Baromètre de l’investissement immobilier français

Ipd

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Timide éclaircie pour 2014
13ème édition - Décembre 2013

Sujets

• Baromètre
• Immobilier
• Français
• Investissement

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• Publié le: 05 décembre 2013
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Extrait

Baromètre de l’investissement immobilier français Timide éclaircie pour 2014 13ème édition - Décembre 2013

ipd.com

Principe du Baromètre

Depuis plus de trois ans, les plus grandes sociétés Panel du Baromètre IPD d’investissement présentes en France confient à IPD leurs anticipations concernant les grandes  Aerium, AEW Europe, AG2R La Mondiale, tendances à venir du marché immobilier.  Allianz Real Estate France, Altaréa France, Croissance française, taux de rendement des  B A N m P u   n P d a i r   ib I a m s  m C o a b r il d i i e f r , ,     B A N X P A     Pa R r e ib al a   s  Es R t E a I t M e  ,  Fr C a a n is c s e e ,     actifs immobiliers, loyers faciaux contre revenus  des Dépôts et Consignations, CBRE Global nets, mesures d’accompagnement… une vingtaine d’indicateurs est passée au crible. I G nv e e n s e t r o a r li s   , I   m F m o o n b c i i li è e r r e   s F   ran d c e e s ,    In R v é e g s i c o o n   s R , e   al  G E e st ci a n te a,  , Dans cette 13ème édition du Baromètre IPD, les KanAm Grund, Klépierre, La Française REM, panélistes ajustent leurs anticipations pour 2013 LaSalle Investment Management, Mercialys, et 2014 dans un contexte de légère reprise de la Primonial REIM, Segro, SFL, STAM Europe, Union croissance. Les statistiques immobilières du  Investment France, Valad et Viveris REIM. troisième trimestre en France viennent préciser les perspectives envisageables pour la demande  L’ensemble de ces sociétés d’investissement placée et l’investissement.  gère environ 100 milliards d’euros d’actifs Nous remercions tous nos panélistes pour leur  immobiliers en France. éminente contribution, ainsi que Crédit Foncier Immobilier, qui par son soutien, permet au  En partenariat avec Crédit Foncier Immobilier Baromètre IPD d’être largement diffusé sur la

place immobilière française.

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Economie

Une reprise fragile Dans ce contexte économique, la BCE a ainsi décidé de ne rès un an et demi  pas changer son taux directeur à 0,5%, toujours dans le but e A n p trevoit une timide    re d p e  ri r s é e c   e a s v si e o c n   , u  l n ’ e é   c a o u n g o m m e ie n   t f a r t a i n o ç n a   i d se u     de soutenir la reprise progressive de l’activité économique. PIB à +0,5% au deuxième trimestre, selon l’INSEE. Cette  Atteignant un plancher à 1,7% le 2 mai 2013, l’OAT 10 ans légère embellie de l’activité caractérise en fait l’ensemble  a augmenté doucement, atteignant 2,4% fin septembre. de la zone Euro (+0,3%), stimulée par le faible niveau de  Conformément aux prévisions de la BCE, les panélistes l’inflation et la légère progression des investissements. En  anticipent une stabilité de l’OAT 10 ans en 2013, à 2,3% et comparaison, l’activité a augmenté de +0,6% au Etats-  une légère remontée en 2014 pour atteindre 2,8%, en ligne Unis et de +0,7% au Royaume-Uni.  avec les prévisions d’Oxford Economics. Néanmoins, la En majorité les panélistes ont par conséquent revu de  hausse des taux aux Etats-Unis pourrait constituer un risque   façon plus optimiste leurs prévisions sur la croissance  sur la reprise mondiale si elle se prolonge. française, avec +0,4% en 2013. Pour 2014, ils sont plus  Mario Draghi a réaffirmé en octobre que la BCE est prête optimistes, puisque les trois quarts envisagent une  à envisager tous les instruments à sa disposition et croissance supérieure à +0,5% du PIB.  notamment le LTRO (Long Term Refinancing Operations), pour soutenir l’activité de crédit dans la zone Euro en Anticipation de la croissance française attendant le retour de la croissance.

2.5 2.0 1.5 % 1.0 1.0 0.5 0

-0.5

-1.0

0.6

0.4 0.2

2013

Max Moy.

0.

