French Lease Events

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L’équipe Real Estate Advisory de Deloitte Finance tente de décrypter, dans cette étude, le comportement des locataires de bureaux en 2009 et plus particulièrement : la durée d’engagement ferme, le taux de libération des locaux, la renégociation des loyers, la durée réelle du bail

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Publié le 01 février 2011
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Langue Français
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French Lease Events Etude sur le comportement des locataires de bureaux en France
Immobilier Janvier 2011
Préambule
2
Les échéances triennales et l’expiration du bail commercial constituent des fenêtres de négociation pour les utilisateurs et, par opposition, des périodes à risques pour les investisseurs. Afin d’aider les utilisateurs dans leur prise de décision et les investisseurs dans leur modélisation de flux de trésorerie, l’équipe Real Estate Advisory de Deloitte Finance tente de décrypter le comportement des locataires de bureaux en 2009 et plus particulièrement : • la durée d’engagement ferme • le taux de libération des locaux • la renégociation des loyers • la durée réelle du bail
Cette étude repose sur les données issues de la base IPD en date du 31 décembre 2009, regroupant près de 7 000 baux portant sur tout ou partie d’immeubles de bureaux, représentant 2,3 milliards d’euros de loyers et une surface totale de près de 11 millions de m². Les analyses sont présentées France entière en distinguant Paris Quartier central des affaires (QCA) des régions, ainsi que par tranche de surfaces. Cette étude s’inscrit dans la continuité des études intitulées « Quelle est la durée réelle des baux commerciaux ? », réalisées en 2005 (données en date du 31 décembre 2003) et en 2007 (données en date du 31 décembre 2005) par les équipes Advisory de Drivers Jonas France qui ont rejoint Deloitte en 2010.
1. Durée d’engagement ferme
Evolution des durées d’engagement ferme entre 2003 et 2009 Dans la continuité de 2003 et 2005, les baux signés en 2009 le sont majoritairement avec une durée d’engagement ferme la plus courte, les locataires ayant la possibilité de dénoncer leur bail au terme de chaque période triennale. La norme se confirme sur 3 ans d’engagement ferme, quel que soit le cycle immobilier.
De manière générale, on remarque qu’il y a peu de diffé-rences entre les résultats de 2003, 2005 et 2009. Cependant, alors que l’on s’attendait à une contraction de la durée d’engagement ferme en réaction de prudence par rapport au contexte économique morose, l’année 2009 marque un léger retour desengagementsde 6 ans fermes, passant de 13% en 2005 à 18% en 2009, dépassant même le niveau constaté en 2003. Cet allongement de la durée ferme d’engagement constitue sans doute la contrepartie des importantes mesures d’accompagnement proposées par les bailleurs (franchise, loyers à paliers, etc.) qui sont l’une des thématiques de négociation de l’économie générale des baux. Comme, en parallèle,le segment « engagement ferme de 9 ans » reste inférieur à 2003, il se confirme ainsi un intérêt marqué des locataires pour une durée ferme de 6 ans, correspondant sans doute davantage à une durée d’oc-cupation classique tout en leur permettant de bénéficier de conditions financières satisfaisantes.
Analyse de la durée moyenne d’engagement ferme contractée en 2009 en fonction des surfaces et des secteurs géographiques Comme attendu, plus les surfaces sont vastes et plus les durées d’engagement sont longues. Au niveau national, nous pouvons quantifier la durée moyenne d’engagement ferme par tranche de surfaces : • 3,4 ans fermes en moyenne pour les petites surfaces (jusqu’à 500 m²) ; • 4,3 ans fermes en moyenne pour les moyennes surfaces (entre 500 et 2 500 m²) ; • 6,4 ans fermes en moyenne pour les grandes surfaces (supérieures à 2 500 m²).
