2007-07-23 - Étude de positionnement - Résumé 8x11 .htm

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ÉTUDE DE POSITIONNEMENT COMMERCIAL SECTEUR DE SAINT-JOVITE ÉTUDE DE POSITIONNEMENT COMMERCIAL SECTEUR DE SAINT-JOVITE VILLE DE MONT-TREMBLANT RÉSUMÉ 23 juillet 2007 Apur urbanistes-conseils Résumé ÉTUDE DE POSITIONNEMENT COMMERCIAL SECTEUR DE SAINT-JOVITE TABLE DES MATIÈRES 1. LIMINAIRE………………………………………………………………………………………… 3 2. OBJECTIF DE L’ETUDE……………………………………………………………………… 3 3. METHODOLOGIE………………………………………………………………………………. 4 4. ÉTAT DE SITUATION…………………………………………………………………………. 7 5. VOCATIONS COMMERCIALES…………………………………………………………… 9 ANNEXE 1………………………………………………..…………………………………………….17 XE 2…………………………………………………………………20 ANNEXE 3……………………………………………………22 XE 4…………………………………………..…………………….24 Apur urbanistes-conseils Résumé ÉTUDE DE POSITIONNEMENT COMMERCIAL SECTEUR DE SAINT-JOVITE 1. LIMINAIRE La ville de Mont-Tremblant désire bénéficier d’une politique de développement commercial pour le secteur de Saint-Jovite. Cette politique doit favoriser la complémentarité des usages commerciaux et limiter l’étalement commercial tout en respectant la vision stratégique dont s’est dotée la ville et qui s’énonce ainsi : « Ville à vocation touristique, de classe internationale, qui se développe en harmonie avec son environnement, le bien-être de la collectivité, la fierté de ses résidents, la qualité de l'accueil et du séjour de ses invités, la mise en valeur de son patrimoine culturel et bâti. Le ...

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     O M M E R C I A L D EÉ T U D ES I T I O N N E M E N T C P O  SECTEUR DE SAINT-JOVITE  

          É T U D E D E P O S I T I O N N E M E N T C O M M E R C I A L   S E C T E U R D E S A I N T - J O V I T E V I L L E D E M O N T - T R E M B L A N T

    RÉSUMÉ  

  23 juillet 2007  

  Apur urbasec-intslisnoes  

Résumé 

    É T U D E P O  D E O M M E R C I A LS I T I O N N E M E N T C  SECTEUR DE SAINT-JOVITE  

        TABLE DES MATIÈRES     1. LIMINAIRE 3   2. OBJECTIF DE LETUDE 3   3.  METHODOLOGIE. 4   4. ÉTAT DE SITUATION. 7   5. VOCATIONS COMMERCIALES 9   ANNEXE 1...17 ANNEXE 2…20   ANNEXE 3…22   ANNEXE 4..….24    

 

