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AOS Studley / FDR : Choix de l'implantation et vision de l'environnement de travail - Quel Pari(s) pour demain ?

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AOS Studley / FDR : Choix de l'implantation et vision de l'environnement de travail - Quel Pari(s) pour demain ?

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Publié le 05 décembre 2013
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Langue Français
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Le partenariat AOS Studley et Foncière des Régions
En tant que partenaires et conseils des utilisateurs de l'immobilier tertiaire, Foncière des Régions et AOS Studley s'associent chaque année depuis 2010 pour réaliser une grande enquête sur les réflexions qui animent et animeront ce secteur. Pour 2013, les deux partenaires ont choisi d’interroger 200 dirigeants d’entreprises franciliennes de plus de 250 salariés sur :« Choix d’une implantation et vision de l’environnement de travail : quel Pari(s) pour demain ? »ou comment l’on passe aujourd’hui de la seule logique économique à une approche socio-économique.
Poursuite, fin, sortie de crise… difficile de mettre tout le monde d’accord. Reste qu’en immobilier, une chose est sûre : les entreprises affinent toujours plus leur stratégie et surtout, se projettent de nouveau. La logique économique reste bien évidemment au cœur des décisions. Néanmoins, on constate que de nouvelles considérations, que l’on pensait jusque là réservées à une infime minorité de grandes entreprises, font leur « chemin » et viennent orienter les choix immobiliers. Ces enjeux récents, que sont la multi modalité, la sécurité, les nouveaux modes de travail, la flexibilité ou encore le Grand Paris, impactent tout particulièrement deux dimensions essentielles de la déci-sion immobilière : le choix d’implantation et la vision de l’environnement de travail.
« L’immobilier tertiaire constitue aujourd’hui un double levier, à la fois dans l’optimisa-tion de la nature des coûts et dans l’amélioration de la performance des entreprises. Alors que l’enjeu humain nécessite, sur les thèmes d’attractivité et de rétention des talents, une attention particulière, le choix d’implantation géographique revêt bien sûr, une importance capitale. On observe par ailleurs, une évolution dans la logique des organisations spatiales, sans doute signe d’une mutation du rôle de l’espace tertiaire dans le rapport même de l’individu à l’entreprise. Ces enjeux globaux sont passionnants et ils sont au cœur de notre réflexion avec Foncière des Régions. » Gilles Betthaeuser,Président Directeur Général, AOS Studley
« L’immobilier tertiaire est tout sauf simple et simpliste. A l’heure où les entreprises questionnent de plus en plus finement leur stratégie et leur fonctionnement, l’immobi-lier et l’environnement de travail deviennent pluriels et s’adaptent eux aussi aux nou-velles contraintes et opportunités issues du contexte qui est le nôtre. Des évolutions que Foncière des Régions s’efforce d’appréhender et d’anticiper, aux côtés d’autres ac-teurs comme AOS Studley, pour renforcer toujours plus sa connaissance des Grands Comptes et sa culture client. » Christophe Kullmann,Directeur Général, Foncière des Régions
A propos de l’étude
L’enquête a été réalisée par l’institut TNS Sofres du 28 août au 1eroctobre 2013, auprès d’un échantillon de 200 entreprises de 250 salariés et plus, au sein desquelles 76 entreprises de 250 à 499 salariés et 124 entreprises de 500 salariés et plus. La représentativité de l’échantillon est assurée par la méthode des quotas (taille d’effectifs salariés, secteur d’activité) après stratification par dépar-tement d’Ile-de-France. Ces entretiens ont été menés par téléphone.
1. Projet immobilier : des économies oui… mais pas à n’importe quel prix !
Des projets immobiliers nombreux, signes d’une mise en mouvement des entreprises
Une entreprise sur deux (48%) évoque un projet immobilier, qui pour l’essentiel prend la forme d’une fin de bail ou d’un déménagement.Ce chiffre, qui témoigne de la capa-cité de mouvement des entreprises, est par ailleurs illustré par le taux d’entreprises ayant déménagé au cours des 5 dernières années, à savoir 43%.
