Les effets de l'existence du parc HLM sur le profil de consommation des ménages

David Leblanc, Anne Laferrère, Rémy Pigois

Description

Les HLM représentent une part de plus en plus importante de l'ensemble du parc locatif. Ils se distinguent par des logements plus grands et plus récents, à dominante urbaine plus accentuée, et accueillant des familles plus nombreuses et moins enclines à déménager que celles logées dans le secteur libre. Si l'on se restreint à l'habitat collectif, les HLM offrent des appartements de loyer inférieur de 40 % environ à celui du marché. Les locataires de HLM peuvent donc consommer à la fois plus de service de logement et plus d'autres biens (ou épargner davantage) que des locataires du secteur libre ayant une situation comparable : ainsi consomment-ils en moyenne 10 % de service de logement et 11 % d'autres biens en plus que les locataires du secteur libre. Ces gains sont plus élevés pour les locataires les plus pauvres. Au total, la « perte » des bailleurs HLM, estimée en évaluant le loyer qu'ils pourraient retirer de leurs logements en les louant aux prix du marché, est de 37 milliards de francs par an pour les 3 millions d'appartements HLM dans le champ de l'étude. Les locataires de ces logements tireraient de leur statut un surplus d'environ 34 milliards de francs. Les transferts en faveur des ménages ainsi opérés sous forme de loyers plus bas que les loyers du marché sont moins ciblés sur les populations les plus pauvres que les aides personnelles au logement (dont le montant est deux fois plus faible), du fait de la présence de ménages aux revenus élevés au sein du parc HLM. La perte de surplus pour la collectivité, évaluée de cette manière sommaire, serait de 3 milliards par an soit 8 % des sommes transférées.

Sujets

• INSEE
• Logement
• Aide sociale
• Revenu
• Employabilité, métiers et formations