  Apur ilses-conseruabints  

Résumé 

     O M M E R C I A LS I T I O N N E M E N T C P O  D EÉ T U D E  SECTEUR DE SAINT-JOVITE  

        1. LIMINAIRE    La ville de Mont-Tremblant désire bénéficier dune politique de développement commercial pour le secteur de Saint-Jovite. Cette politique doit favoriser la complémentarité des usages commerciaux et limiter létalement commercial tout en respectant la vision stratégique dont sest dotée la ville et qui sénonce ainsi :   « Vilvocae à  toutionelév dsei qu, le ne eppo cla, deiqueristoiannrtanietss e harmonie avec son environnement, le bien-être de la coltr éal ,eif itceétiv de ses résidents, la qualité de l'accueil et du séjour de ses invités, la mise  en valeur de son patrimoine culturel et bâti. Le tout, dans le respect de  l'authenticité du milieu. »    La ville de Mont-Tremblant a ainsi confié la réalisation dune étude de positionnement commercial pour faire le point sur la fonction commerciale.   a)   mercial isitnoenemtnc moneUtu é ddepoe    Cette étude vise à cerner les enjeux de développement (ou de consolidation) commerciale du secteur de Saint-Jovite (centre-ville et route 117). Il sagit ainsi dun portrait de la fonction commerciale du secteur et dont la finalité porte sur ladéquation entre loffre commerciale et la demande des consommateurs.   b)   écroac mueiqomon Uené uted   La nature de létude est de type macroéconomique. Cest une approche qui étudie la fonction commerciale à partir de ses grandes composantes : type de commerce, superficie de vente, performance commerciale, demande des consommateurs, terrains disponibles et autres. Ce type détude permet détablir des politiques commerciales pour un territoire.   c)   ctfas éenndos Deeulse    Les données nécessaires à la réalisation de létude proviennent de Statistique Canada pour les dépenses des consommateurs; de la Ville de Mont-Tremblant pour les superficies commerciales et pour les terrains commerciaux disponibles; de la participation dune trentaine de détaillants de la Chambre de commerce de Mont-Tremblant pour l'analyse de provenance de la clientèle et de Urban Land Institute pour les données de performance  commerciale.   2. OBJECTIF DE LETUDE    Les principaux objectifs de létude de positionnement commercial sont les suivants :   -   Obtenir un plan portrait/diagnostic portant sur les fonctions commerciales du centre- ville et de la route 117 situés dans le secteur de «Saint-Jovite» et ce, en considérant les forces/faiblesses et les menaces/opportunités.     Apur et-socsnieslsinabru  

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Résumé 

    É T U D E D O M M E R C I A L C P ES I T I O N N E M E N T O  SECTEUR DE SAINT-JOVITE  

        -    Ville dDoter laerbmaltn eoMtnT-reicocmmoprula » le « enud d noisivlovedée t enempp secteur de «Saint-Jovite» et ce, aussi bien pour le centre-ville, que la route 117.   -   dun outil daide à la décision portant sur les usagesDoter la Ville de Mont-Tremblant commerciaux souhaités ou non pour le secteur de «Saint-Jovite» et ce, aussi bien pour le centre-ville, que la route 117.   L’enjeu d’affaires consiste ainsi à construire un portrait de la dynamique commerciale du secteur de Saint-Jovite (centre-ville & route 117) et d’en dégager une politique de développement commercial du secteur qui tient compte des particularités du territoire et de la vision stratégique de la Ville.   3.  METHODOLOGIE    3.1 Les modèles   Lensemble des techniques, méthodes et procédures adoptées pour la réalisation de létude de positionnement commercial peut être décrite de la manière suivante :   a) Le modèle de la provenance de la clientèle    Cest la technique par laquelle la provenance géographique de la clientèle est identifiée. À partir dun échantillonnage dune trentaine de commerces représentant les quatre catégories commerciales (biens courants, semi courants, réfléchis et de restauration et divertissement  définition à lannexe 4), les employés demandent aux clients qui viennent dacheter un produit ou un service leur code postal de résidence ou le lieu dhébergement dans le territoire. Le résultat de cette activité permet détablir un périmètre géographique englobant la majorité de la demande pour les commerces du secteur de Saint-Jovite.   b) Le modèle de loffre commerciale    Cest la méthode par laquelle lon procède à une évaluation macroéconomique de ventes des commerçants du secteur de Saint-Jovite. Les commerces qui sont retenus pour cet exercice sont ceux pour lesquels une évaluation de la performance commerciale en rapport avec la superficie est possible. La plupart des services sont exclus de cette évaluation.   c) Le modèle de la demande des consommateurs    Cest la technique par laquelle lévaluation de la demande des clientèles (résidants, villégiateurs et autres) est estimée.   d) Le modèle du bilan de loffre et de la demande    Cest la méthode par laquelle sont identifiés les pôles dattraction et les fuites commerciales. Un pôle dattraction représente une offre commerciale supérieure à la demande. À linverse, une fuite commerciale illustre une offre inférieure à la demande. Ce sont les fuites commerciales qui font lobjet dune étude plus détaillée pour vérifier la pertinence de les combler. Le modèle identifie la proportion potentielle de récupération des fuites commerciales, les superficies de vente envisageables et le lieu idéal de leur implantation dans les secteurs daffaires du secteur de Saint-Jovite   Apur seonsilstni-cesruab  

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     E P O S I T I O N N E M E N TÉ T U D E D C O M M E R C I A L  SECTEUR DE SAINT-JOVITE  