0. 0.6

2014

Prév. Oxford Economics

Bureaux

Un marché toujours maussade Cette inflation faible a néanmoins pour effet de comprimer les marges et, par conséquent, de limiter le redémarrage de l’investissement des entreprises. Dans un climat de hausse d’impôts et de réduction des dépenses publiques, la demande intérieure ne retrouve pas son dynamisme. Parallèlement, le climat des affaires s’est légèrement amélioré cet été grâce au maintien de la demande extérieure, mais elle reste limitée du fait de l’appréciation de l’euro observée

Méd. Min Anticipation de la demande placée des bureaux en Ile-de- Source : Oxford Economics - Baromètre IPD France, en millions de m² 2,45 Néanmoins, cette reprise reste incertai , soumise aux 2,50 2,41  2,38 ne 2,2 2,3 risques souverains et bancaires d’une part et aux  1 2 2,25 2,15 , i d n ’ c a e u r t t r it e u  p d a e r s t   . sur la réalité de l’amélioration économique   2,0 2 00 , 1,90  1,9 ,8 Sous l’effet conjugué du repli des prix de l’alimentation et 1,75 te , l d ’i e n  l fl a a   t h i a o u n  s s s e e    d m u a   i p n r t i i x e   n d t e   s à     p + r 0 o , d 6 ui % ts     e p n é   t c r r o o li is e s rs a   n e c n e     s a e n p nu m ell b e r   e à  1,50 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 fin septembre selon l’INSEE. Les panélistes anticipent que Réalisé Prévision 11ème Baromère cette inflation devrait rester faible en 2013 et atteindre +1,8% en 2014, re visions f  12ème Baromère PrévisionPrévision 13ème Baromère  les ré Economics à +1,6%,  j s o o i i g t  n t a o n u t jours e p n dsous  d’ d O e  x 2 o % rd ,  Moyenne [2008-2012] es comme espéré par la Banque Centrale Européenne. Source : Immostat - Baromètre IPD

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depuis mi-2012. Ainsi, au troisième trimestre 2013, la hausse Un taux de vacance toujours anticipé à 7,0% à fin du taux de chômage s’est atténuée pour atteindre 11% 2013 selon les chiffres publiés par l’INSEE. Le marché de l’emploi  Ce fléchissement de la demande placée aura des e B s a t r   o t m ou è j tr o e u   r I s P   D  p q e u r i ç   u a   nt c ic o ip m e  m u e n   e  m lé aussade par le  d panel du  répercussions sur la vacance. Alors que le taux de vacance  gère contraction e -0,2%  dans le parc de bureaux franciliens augmente légèrement 2 d 0 u  1 n 3 o  ta m n b d r i e s    q d’ u e ’O m x p f l o o r i  d t   e E r c ti o a n ir o e  m e ic n s  I   l a e n - t d ic e i - p F e r   a u n n ce pour  e l   ’ t a i n m n id é e e     pour atteindre 6,8% au troisième trimestre 2013, d’après  de +0,3% portée parla légère amélioration d e  e r   e c p e r   i t s roisième  CBRE, les membres du Baromètre IPD anticipent sa  i , les participants maintiennent  progression à 7,0% d’ici fin 2013. Cette augmentation tr mestre. Pour 2014 une  cache néanmoins des disparités géographiques fortes avec remontée de seulement +0,3% tandis qu’Oxford Economics  une vacance en légère baisse sur Paris Centre Ouest, tandis revoit sa prévision à la baisse à +0,5%.  que Croissant Ouest la Défense voit des livraisons et des Cette fragilité du marché de l’emploi se répercute sur les  libérations de locaux importantes. Selon les panélistes, ce mauvais résultats de la demande placée en Ile-de-France,  taux de vacance devrait rester stable en 2014. t q r u o i i , s     s p e r l e o m n i   e I r M s t M ri O m S e T s A tr T e ,  s  a 2 tt 0 e 1 in 3 t ,    s 1 o , i 3 t    u m n i e ll   i b o a n i s s   s d e  e d   e m  3 ²  0 s % ur    le r s     Des mesures d’accompagnement toujours pa conséquentes r o a b p s p er o v r é t  e  a n u o x t   a t m ro m is e   nt p   r s e ur m  l i e e   r s s e   g tr m i e m n e t s   t d r e e s s     gr 2 a 0 n 1 d 2 e . s    s E u ll r e f   ac e e s s t     Mais cette stabilité en 2014 aura un coût qui se traduira   000m²), tandis que la baisse semble plus  par des renégociations de loyers et des mesures ( m pl o u d s  ér d é e e     5 sur les surfaces inférieures à 5 000m². Ce  d’accompagnement toujours aussi importantes.  ralentissement a poussé les panélistes à dégrader leurs  Les membres du panel anticipent qu’à fin 2013 les loyers anticipations en terme de demande placée pour 2013 et  faciaux considérés prime dans Paris QCA s’établiront 2014. Ceci ramène l’activité envisagée pour 2013 à 1,8  autour de 740€/m², confirmant le fléchissement observé millions de m², en-dessous des volumes observés en 2009.  pour la première fois depuis 3 ans, le loyer facial prime de Les panélistes envisagent néanmoins une légère  référence s’établissant, selon DTZ, à 745€/m². Selon les amélioration en 2014 avec 2,0 millions de m² en Ile-de-  panélistes, ces loyers devraient rester stables en 2014. France, toujours en net recul par rapport au niveau de la  Le loyer facial des actifs de seconde main devrait rester demande placée de 2,4 millions de m² atteint en 2012.  stable dans Paris d’ici fin 2013. Le marché locatif francilien, après une baisse en 2013,  Quant aux mesures d’accompagnement, les investisseurs devrait donc légèrement reprendre en 2014, même si  e obale de 15% à cette reprise reste fragile. i 2 n 0 te % rr  s o ’ g a é p s p   l c iq o u ns e i   d d è a r n e s n   t P   a q ri u s ’   u et n   e d   a re ns m  l is a B g o l ucle Sud.