L’analyse de la durée moyenne d’engagement ferme en 2009 ne fait pas apparaître de différence significative entre Paris QCA (4,2 ans) et les régions (3,9 ans), notamment pour les petites et moyennes surfaces. Les divergences se situent au niveau des grandes surfaces où la durée moyenne d’engagement ferme dans Paris QCA est supérieure de 1,5 ans à la moyenne nationale, et de 2 ans à celle des régions. Ce phénomène peut s’expliquer par le fait que le marché parisien des grandes surfaces est un marché sous-offreur où les bailleurs peuvent encore exiger des durées d’engage-ment ferme plus longues que la moyenne nationale.
Comme prévu, l’investisseur, à la recherche de revenus sécurisés, privilégiera donc les immeubles de bureaux situés dans Paris QCA où il pourra escompter une durée ferme d’occupation de 8 années en moyenne sur les surfaces de plus de 2 500 m².
Evolution de la durée d’engagement ferme des baux ayant pris effet en 2003, 2005, 2009  France entière 4,2 ans en moyenne 3,7 ans en moyenne 4,0 ans en moyenne
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
72%
80%
16% 12% 13% 7% 2003 2005 Durée d’engagement ferme des baux 3 ans 6 ans 9 ans
74%
18% 8% 2009
Durée d’engagement ferme des baux ayant pris effet en 2009 en fonction de la surface Paris QCA 4,2 ans en moyenne
90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
3 ans
9 8 7,9 ans +1,5 ans 7 6 4 ans 6 84% 5 ,3 ans 4 3,5 ans 63% 3,4 ans57% 3 43% 2 25% 1 13% 2%13% 0% 0 2 2 2 < 500 m 5002 500 m > 2 500 m Durée d’engagement ferme des baux 6 ans 9 ans Moyenne Paris QCA Moyenne France entière
Durée d’engagement ferme des baux ayant pris effet en 2009 en fonction de la surface Régions 3,9 ans en moyenne
90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
3 ans
9 8 7 6,4 ans 0,5 an 6 5,9 ans 92% 5 4,6 ans 4,3 ans 4 3,4 ans 3,3 ans57% 3 2 33% 35% 35% 31% 1 10% 7%1% 0 2 2 2 < 500 m 5002 500 m > 2 500 m Durée d’engagement ferme des baux 6 ans 9 ans Moyenne Régions Moyenne France entière
French Lease Events - Janvier 20113
2. Taux de libération des locaux
Taux de libération des locaux en 2009  France entière
9 ans et plus
6 ans
3 ans
0%
25%
19%
19%
20%
40%
60%
Taux de libération des locaux
Libération
80%
Occupation maintenue
Taux de libération des locaux en 2009 par secteur géographique
4
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
Moyenne 21%
25% 19% 19%
France
Moyenne 35%
40% 34% 29%
100%
21% en moyenne
Moyenne 18%
22% 18% 14%
Paris QCA Régions Taux de libération des locaux 3 ans 6 ans 9 ans et plus
Taux de libération des locaux en 2009 - France entière Seuls 21% des locataires ayant eu la possibilité de dénoncer leur bail en 2009 ont quitté leurs locaux. Cette faible proportion constitue un indicateur rassurant pour les investisseurs.
La base 100% du graphique présenté ci-contre correspond aux baux présentant une possibilité de dénonciation en 2009 (année d’expiration du bail ou fin d’une période d’engagement ferme). Parmi cette population de locataires qui aurait pu dénoncer leur bail, nous constatons que la majorité d’entre eux (79%) occupait toujours les locaux fin 2009. Ainsi, seuls 25% des locataires ayant eu la possibilité de dénoncer leur bail au bout de 9 ans et plus étaient effectivement partis fin 2009, ce chiffre tombant à 19% pour les locataires ayant eu la possibilité de dénoncer leur bail au bout de 3 ou 6 ans.
Analyse par secteur géographique Les locataires à Paris dénoncent plus souvent leur bail que la moyenne nationale.
Nous constatons que le taux de libération moyen en 2009 double quasiment dans le secteur Paris QCA avec 35% contre 21% en moyenne nationale. Cet écart est particulièrement élevé pour les baux dont l’engagement ferme se limite à 3 ans, où 40% des locataires sont effectivement partis à l’issue de la première période triennale contre 18% en régions. Ceci confirme la perception d’un marché parisien beaucoup plus concurrentiel dont les loyers de marché ont baissé de près (1) de 10% sur les dix dernières années .
