Etude de Marché 2008

Description

>> EDITO SOMMAIRETendances 2008 P. 2« En 2008, la vigilance est Programmes neufs des sites tertiaires P. 3de mise »Demande placée et valeurs locatives P. 4Nous  terminions  notre  édito  de  l’étude  de  Marché 2007 dans les termes suivants « il ne reste pas moins que nous devons rester extrêmement vigilants car notre envi- Evolution du parc immobilierronnement reste très fragile : coût des matières premières en hausse, tensions sur les taux d’intérêt et augmentation du coût du foncier. La marge d’ajustement reste faible en Parc immobilier DeS SiteS tertiaire Scas de crise. » Nos craintes se sont malheureusement  2mconfirmées avec une croissance économique inférieure  800 000750 000à 2 % pour 2007.700 000er 650 000En  effet,  le  stock  de  bureaux  disponibles  au  1  janvier 600 0002008  progresse  de  façon  très  forte  puisqu’il  passe  de 550 00075 000 m² à plus de 100 000 m² de bureaux disponibles  500 000450 000à 1 an. 400 000350 000Compte tenu de cette abondance d’offres, nous devons  Janv. Janv. Janv. Janv. Janv. Janv. Janv. Janv.2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007rester vigilants sur les valeurs locatives que nos clients souhaitent voir maîtrisées. Objectif difficile à atteindre  Source : DTZ Jean Thouard au 01/01/08.quand on note une croissance de l’indice INSEE du Le parc immobilier des sites tertiaires quantifie l’offre coût de la construction de 12 % en 2 ans.de  bureaux  situés  sur  les  parcs  tertiaires  clairement Nous  ...

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Extrait

>> EDITOSOMMAIRE « En 2008, la vigilance est Tendances 2008P. 2 de mise » Programmes neufs des sites tertiairesP. 3 Demande placée et valeurs locativesP. 4 Nous terminions notre édito de l’étude de Marché 2007 dans les termes suivants« il ne reste pas moins que nous devons rester extrêmement vigilants car notre envi- Evolution du parc immobilier ronnement reste très fragile : coût des matières premières en hausse, tensions sur les taux d’intérêt et augmentation du coût du foncier. La marge d’ajustement reste faible en Parc immobilierDeS SiteS tertiaireS cas de crise. »craintes se sont malheureusement Nos 2 m confirmées avec une croissance économique inférieure 800 000 750 000 à 2 % pour 2007. 700 000 er 650 000 En effet, le stock de bureaux disponibles au 1janvier 600 000 2008 progresse de façon très forte puisqu’il passe de 550 000 75 000 m² à plus de 100 000 m² de bureaux disponibles 500 000 450 000 à 1 an. 400 000 350 000 Compte tenu de cette abondance d’offres, nous devons Janv. Janv. Janv. Janv. Janv. Janv. Janv. Janv. 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 rester vigilants sur les valeurs locatives que nos clients souhaitent voir maîtrisées. Objectif difficile à atteindre Source : DTZ Jean ouard au 01/01/08. quand on note une croissance de l’indice INSEE du Le parc immobilier des sites tertiaires quantifie l’offre coût de la construction de 12 % en 2 ans. de bureaux situés sur les parcs tertiaires clairement Nous pensons donc que l’enjeu des années 2008 et identifiés (cf. notre carte page 3) excluant les bâtiments 2009 sera avant tout lié à la maîtrise des valeurs loca- dédiés aux administrations. tives afin de ne pas suivre le chemin de l’immobilier Le ralentissement de la courbe de l’évolution du parc d’habitation. immobilier est essentiellement dû au décalage de livraison d’opérations significatives. Elle reprendra  —Philippe MANAC’H son ascension dès l’année prochaine. Le marché de bureaux Nantes2008

 Tendances2008

>> Analyse de la situation er au 1janvier 2008

E n un an, l’offre de bureaux disponibles a progressé cette année pour dépasser les 100 000 m². A la différence de l’année 2007, l’augmen- tation de l’offre est principalement due aux surfaces de bureaux neufs. En effet, les sur- faces de bureaux de seconde main ayant été rénovés de manière qualitative ont trouvé preneur dans un marché qui est resté actif. L’ analyse de la composition des opérations de bureaux neufs révèle que les opérations ont des envergures de plus en plus impor- tantes (de 2 500 m² à 5 000 m² pour chaque bâtiment), ce qui permet aux promoteurs de maîtriser les coûts fixes et de satisfaire les in- vestisseurs souhaitant acheter des bâtiments ayant une taille minimale. L a disponibilité des bureaux du centre-ville reste toujours modeste puisqu’elle correspond à 16 % de l’offre globale sur le créneau du neuf. Seules les surfaces de bureaux d’Insula sont aujourd’hui disponibles. L’essentiel de l’offre neuve sur le centre-ville ne verra le jour qu’en 2010 sur Euronantes. Nos clients devront donc attendre avant de déménager ! D ’une manière générale, l’offre neuve aujourd’hui anime les marchés de l’immo- bilier de bureaux : près de 60 % de la dispo- nibilité totale. E nfin, nous pouvons constater que la surface moyenne des lots disponibles augmente de façon importante puisque près de 50 % des lots de bureaux disponibles sont entre 200 et 500 m². Cette tendance correspond bien au marché du bureau puisque la transaction moyenne cette année était de 250 m² au lieu de 350 m² l’année dernière.

eVolution De la DiSPonibilité a 1 an 2 m 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