Ces mouvements soulignent deux trajectoires, entre Paris et sa « périphérie »: cer-taines quittent Paris pour la 1èreou la 2ecouronne, d’autres s’y installent, voire y reviennent. Si 75% de ces déménagements sont endogènes (Paris à Paris, 1èrecou-ronne à la 1èrecouronne ou 2eà la 2e), l’étude identifie 13% des déménagements de hors Paris à Paris et 6% de Paris à la 1èreet 2ecouronne. Un des points marquants de l’étude concerne les43% d’entreprises parisiennes qui se déclarent prêtes à quitter Parisà faire le trajet inverse. En, quand 21% se disent prêtes 2011, AOS Studley et Foncière des Régions notaient, dans l’étude« Déménagement d’entreprise : mythe et réalitéqu’à cette même question, seuls 23% des dirigeants » d’entreprises parisiennes de plus de 500 salariés envisageaient de s’implanter hors de Paris. Un signe du changement de regard sur les territoires et d’un hermétisme moins marqué entre Paris et les différents pôles franciliens.
Des projets qui vont au-delà de la seule recherche d’économie
Ces projets et changements d’implantation sont bien évidemment motivés par une logique de réduction des coûts immobiliers (loyers, charges, fiscalité). Néanmoins, les raisons liées aux orientations stratégiques des entreprises (« regroupement des équipes » et « accompagnement de l’évolution de la stratégie ») dépassent, ou talon-nent, la stricte question des coûts.
L’équation immobilière se transforme et l’on passe de la « simple logique d’économie » à une approche plus complexe et sur-mesure. Il est à noter qu’il n’existe pas de solution miracle pour répondre à cette logique, chaque entreprise ayant sa problématique et donc sa « solution » (densification 31%, renégociation 31%, déménagement 29%) à la question de la maîtrise des coûts. Les critères qualitatifs liés à un projet immobilier sont d’ailleurs ceux sur lesquels l’impact est le plus positif : c’est d’abord sur les modes de collaboration interne (« échanges et convivialité »), leur démarche de développe-ment durable et le bien-être et la performance des collaborateurs, que les entreprises ayant récemment déménagé mesurent les bénéfices d’un changement d’implantation, bien avant l’impact sur les coûts (5ecritère cité).
2. Le Grand Paris : terrain d’opportunités pour les entreprises ?
Le Grand Paris comptera dans les décisions immobilières de près de 2/3 des dirigeants
Dans cette période propice aux réflexions et projections,on constate que la mobilité se conjugue plus au futur qu’au présent. Ainsi, le Grand Paris apparaît comme une source d’opportunités.Même si seuls 42% des dirigeants d’entreprises déclarent avoir une idée précise de ce que sera le Grand Paris,6 sur 10 (64%) estiment que ce projet comptera dans leurs décisions immobilières. Une même proportion juge d’ailleurs que les « zones tertiaires émergentes » pourraient être attractives pour l’implantation de leur entreprise.
Vers toujours plus de multi modalité
Malgré le flou relatif, les dirigeants anticipent facilement que le Grand Paris pourra » être porteur de progrès, notamment en termes de « qualité des transports et de « réduction du temps de trajet domicile-travail ».Une perception significative au regard du poids de la « facilité d’accès » comme 1ercritère de la localisation idéalepour presque trois dirigeants sur quatre (74%). Force est de constater que les nouveaux modes de déplacements jouent un rôle dans la définition de cette accessibilité : les entreprises attendent aujourd’hui d’une adresse qu’elle soit multi modale, c’est-à-dire située « à proximité de plusieurs modes de transports » (36%) pour « faciliter les trajets domicile-travail » (27%).