(1) Loyers faciaux de seconde main à Paris QCA (source : Immostat, novembre 2010).
3. Renégociation des loyers
Dans cette partie, nous proposons d’analyser les conditions de renégociation des locataires ayant eu une possibilité de dénonciation en 2009 et dont le bail s’est poursuivi en 2010.
Estimation des conditions de renégociation en 2009 La base IPD a permis de calculer, pour ce segment, la variation entre le loyer indexé en 2008 et le loyer en 2009. Afin de percevoir les conditions de renégociation, cette variation doit s’analyser au regard : • de l’évolution de l’indice du coût de la construction (l’ICC), généralement utilisé contractuellement pour la revalorisation des loyers ; • de l’évolution des valeurs locatives de marché des immeubles de bureaux ; et • des dispositions de l’article L.145-39 du Code de commerce permettant la révision d’un loyer en cours de bail si l’augmentation du loyer indexé atteint plus de 25% du loyer initial.
L’indice des loyers commerciaux (ILC) n’est pas pertinent dans la mesure où les baux analysés se rapportent majoritairement à des activités exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux.
Il apparaît que la grande majorité des locataires ayant eu une possibilité de dénonciation en 2009 et qui sont restés en place n’ont manifestement pas renégocié leur loyer. Dans le contexte d’une augmentation de l’ICC atteignant 36% entre 2001 et 2008, nous aurions pu imaginer que les locataires auraient renégocié leur loyer dès qu’ils en avaient l’opportunité. Pour autant, parmi les locataires dont le bail pouvait être dénoncé en 2009 et qui sont restés en place : • seuls 10% ont vu leur loyer baisser en 2009, en moyenne de 16%, dont au moins une partie est liée aux renégociations, puisque la plus forte baisse de l’ICC constatée entre 2008 et 2009 s’est limitée à 4% au deuxième trimestre 2009 ; • 4% n’ont subi aucune variation de loyer, reflétant parfois une négociation de la part du locataire.
A l’inverse : • 86% ont subi une augmentation de loyer majoritairement en ligne avec celle de l’ICC. A titre d’exemple, parmi le segment des baux de 9 ans et plus, nous avons constaté que 67% avaient été tacitement prorogés.
En conclusion, les locataires et les bailleurs semblent avoir opté pour la tacite prorogation de leurs baux, et donc le maintien de conditions de loyer élevées, plutôt que de contracter de nouveaux baux avec une durée d’engagement plus longue et des conditions renégociées à la baisse.
Nature de la variation de loyer constatée entre 2008 et 2009, pour les locataires ayant eu une possibilité de dénonciation en 2009(en % du nombre de baux)
4%
23%
10%
63%
En % du nombre de baux
Variation correspondant à celle de l’ICC Hausse (différente de celle de l’ICC) Absence de variation Baisse
Nature de la variation de loyer constatée entre 2008 et 2009, pour les locataires ayant eu une possibilité de dénonciation en 2009, en fonction de la durée de l’engagement ferme
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
6%
20%
71%
3%
17%
19%
61%
3%
8% 6%
31%
55%
3 ans 6 ans 9 ans et plus Durée de l’engagement ferme
Variation correspondant à celle de l’ICC Hausse (différente de celle de l’ICC)
Absence de variation Baisse
French Lease Events - Janvier 20115
2 5002 500 m Durée réelle du bail 36 ans 69 ans
50%
< 3 ans
2 < 500 m
8%
47%
France
9%
> 9 ans
6,9 ans
20%
45%
12%
L’analyse par tranche de surfaces fait apparaître des divergences plus importantes. Nous constatons ainsi que la durée s’allonge d’une année par tranche de surfaces (5 ans pour les petites surfaces, 6 ans pour les moyennes surfaces et 7 ans pour les grandes surfaces), confirmant les conclusions du premier chapitre : plus la surface est grande, plus la durée d’engagement - et donc la durée réelle du bail - tend à être longue.