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Anticipation de la vacance des bureaux en Ile-de-France? Gamme des loyers et mesures accompagnement 2013

9.5 9.0 8.5 8.0 % 7.5 7.2 7.0 6.5 6.0 5.5

7.0

Source : Baromètre IPD

6.9 6.8 6.8

2013

Max Méd.

7.0

Moy.

6.9 6.8 6.7

Min

2014

700 600

500

400

300 200

19.2

18.7

9

1 3

"Prime" Seconde main Seconde main Paris QCA Paris QCA Boce Sd oer acia oer économie

Source : Baromètre IPD

Commerces

Les investisseurs à l’épreuve de la consommation réglementation durcie concernant les horaires d’ouvertures Dans un contexte de hausse des prélèvements sur le  des magasins. Certains acteurs du e-commerces commencent   ner néanmoins à évoquer des synergies entre magasins physiques i re m v p e o n r u t   an e t t e   s  l d e u   es p   a à t   r u i n m  h o i i v n e e r ,  l   on d g e   s e   t  d u é n  p f e or n t s  t e a s  ux e  d n ’   ép é argn g e ie     et commerce en ligne, comme le nouveau service Le Pass,  , la consommation des ménages est restée atone au  proposé par vente-privee.com, ayant vocation à générer du   troisième trimestre.  trafic auprès des points de vente physiques, grâce à l’envoi La faiblesse de l’inflation en 2013 et le débloca e e  d’offres négociées sur les smartphones des utilisateurs. tre  g d Néanmoins, selon les panélistes, cette stabilisation risque  l p ’é o p u a v r o g ir n   e d   ’ s a a c l h ar a i t a   l d e  e d s  e f v r r a a n it ç   a p is e   r d m e e   t prog p r o es n s c e t r u   e à l   le n m o e uv nt e   a a u u .    de ne pas être suffisante pour endiguer la progression de  Avec 53% d’avis à la baisse, contre 81% lors de notre  la vacance d’ici la fin de l’année puisqu’ils sont prêts de   dernier Baromètre, certains panélistes perçoivent ainsi  60% à anticiper une dégradation, ce chiffre passant à une légère embellie de la consommation des ménages  moins de 40% pour ce qui est de l’année 2014, confirmant pour le quatrième trimestre.  le scenario de stabilisation. Cette tendance se confir tive Les chiffres d’affaires contraignent le niveau   d’une « légère améliora m ti e o   n p   o » u   r  e 2 st 0   1 e 4 n ,  vi c s a a r  g la é   e p   e p r a s r p   e 5 c 6%  des loyers d’entre eux.  Fréquentation et consommation atones ne sont pas des Malgré tout, ce regain d’optimisme risque de ne pas être  indicateurs encourageants pour les chiffres d’affaires des commerçants. Le panel, dans une très large majorité, s fr u é f q fis u a e n n t t   at p i o o u n r     de p s o   u c v e o n i t r r   e o s  b c s o er m ve m r  er u ci n a e u   x r .  é A el l l o e r   s r   e q p u r e is  j e u   il d le e t     l e a t     confirme cette tendance à une poursuite de la baisse du  août ont enregistré des hausses de fréquentation, et  chiffre d’affaires en 2013. Afin de desserrer le taux d’effort septembre une baisse selon le CNCC, les avis des panélistes  et de conserver leurs locataires, un tiers des panélistes semblent partagés entre baisse et stabilisation pour la fin de  anticipent une baisse des loyers tandis que les autres l’année et 37% d’entre eux envisagent une amélioration de  pensent que les loyers resteront stables. la fréquentation en 2014. Par ailleurs, le commerce en ligne  En 2014, le panel entrevoit en revanche une stabilité des ouvre également d’autres canaux de consommation aux  chiffres d’affaires voire une amélioration pour plus de 30% français, ce qui incite les centres commerciaux à redoubler  d’entre eux. En revanche, ils penchent toujours en majorité d’effort pour attirer des visiteurs, dans un contexte de  (près de 70%) pour un scenario de stabilisation des loyers.

