créée
la ville, voire de l’agglomération salariés doivent être développés
bordelais peuvent être générées (bruit, pollution
E

atmosphérique…)
R
Pistes : Vocation
universitaire,

commerciale ou autre
du quartier ?


L’utilisation
rationnelle de
- Une réflexion sur la densification du
l’espace
- Limite la consommation d’espaces - Des compensations paysagères doivent
quartier doit avoir lieu au regard du

« naturels » en périphérie de être prévues pour assurer un cadre de vie
programme
Projet Bastide : l’agglomération agréable
- Revisiter le PLU dans cette optique si
La densité
Un projet peu dense - Réduit les aménagements en Ex : création d’ouvertures, de vues, murs Paysage
besoin
termes d’infrastructures, de végétalisés, espaces verts…) Programmation
urbaine
- La densité d’un quartier permet d’optimiser
réseaux… - Une qualité de vie dans l’ensemble du
Enjeu Bastide :
les coûts de construction (réduction des
- Limite les déplacements et les quartier
Optimiser la densité,
coûts liés aux infrastructures, aux réseaux…)
nuisances associées
entre hauteur du bâti

(21m + 3) et les 40 %
de pleine terre
imposés par le PLU


Cap Terre – Juin 2008
10