Ces premières conclusions sur les durées d’occupation théoriques devront, bien évidemment, être comparées à l’analyse des durées réelles d’occupation dès que les renouvellements de baux pourront être identifiés dans la base. Par ailleurs, le taux de libération et la durée réelle des baux devront s’analyser au regard de l’évolution en cours de la norme IAS 17 qui prévoit l’activation au bilan des droits au bail en fonction de leur durée probable.
7%
Province
Paris QCA Durée réelle du bail 36 ans 69 ans
> 9 ans
50%
(2) A noter que le secteur des affaires de l’Ouest, non présenté dans ces graphiques, a une durée moyenne supérieure à la moyenne nationale.
6
Durée réelle du bail des locataires sortants, par tranche de surfaces  France entière
0%
30%
20%
10%
Durée moyenne d’occupation théorique Le graphique ci-contre présente une extrapolation de la durée moyenne d’occupation théorique calculée à partir du taux de libération triennal des locaux, tel que défini en partie 2 : • à Paris QCA, le taux de libération de 35% équivaut à une durée moyenne d’occupation théorique de 9 ans ; • en régions, le taux de libération de 18% équivaut à une durée moyenne d’occupation théorique de 17 ans.
40%
30%
5,4 ans
10%
20%
Durée réelle des baux des locataires sortants en 2009 La durée du bail des locataires sortants atteint 5,5 ans en moyenne sur la France entière en 2009, sans montrer encore une fois de différence significative entre les régions (2) (5,0 ans) et Paris QCA (5,4 ans). Cette durée plus longue pour Paris QCA peut notamment s’expliquer par le fait que, comme vu précédemment, les engagements fermes sont plus longs en moyenne à Paris qu’en régions, même si la rotation des locataires y est plus importante.
5,5 ans
50%
5,0 ans
6,0 ans
L’analyse de la durée d’occupation réelle du locataire n’a pas été rendue possible dans la mesure où la base ne permet pas encore d’identifier les renouvellements de baux. A défaut, nous analyserons dans cette partie la durée réelle du bail au moment du départ du locataire, qui correspond à la différence entre la date de prise d’effet du bail et la date de départ.
21% 14% 14%
24% 20%
2 > 2 500 m
35% 35% 23% 8%
Durée moyenne d’occupation théorique en fonction du taux de libération triennal des locaux
0%
< 3 ans
27% 20%
40% 29% 22%
28%
4. Durée réelle du bail
40%
Durée réelle du bail des locataires sortants, par secteur géographique
40%
30%
40%
50%
35 30 25 20 Régions 15 France entière 10 Paris QCA 5 0 0% 10%
20%
5,0 ans
Taux de libération triennal des locaux
60%
Conclusion
Le comportement des locataires en 2009 ne correspond pas à ce qu’on aurait pu en attendre dans un contexte économique de crise. De manière générale, la grande majorité des locataires ayant eu la possibilité de délivrer congé ou de renégocier leur loyer en 2009 ne l'a pas fait.
L’analyse par secteur géographique et par tranche de surfaces dresse un bilan contrasté. Si le secteur de Paris QCA offre une plus longue durée d’engagement ferme sur les grandes surfaces que la moyenne nationale et régionale, il est également le plus touché par les départs des locataires. Ainsi, l’investisseur, recherchant une sécurité de ses revenus locatifs, privilégiera donc les grandes surfaces situées dans Paris QCA et se diversifiera avec des petites et moyennes surfaces en régions.
S’agissant des principales interrogations émises en début d’étude, nous pouvons apporter les éléments de réponse suivants : 1. la durée moyenne de l’engagement ferme contracté en 2009 était de 4,0 ans ; 2. le taux de libération des locaux en 2009 était de 21% en moyenne ; 3. la proportion de locataires dont le loyer a baissé en 2009 était de 10%, enregistrant une baisse moyenne de 16% ; 4. la durée réelle du bail des locataires sortants en 2009 aura été en moyenne de 5,5 ans.
French Lease Events - Janvier 20117
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