              3.2 La zone détude   Lillustration suivante montre les limites commerciales des différents ensembles daffaires du secteur de Saint-Jovite visé par létude.   Carte 1. Limites commerciales du secteur daffaires de Saint-Jovite   

   

  Apur silseon-cesurbanist  

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     CS I T I O N N E M E N T O  P O M M E R C I A LÉ T U D E E D  SECTEUR DE SAINT-JOVITE  

        3.3 Laire dinfluence   Ici, laire dinfluence sétend jusquà 50 kilomètres (zones 1 et 2) du secteur de Saint-Jovite. La détermination de laire dinfluence permet didentifier l'ampleur de la demande qui doit être considérée pour évaluer la demande en produits de consommation. Aux résidants de la région, il faut ajouter la clientèle dexcursionnistes, de touristes, de travailleurs et de passants aussi! Cest cette variété de clientèle qui a justifié lintérêt de procéder à une analyse de provenance. Cest lensemble de ces clientèles qui permet de définir l'ampleur de la demande. Laire secondaire est sujette à des influences dautres pôles dactivités commerciales.   Carte 2. Aire dinfluence des consommateurs de Saint-Jovite   

                              Apur sliesstes-conurbani  

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     O M M E R C I A LS I T I O N N E M E N T C P O  D EÉ T U D E      SECTEUR DE SAINT-JOVITE       4. ÉTAT DE SITUATION    Tout dabord, examinons la demande. Les dépenses des consommateurs des zones 1 et 2 totalisent 386,0 M$.   Tableau 1 : Secteur de Saint-Jovite  Évaluation de la demande    Catégories Zone 1 Zone 2 Total $ Aire primaire $ Aire secondaire $ Biens courants 146 200 480 27 847 710 174 048 190 Biens semi-courants 104 972 557 27 234 694 132 207 250 Biens réfléchis 40 071 710 12 933 197 53 004 907 Rest.& Divertissement 18 594 525 8 198 738 26 793 263 Total : 309 839 270 76 214 340 386 053 610   Ladéquation de loffre et la demande est illustrée au tableau 2 suivant. Pour les fins de létude, cest laire primaire qui en sera le point focal. On observe des fuites commerciales pour chacune des catégories de biens. (Les annexes 1 et 2 offre plus de précision quant aux besoins commerciaux et aux constats de la fonction commerciale)   Tableau 2 : Secteur de Saint-Jovite - Zone primaire    Catégories Demande Offre $ Bilan $ Aire primaire $ Aire primaire $ (Offre  Demande) Biens courants 146 200 480 94 709 559 (51 490 921) Biens semi-courants 104 972 557 73 529 586 (31 442 971) Biens réfléchis 40 071 710 13 602 514 (26 469 196) Rest. & Divertissement 18 594 525 16 731 659 (1 862 866) Total 309 839 270 198 573 319 (111 265 951)   Lenjeu qui résulte de ce constat en est un de programmation des fuites commerciales. En effet, quels commerces devraient simplanter dans quel ensemble commercial du secteur de Saint-Jovite? Pour répondre à cet enjeu, il faut présenter les composantes commerciales du secteur de Saint-Jovite.                           Apur etsioc-siesnsluanrb  

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     C O M M E R C I A L O S I T I O N N E M E N T E PÉ T U D E D  SECTEUR DE SAINT-JOVITE  

            Le secteur de Saint-Jovite se subdivise en sept zones commerciales ayant chacune leur propre caractéristiques. La détermination des vocations repose sur la composition commerciale en vigueur, laccessibilité, la dynamique daffaires actuelle, les besoins commerciaux, le degré de complémentarité commerciale des espaces et la disponibilité des terrains. À titre indicatif, lannexe 3montre comment pourrait se faire la répartition des besoins selon les espaces daffaires du secteur de Saint-Jovite.   Carte 3 : Les espaces daffaires (zones commerciales) 

                      Apur ilsnoessec-intsruab  

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    S I T I O N N E M E N T O  P E DÉ T U D E O M M E R C I A L C  SECTEUR DE SAINT-JOVITE  

          5. VOCATIONS COMMERCIALES      5.1 Le sous-secteur «DESTINATION COURANTE»

 