Tendances à venir pour les actifs commerciaux

%

Evolution du chiffre d'affaires 24 25  25 22 36 43 55 75 79 53 43 15  50 50 60  63 30 19 24 21 7 6 21 15 28 13

2013

2014

18 21

Evolution des loyers

36 44 5050

59 64 40 64 44 24 50 14 6 10 6

2013

65

25 22

63 67 20

15 13 11

2014

Diminution 

Stabilisation  Augmentation 

Source : Baromètre IPD

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Logistique

Un marché contrasté à l’horizon 2014 loyers prime des entrepôts en Ile-de-France. Ainsi le seuil Sur les 9 premiers mois de l’année, CBRE souligne une  d B e a s r   o 5 m 1 è €/m², maint s e e n m u  b d le e   p pl u u is s     l a e c s c   e 4 s   s d i e b r le n   i p èr o e u s r     é 2 d 0 i 1 ti 4 o .  n A s   fi d n u     hausse de +5% de la demande placée en France (1,7  tre IPD, ne millions de m²) par rapport à la même période en 2012.  2013, IPD observe un fort consensus quant à un léger Nos panélistes semblent néanmoins croire en ce rebond  d fl é éc b h u i t s   s 2 e 0 m 12 e , n  à t    d 5 e 0   € c / e  m lo ². y   e C r e ,  r p te o s u  c r  e s t ’ t é e t   a b b a l i i s r  s a e u  r   e n s i t v e e   a m u a  a rg n i ti n ci l pé  même si leurs avis sont partagés.  a e. Néanmoins les mesures d’accompagnement s’accroissent, Selon l’observatoire « Log&stat », les ménages  attei n 2013 et 2014, abaissant le consolideront leur consommation de produits et seront  r  g éc a o n n t  o e m nviron     à 1  4 6% pour plus nombreux à faire livrer leurs achats internet. Les flux  loye ique 2€/m². d’exports devraient également progresser plus rapidement que la demande intérieure. Ainsi, à l’instar des prévisions Anticipation des loyers prime des entrepôts en Ile-de-France de cet organisme, nos panélistes tablent sur une 55 progressive amélioration de l’activité logistique à l’horizon 50 51 51 51 51 51  51  51 50 2014. En effet, s’il est vrai qu’un panéliste sur 8 envisage 50 pour 2014, une baisse de la demande placée, la part de  13% 10% 10% 12% 13% 14%  12%   16% 16% 45 46 ceux qui prévoient une stagnation ne fait que diminuer, se  45 45 44 44  45 45 réduisant de 67% à 50% à fin 2013. Près de 40%  43 2 4 40 envisagent, quant à eux, à fin d’année, une hausse de la demande placée, venant corroborer cette lueur d’espoir. Selon CBRE, la dorsale Nord/Sud a contreperformé cette 2013 2014 année, surtout en Ile-de-France et Rhône-Alpes, Loyer facial Loyer économique contractant moins de 60% des volumes contre 75% en 2012. Ce résultat mitigé se reflète dans les évolutions des Source : Immostat - Baromètre IPD

Investissement

14,4 milliards d’euros anticipés pour 2014 Le volume global de l’investissement au T3 s’élève à 10,7 milliards d’euros selon CBRE, soit une augmentation de 15% sur un an malgré un contexte économique français morose. Si le marché français de l’investissement pourrait légèrement s’essouffler, pour atterrir autour de 12,9 milliards d’euros fin 2013, soit 2% en deçà de leurs anticipations en début d’année, nos panélistes envisagent une hausse pour l’exercice 2014. Le volume est estimé à 14,4 milliards d’euros. Cependant, il est intéressant de noter que cette édition présente une plus forte dispersion des résultats. Ainsi, à mi-année, les prévisions d’investissement étaient plus concentrées, les anticipations du dernier panel divergent grandement allant de 10 à 18 milliards d’euros. Sans réelle surprise les investisseurs en fonds propres, compagnies d’assurances en tête, sont annoncés comme

6

Anticipation du volume global d’investissement en France (en milliards d’euros)

20 Mds 18 Mds 16 Mds 14 Mds 13.7 1 2 12.9 12.5 13.1 3. 12.8 12 Mds 10 Mds 8 Mds 6 Mds

Source : CBRE – Baromètre IPD

2013 Max Méd.

Moy. Min

14.5

Réalisé

14.6 14.2

2014