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Extrait

LOGEMENT
Les effets de l’existence
du parc HLM sur le profil
de consommation des ménages
Les HLM représentent une part de plus en plus importante de l’ensemble du parc
David le Blanc, locatif. Ils se distinguent par des logements plus grands et plus récents,
Anne Laferrère à dominante urbaine plus accentuée, et accueillant des familles plus nombreuses
et Rémy Pigois* et moins enclines à déménager que celles logées dans le secteur libre. Si l’on se
restreint à l’habitat collectif, les HLM offrent des appartements de loyer inférieur
de 40 % environ à celui du marché. Les locataires de HLM peuvent
donc consommer à la fois plus de service de logement et plus d’autres biens
(ou épargner davantage) que des locataires du secteur libre ayant une situation
comparable : ainsi consomment-ils en moyenne 10 % de service de logement
et 11 % d’autres biens en plus que les locataires du secteur libre. Ces gains sont
plus élevés pour les locataires les plus pauvres. Au total, la « perte » des bailleurs
HLM, estimée en évaluant le loyer qu’ils pourraient retirer de leurs logements
en les louant aux prix du marché, est de 37 milliards de francs par an pour les
3 millions d’appartements HLM dans le champ de l’étude. Les locataires de ces
* David le Blanc et Anne logements tireraient de leur statut un surplus d’environ 34 milliards de francs.Laferrère font partie de la
division Logement de Les transferts en faveur des ménages ainsi opérés sous forme de loyers plus bas
l’Insee. Rémy Pigois ef-
fectuait un stage dans que les loyers du marché sont moins ciblés sur les populations les plus pauvres
cette division et à la direc- que les aides personnelles au logement (dont le montant est deux fois plus faible),tion de la Prévision au
moment de la rédaction du fait de la présence de ménages aux revenus élevés au sein du parc HLM.
de cet article.
La perte de surplus pour la collectivité, évaluée de cette manière sommaire,
serait de 3 milliards par an, soit 8 % des sommes transférées.
et article se propose d’analyser quelques effets il s’agissait de compléter un financement privé
Cde l’existence du parc des habitations à loyer insuffisant de la construction neuve, à une époque
modéré (HLM) en termes de redistribution et de où la demande quantitative et qualitative était très
Les noms et dates entre bien-être. Les objectifs de l’État à la création des importante. D’un point de vue de redistribution
parenthèses renvoient à HLM en 1950 étaient de deux natures (Edou, sociale, il s’agissait de permettre aux familles à
la bibliographie en fin
1998). D’un point de vue d’efficacité économique, revenus modestes d’accéder à des logementsd’article.
ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N°328, 1999-8 37décents. À ces fins, l’État a subventionné la cons comment ? Il faut aussi s’interroger sur les moyens-
truction de logements HLM par différents moyens. que se donne la puissance publique pour atteindre
On ne s’intéresse pas ici au premier objectif, à ces objectifs, par exemple les suppléments de
savoir l’efficacité des HLM dans la production de loyers : suffisent-ils à dissuader les ménages à
logement, mais aux objectifs de redistribution. hauts revenus de rester en HLM et à augmenter
Quel est, pour un ménage résidant en HLM, le ainsi la mobilité ?
bénéfice retiré d’un loyer inférieur à celui du
marché ? Comment un ménage logé en HLM Avant d’avancer quelques éléments de réponse à
modifie-t-il sa consommation de logement et d’autres ces questions, on rappelle quels traits spécifiques
biens par rapport au même ménage logé dans le distinguent le parc HLM ainsi que ses occupants du
parc locatif privé ? Les bénéfices de l’accès aux reste du parc locatif.
HLM vont-ils aux familles les plus pauvres ? Telles
sont les questions soulevées dans ce qui suit.
De plus en plus de logements
Dès les années 70 certains notaient que le parc locatifs sont des HLM
HLM abritait « aussi peu de faibles revenus en
1973 qu’en 1963 » et concluaient : « on ne peut pas Le parc locatif en France est traditionnellement
dire que les ménages les plus mal logés et les plus divisé en plusieurs secteurs, qui correspondent
modestes ont été les principaux bénéficiaires des d’une part au type de contrat régissant les rapports
aides publiques » (Durif et Marchand, 1975). Ces entre bailleur et locataire (logement loué vide ou
auteurs décrivaient aussi « des avantages qui meublé, location ou sous-location), d’autre part au
freinent la mobilité des locataires » de HLM. Le régime juridique auquel est soumis le loyer et au
contexte de l’époque était la remise imminente du type de propriétaire du logement. Ainsi, les ména-
rapport Barre, qui devait modifier complètement le ges sous-locataires de leur logement ou logés en
système des aides publiques en étendant le champ meublé (370 000 en 1996) sont comptés dans une
des aides à la personne. Depuis, la situation des catégorie à part. Les locataires d’un logement loué
HLM a changé : de parc abritant des ménages aux vide (8,9 millions en 1996) sont répartis en quatre
revenus moyens, il est devenu un parc où demeu catégories : les locataires HLM, les locataires d’un-
rent des ménages plus modestes que la moyenne logement social autre que les d’un
des locataires. La moitié des locataires HLM soumis à la loi de 1948 et les autres loca-
perçoivent des aides personnelles au logement taires d’un logement dont le loyer est en pratique
(APL) en sus de l’avantage de loyer. Ces aides sont fixé librement. Ces derniers sont traditionnelle-
liées au revenu et risquent donc de jouer le rôle ment appelés « locataires du secteur libre ». Ces
d’une « trappe à pauvreté » : le ménage n’est pas distinctions reposent sur un comptage, non des
incité à augmenter son revenu puisque cela logements, mais des locataires : par exemple, si
diminue les aides perçues. De plus changer l’on voulait déterminer à une date donnée un « parc
d’emploi peut exiger de déménager, et ainsi de de logements locatifs libres », il faudrait tenir
perdre le bénéfice du logement en HLM (il n’y a en compte des logements vacants, non soumis à des
effet aucune assurance d’en obtenir un au lieu régimes particuliers de loyers, ayant été locatifs ou
d’arrivée). Autant de raisons qui expliquent la faible ayant vocation à le redevenir. Le système
mobilité des locataires HLM. Cette situation n’est d’enquête de l’Insee ne permet pas d’opérer cette
pas particulière à la France : en Grande-Bretagne, distinction au sein des logements vacants : c’est
les trois quarts des locataires des logements pourquoi on ne peut pas rigoureusement parler de
sociaux perçoivent des aides personnelles au loge « parc locatif libre ». On identifiera cependant les-
ment (Maclennan et al., 1998). locataires du secteur libre et le parc de logements
locatifs libres et, de même, le parc HLM aux loca-
Sans aborder directement les questions de mobilité taires HLM.
ou de trappe à pauvreté, nous nous proposons de
chiffrer sommairement la redistribution qui Au sein du parc locatif, le parc à loyer libre
s’effectue par le biais des transferts opérés par les (4,45 millions de locataires en 1996) et le parc
bailleurs HLM au bénéfice des locataires, sous la HLM (1) (3,66 millions de locataires en 1996) sont
forme de loyers plus bas que les loyers du marché. les deux principales composantes. En effet, le parc
Quel est leur ordre de grandeur par rapport aux soumis à la loi de 1948 continue à se réduire, au fur
aides personnelles au logement versées aux loca et à mesure que les logements sortent de cette loi.-
taires ? Sont-ils mieux ou moins bien ciblés ? Pour
répondre à cette dernière question, il est nécessaire
de préciser l’objectif qui est assigné aux (ou que
s’assignent les) HLM : qui loger en priorité, et 1. Au sens de l’enquête Logement.
38 ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 328, 1999-8Il ne compte plus que 340 000 logements fin 1996. La situation économique des organismes HLM est
Quant aux logements locatifs sociaux non HLM, plus difficile depuis que l’inflation a diminué,
leur nombre s’est stabilisé depuis 1984 aux alen obérant leurs capacités de remboursement et allon- -
tours de 400 0