 

Usages optimaux Usages compatibles Commentaires et/ou recommandations     1.   Marché 3.   Usages et/ou 5.   Éviter la multiplicité des usages dalimentation services (pas de commerces à autres grande surface traditionnels intégrés usages à lintérieur du marché ( mais doit être à lespace dalimentation). imité). a mentaire (ex : l li   2.   Maga ber   ieouch is l   a n n , y   te b p o .)eireg 6.   Étude dimpact économique sur la u structure  de loffre alimentaire du «grande secteur de St-Jovite nécessaire à quincaillerie, vente 4.   Pharmacie grande dun projet. lapprobation darticles surface, à la d C  a a n ut a o di m a o n  b T il ir e e  ( ), e   x à     : condition où il ny a  7.   Gestion des usages par lapplication pas dendroit  dun règlement sur le possible au centre-  es valoriser et  ville « 1» mais non  contingentement d   e d s i   s u ta sa n g ce o  ( u s  l o e it       consolider.  l d o  c u a n l e is  g é r e a  à n   d lin   térieur  p n a o r m  la b   r s e u ). p   erficie, la e    surface alimentaire).  8.   Établir des superficies minimale et  maximale de bâtiment à la grille des  usages et normes.   

  Apur esnoslitsinc-sebaur  

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     O M M E R C I A L P O S I T I O N N E M E N T CÉ T U D E D E      SECTEUR DE SAINT-JOVITE       5.2 Le sous-secteur «CENTRE DE SPÉCIALITÉ»    

      Usages optimaux Usages Commentaires et/ou compatibles recommandations     1.   Magasins 4.   Restauration avec 9.   Établir des superficies minimale et dalimentation services complets maximale de bâtiment à la grille des spécialisées (ex : (places assises et usages et normes. épicerie fine, alcool). boulangerie,   10.   Aucun service financier. pâtisserie,  . 5   Services poissonnerie, professionnels  (mais fruiterie, aliments  u naturels, etc.)  uniq ement à létage).     2.    « Magasins de 6.   Soins personnels» vêtement et  x : chaussures haut de  (e spa).   gamme (de petite surface pouvant  7.   Hôtellerie. varier entre 100 m 2     et 900 m 2 ). 8.   tions  ltifamilaiel.s  aHatib mu   3.   Autres produits spécialisés (ex : bijouterie, fleuriste, antiquaire, boutique de meubles, articles de cuisine, etc.).

  Apur sietbrnaulseinscos-  

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     DÉ T U D E P ES I T I O N N E M E N T O  O M M E R C I A L C      SECTEUR DE SAINT-JOVITE       5.3 Le sous-secteur «CENTRE-VILLE «1»»

Usages optimaux Usages Commentaires et/ou compatibles recommandations     1.    13.Tous commerces de proximité.   Services 19.   Maximiser laménagement public afin  professionnels et de de favoriser les déplacements à 2.    courtage pieds. Vente au détail. immobiliers (mais     uniquement à  20.   Mettre en place un programme 3.   ilrea  d et   c f e f v    ah   a s i v c aBouts etique stinctif. egc .     l m t o e e e m n c g r e a ) i .    l é i t d a       14.    21. Bar laitiers,   Assurer la préservation et la 4.   nfco. ieeris êv ed sn stnemetsigaMa lav et  chaussures.   .âbitni eirom patn duatiooris       5.    15. Magasins de spiritueux et    22. Galerie dArt.   Signalisation directionnelle optimale  afin de diriger lusager vers les aires autres alcools. 16.   Tous commerces lié de stationnements publics.   au tourisme. 6.   Ph rmacies. a  23.   Potentiel dextension du centre-ville   7.   Établissements financiers.  17.   Service de vers louest (de lautre côté de la nettoyage. rivière).     8.   te es sla(ps etsiass ce civres c 1 lp . m 8 oc  seRestauration ave   naenDpé s.ur alcool).   9.   Services personnels et esthétiques.   10.   Clinique et soins de santé.   11.   Clinique vétérinaire.   12.   Autres magasins de vente de produits spécialisés.     Apur rbanu-socsietslsnie  

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