Vers un Grand Paris plus vivant et cohérent… même pour les entreprises
La dimension transports est ainsi prédominante, néanmoins le Grand Paris est aussi identifié comme une opportunité pour« rénover les quartiers et changer le visage des villes », en réponse aux problématiques de liens et de cohérence entre espace de vie et espace de travail. En effet, cette priorité donnée à l’accessibilité, comme atout majeur d’une localisation, ne doit pas cacher lamontée en puissance d’un critère plus récent, à savoir la sécurité, avec le souhait pour les entreprises de s’implanter dans « une zone sécurisée et animée » (36%), dotée de « nombreux services » (33%). Par ail-leurs,selon 55% des entreprises interrogées, la « sécurité dans l’environnement immé-diat » est un aspect de la localisation d’une entreprise qui est devenu « plus important qu’il y a 5 ans. »Autant de sujets et problématiques placés au cœur des réflexions du Grand Paris.
3. Environnement de travail : à la recherche de la flexibilité et de la performance
L’impact reconnu et grandissant de l’environnement de travail sur la performance de l’entreprise
Au cours des 5 dernières années, on constate qu’en matière immobilière,l’entreprise a consacré de plus en plus de moyens, humains et financiers, à l’environnement de travail« l’aménagement des espaces », « leur adéquation avec l’organisation. Ainsi, ou les besoins de l’entreprise » et « le bien-être des collaborateurs » ont pris une place de plus en plus importante.Et les dirigeants perçoivent d’ores et déjà que cette influence ira en grandissant: 63% des entreprises (notamment au-delà sala- de 500 riés) considèrent que les locaux joueront un rôle plus important qu’aujourd’hui dans leur capacité à créer « un environnement de travail agréable et motivant » et 57% (notamment en dessous de 500 salariés) sur leur capacité à « adapter leur organisa-tion ». Ainsi, petites et grandes entreprises sont à la recherche de performance, tout autant que de flexibilité.
L’environnement de travail et son aménagement sont d’ailleurs clairement identifiés comme des paris d’avenir: « nouvelles façons de travailler » et « mise en place de postes de travail partagés » sont les solutions qui viendraient compléter les actions en cours (regroupement, déménagement…) pour un immobilier plus maîtrisé. Les diri-geants sont bien conscients que les nouveaux modes de fonctionnement, à l’échelle individuelle ou collective, nécessitent une reprogrammation spatiale afin d’adapter l’environnement de travail aux nouveaux usages.
Qui demain, pour piloter ces paris d’avenir ?
Une question demeure en suspens : qui, au sein de l’entreprise, est le plus à même de piloter (et sans doute inventer) l’avenir immobilier ?Eu égard aux contraintes écono-miques, c’est logiquement la direction administrative et financière qui a aujourd’hui le plus d’influence dans l’entreprisepour prendre les décisions immobilières (62%) face à la Direction générale, le Comex, le Codir ou le Conseil d’Administration. Mais de nou-velles tendances se dessinent et demain, de nouvelles voix se feront entendre. Ainsi, pourla moitié des entreprises (51%), la direction du développement durable aura plus d’influence, de même quela direction des ressources humaines et les salariés, notam-ment pour les entreprises comptant 500 salariés et plus. Une nouvelle gouvernance immobilière se met ainsi en place…
A propos du groupe AOS Studley
AOS Studleyest une société indépendante de conseil en immobilier d’entreprise et aménagement de bureaux, dédiée aux utilisateurs, avec un portefeuille de plus de 600 clients dans près de 30 pays. Ses experts en stratégie immobilière, gestion de projet, aménagement et en conseil en environnement de travail vous accompagnent en France et à l’international dans la mise en place d’espaces performants et flexibles ou dans votre stratégie d’optimisation des coûts.
En 2012, le groupeAOS Studleycomptait 1000 collaborateurs dans le monde pour un chiffre d’affaires de 230 M!.
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A propos de Foncière des Régions
Partenaire de la stratégie immobilière des entreprises,Foncière des Régionsconçoit à leurs côtés des solutions immobilières durables et innovantes avec un double objectif : valoriser le patrimoine urbain existant et concevoir l’immobilier de demain.
Foncière des Régionsdispose d’un patrimoine d’environ 10 Md! du groupe part (16 Md!loué principalement à des grands comptes leaders de leur sec-en part totale), teur (Suez Environnement, Thales, Dassault Systèmes, Orange, Edf, IBM, Eiffage…). Cette culture du partenariat responsable repose sur des valeurs et des savoir-faire clés : vision et expertise.
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