DiSPonibilité 2008 Par Secteur géograPhique

7 030 m² 17 593 m² 36 782 m²

45 788 m²

DiSPonibilité : la Part Du neuF

50 000 Neuf 40 000Existant 43 % 30 000 56 % 20 000 57 % 36 % 10 000 44 % 64 % 95 % 5 % 0 Ouest Est CentreSud

DiSPonibilité 2008 Par créneau De SurFace % 50 40 30 48 % 32 % 20 10 13 % 7 % 0

2 0/199 m 2 200/499 m 2 500/1 000 m 2 > 1 000 m

Programmes neufs des sites tertiaires

* >> Valeurs locatives des programmes

Europarc- La Chantrerie - Nantes 2 400 m² (2 bâtiments) : 135€HT HC / m² / an

Espace Performance- La Fleuriaye - Carquefou 1 200 m² : 135€HT HC / m² / an

Technopolis- La Fleuriaye - Carquefou 2 821 m² : 131€HT HC / m² / an

Le Parc du Vieux Moulin- Erdre Active 1 011 m² - 132€HT HC / m² / an

Henner- Euro Nantes 5 000 m² : 174€HT HC / m² / an Phare des Alizés- Euro Nantes 3 210 m² : 183,50€HT HC / m² / an Insula- Ile de Nantes 5 000 m² : 185€HT HC / m² / an

Solaris- Cyrus - Atlantis - Saint-Herblain 298 m² : 130€HT HC / m² / an

Solaris- Belna - Atlantis - Saint-Herblain 3 072 m² : 140€HT HC / m² / an

Exapole- Atlantis - Saint-Herblain 3 250 m² : 123€HT HC / m² / an

Le Rubis- Orvault 5 600 m² : 145€HT HC / m² / an

L’Ampère -PA Technologiques Moulin Neuf - St-Herblain 2 000 m² : 137€HT HC / m² / an

Les Espaces Océanes- Rezé 5 600 m² : 117,50€HT HC / m² / an

Cap Pôle Sud- Basse Goulaine 1 272 m² : 115€HT HC / m² / an

* Les loyers sont indiqués parkings et rafraîchissement inclus, au 01/01/2008.

>> Carte des sites tertiaires nantais

>>

ZAC Ar Mor

Vigneau Les Moulinets

La Janvraie

Parc Tertiaire Orvault Grand Val

Tour de Bretagne

Euro Nantes

Espace Océanes

Bel Air

Demande placée et valeurs locatives

>> La demande placée L a demande placée pour l’année 2007 est restée stable : 88 000 m². eVolution De la DemanDe Placée T rois transactions significatives ont marqué le marché. GE MONEY m 2 BANK sur 1 950 m² de bureaux de seconde main à l’Eraudière sur 95 000 90 000 Nantes, et sur Orvault, PEUGEOT sur 1 333 m² à la « Cité Expandis » 85 000 et le Conseil Général sur environ 2 000 m² au « Forum ». 80 000 N ous attendons des transactions signées pour 2008 pour des surfaces 75 000 70 000 de bâtiments de plus de 2 000 m², les baux n’ayant pu être finalisés 65 000 avant le 31 décembre 2007. 60 000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Les valeurs locatives L es valeurs locatives de seconde main se sont stabilisées tant en ValeurS locatiVeS « PrimeS » centre-ville qu’en périphérie. La conjugaison de la rénovation des ProgrammeS neuFS* bureaux et de la stabilisation des valeurs locatives a permis la loca- ` tion de nombreux sites. La maîtrise des valeurs locatives reste un 190,00 élément déterminant dans le choix du client. 170,00 N ous attirons néanmoins l’attention sur l’augmentation impor- 150,00 tante des charges de certains bâtiments de seconde main qui freine 130,00 la commercialisation. 110,00 L es valeurs locatives progressent sur les bâtiments neufs. Cette 90,00 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 évolution s’explique par la conjugaison des phénomènes suivants : Centreville Périphérique renchérissement des fonciers, augmentation du coût des matériaux * Prix HT HC / m² / an, climatisation et parking inclus. et nouvelles normes de construction. Il est à noter également que la vente « investisseur », avec une garantie locative, a aussi un impact non négligeable sur le coût des opérations et donc sur les valeurs ValeurS locatiVeS moYenneS** locatives. SiteS tertiaireS De 10 anS* Nous avons fait 130,00 120,00 de ces espaces leurs univers 110,00 . .. 100,00 COMPAGNIE FINANCIEREINITIAL DELTAJOHNSON CONTROL 90,00 DE ROTHSCHILDSECURITE CEMIS . 80,00 CONCEPT IMAGEMARRAUD PREVIA . 70,00 GCE CAR LEASEINGENIERIE OKO2 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Centreville (GROUPECAISSE SPIREFORMATION EXPRIMM Périphérique D’EPARGNE) PRODWARERENAULT TRUCKS * Prix HT HC / m² / an, parking inclus. STUDECISATEG ATLANTIQUELE CONSERVATEUR ** Moyenne de la valeur de présentation haute et basse. AEFECFCACTIUM BERIM . .. LEGICA CONSEILINTRUM JUSTITIABESTSELLER N otre équipe vous remercie de votre confiance et reste à votre écoute. Philippe MANAC’H, Directeur, Virginie HEURTIN, Yvan FREMONDIERE, Bruno MAZENQ, 6, rue du Bois Briand • BP 80113 44301 Nantes cedex 3 Consultants, Fax : [phone] • Tél. : Gaëlle MARQUET,Assistante Commerciale. e-mail : [e-mail] • site internet : www.dtz.com/fr Retrouvez toute l’offre de bureaux en ligne sur www.bureaux-a-nantes.com