dossier investissement
Investir pour payer moins d’impôts
Rien de mieux que l’immobilier pour doper son patrimoine et alléger ses impôts ! De nombreux dispositifs existent. À vous de trouver celui qui vous correspond...
e constituer un patri-moine à moindre coût lvaenrcnSecspaltnetemi-aréruehùoe.nelÀenem est parfaitement pos-sible dans le neuf ou  legou-forme de l’impôt sur le revenu, l’investissement immobilier peut encore alléger votre fac-ture fiscale. Malgré des prix élevés, l’immobilier, notam-ment locatif, demeure le pla-cement favori des Français. Les raisons sont multiples et variées. Tout d’abord, les dispositifs de défiscalisation permettent d’amortir le coût d’acquisition tout en augmen-tant vos revenus. Ensuite, les taux d’intérêts des prêts sont encore bas et les banques pro-posent des prêts de longue (et même de très longue) durée. Emprunter pour investir est, de ce fait, plus facile qu’il y a quelques années. Enfin, la de-mande locative est toujours très forte dans de nombreuses agglomérations. Alors pour-quoi bouder son plaisir ?
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Neuf : de Robien ou Borloo ? Lancés fin 2006 par le ministè-re du Logement, le“Robien re-centré” etle Borloo populaire permettent d’investir dans le neuf tout en diminuant consi-dérablement ses impôts. Ces deux dispositifs reposent sur un principe d’amortissement. Ils permettent à l’investisseur de déduire de ses loyers une partie du prix d’achat et de créer ainsi“des déficits fon-ciers” venants’imputer sur le revenu global. Au final, l’in-vestisseur déclare moins et paye moins d’impôts !
Le “de Robien recentré” : un classique remis au goût du jour Bien qu’un peu moins at-tractif que son prédéces-seur–l’amortissement a été ramené à 50 % du prix d’achat sur 9 ans au lieu de 65 % sur 15–auparavant, le“de Robien version 2006”séduire devrait bond’investisseurs. nombre
Sur le principe, l’acquéreur peut amortir 6 % du prix d’achat pendant 7 ans, puis 4 % les 2 années suivantes. Par ailleurs, les déficits fonciers sont imputables à hauteur de 10 700 € par an. Comme dans le système précédent, plusieurs conditions doivent être remplies. L’investisseur doit notamment s’engager à louer le logement vide pen-dant 9 ans à titre de résidence principale et ne pas dépasser un plafond de loyer variable selon la zone géographique où se situe le bien.
Petit plus Il est possible de louer à un membre de sa famille (as-cendant ou descendant) ne faisant pas partie du foyer fiscal.
Le“de Robien recentré”a été élargi aux logements an-ciens faisant l’objet de gros travaux de réhabilitation.
Le Borloo populaire : un dispositif qui se veut social Créé par la loi“Engagement National pour le Logement”(loi ENL), ce dispositif a de nombreux points communs avec le“de Robien recentré”. Il permet de déduire, sur les loyers perçus, 6 % du prix d’achat pendant 7 ans, puis 4 %les 2 années suivantes. Soit jusqu’à 65 % de la valeur du bien sur 15 ans. Le logement doit être loué pendant 9 ans. Le propriétaire-bailleur doit respecter cer-tains plafonds de loyers. Il ne peut louer qu’à des locataires
Le dispositif Borloo permet d’amortir jusqu’à 65 % de lavaleur du bien sur 15 ans.
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dont les revenus ne dépas-participer à la rénovation duexclus les travaux de cons-ce principale au minimum sent pas un certain plafond.patrimoine français et fairetruction et d’agrandissement.9 ans. Par exemple, pour un coupledes économies d’impôts. ayant 2 personnes à charge,Le Borloo ancien :Loi Malraux : ce plafond est compris entreFaites rembourserun digne successeurachetez un immeuble classé du Besson 71 516 € en Zone A et 43 768 €vos travauxCette loi incite à la rénova-er en zone C.Investir dans l’ancien à ré-Depuis le 1octobre 2006, letion des bâtiments des cen-nover suppose d’avoir une“Borloo ancien”tres historiques des villes.permet de dé-Petit plusLe principe est de permettreduire 30 % des loyers perçusbonne dose de motivation et Contrairement au“de Robien re-généralement d’assez bonsaux propriétaires d’immeu-si le bien est loué dans le sec-centré”qui a une durée d’amor-revenus. teurintermédiaire. Cette dé-bles classés, situés en sec-tissement ferme, le Borloosauvegardé ou en zone% teurDans certains cas, vous pour-duction peut atteindre 45 autorise l’investisseur à proro-rez toutefois concilier amourde protection du patrimoinesi le logement se situe dans ger son engagement au-delàle secteur social, c’est-à-direarchitectural et paysager, dedes vieilles pierres et déficit des 9 ans pour deux nouvellesfoncier, ce qui vous permet-si les loyers et les ressourcesdéduire de leur revenu global périodes de 3 ans et amortir en-le montant des travaux de ré-des locataires ne dépassenttra de déduire de votre revenu core 2,5 % de la valeur du bienglobal jusqu’à 10 700 €. Pourhabilitation.pas les plafonds applicables chaque année. Autre avantagebénéficier de ce dispositif,Le déficit ainsi créé est déduitaux logements convention-de taille : une déduction for-sans restriction. En contre-nés ouvrant droit à l’APL.vous devez louer le bien nu faitaire de 30 % sur les loyersPour bénéficier dupendant au moins 3 ans quel“Borloopartie, le propriétaire s’en-perçus durant toute la duréequ’en soit l’usage (habitationancien”gage à louer le bien à titre de, le propriétaire bail-de l’investissement se greffe àprincipale ou secondaire durésidence principale pendantleur doit signer une conven-l’amortissement.locataire, bureaux...).tion avec l’ANAH (Agenceau moins 6 ans. Seules les dépenses relativesNationale pour l’AméliorationPour bénéficier de ce régime Ancien : quandfiscal, le bien doit se situerà des travaux d’entretien, dede l’Habitat) déterminant no-rénover rapporte...dans une zone précise ettamment le niveau maximalréparation, d’amélioration ou Si vous êtes amateurs dede rénovation sont déducti-des loyers et s’engager à louerles travaux doivent recevoir vieilles pierres, vous pouvezbles. Par déduction sont doncle logement à titre de résiden-l’aval d’un architecte des
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dossier investissement L O ID ER O B I E N L O IB O R L O OP O P U L A I R E R E C E N T R É D u ré ed el al o c a t i o n9 am i n i m u mn s9 eE n t re5 at 1n s 6 % pe n d a n t7 an s6 % pe n d a n t7 an s A m o r t i s s e m e n t 4 % pe n d a n t2 an s 4 % pe n d a n t2 an s 2 , 5% pe n d a n t6 an s A b a t t e m e n tf o r f a i t a i re0 %3 0% I m p u t a t i o n sd e s 1 07 0 0€ 10 70 0d é f i c i t sf o n c i e r s e P o s s i b l ea v e cP o s s i b l ed è sl a3 an n é e L o c a t i o na u xa s c e n d a n t s m a i n t i e nd el o c a t i o np o u r9 an s . e td e s c e n d a n t s d el ’ a v a n t a g ef i s c a lA m o r t i s s e m e n ts u s p e n d ue tre p o r t é . 2 0 , 4 5€ 16 , 3 7P l a f o n n e m e n t2 0 0 71 , 3 71 4 , 2 1€ 1 2 d e sl o y e r sa um /m o i s, 3 01 1 , 6 2€ 9 8 , 5 2€ 6, 8 2P l a f o n n e m e n t2 0 0 7 N o nO u i d e sre v e n u sd ul o c a t a i re A c t e sp a s s é sd e p u i s D a t ed ’ e ff e td ud i s p o s i t i f0 1 / 0 1 / 2 0 0 6l eA c t e sp a s s é sd e p u i s l e0 1 / 0 9 / 2 0 0 6 Zone A : Paris, petite et grande couronne, Côte d’Azur et Genevois Français - Zone B1 : agglomérations de plus de 25 000 habitants, 3e couronne Île-de-France, pourtour Côte d’Azur, départements d’Outre-mer, Corse - Zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales qualifiées de “chères” ou à la limite de l’Île-de-France - Zone C : reste du territoire
Où investir ?
Dans l’ancien, Nice et Aix-en-Provence comptent parmi les villes les plus chères de France respectivement 3 220 €/ 2 2 m et3 298 €/m ). Ces deux capitales du Sud ne sont pas les seules à battre des records 2 de prix. Lyon (2 580 €/m ) et Marseille (2 490 €/ 2 m ) sont également dans le peloton de tête des communes les plus chères. Le Sud-Ouest, essentiellement Bordeaux et Toulouse, commence à être touché par cette tendance à la hausse (environ +15 % chacune). À Paris, le prix moyen dans l’ancien se situe 2 autour de 5 675 €/m (soit une progression de 9,9 %). Au regard de ces statistiques, les notaires prévoient un ralentissement de l’activité en 2007 et une hausse des prix provoquant des disparités locales très marquées.
Bâtiments de France. En re-vanche, c’est le propriétaire qui dirige l’opération de ré-habilitation. Et la moindre irrégularité peut débou-cher sur la réintégration des sommes déduites dans son revenu imposable...
Offrez-vous la vie de château Investir dans un monument historique et le restaurer vous
fait rêver. Pourquoi pas ! À con-dition d’avoir d’importants re-venus et de vous y connaître un minimum en architecture. Si vous pensez avoir le bon profil, votre choix devra por-ter sur un immeuble classé par le Ministère de la Culture, en totalité ou en partie, mo-nument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.
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À partir du moment où le bien est classé, il sera sous l’étroite surveillance du Ministère et ne pourra plus être démoli, déplacé ou transformé en tout ou en partie sans l’ac-cord préalable de ce ministè-re. Par ailleurs, comme dans le cadre de la loi Malraux, les travaux seront strictement contrôlés et ne pourront dé-buter qu’après l’autorisation
des Monuments Historiques. Si toutes ces conditions sont réunies, le montant des tra-vaux pourra s’imputer en to-talité sur vos revenus. Outre ce régime fiscal très intéres-sant, vous pourrez exonérer ce bien de droits de succes-sion, et cela même si l’hé-
ritier n’appartient pas à la famille du détenteur. Cette exonération est subordon-née à la souscription par les héritiers, légataires ou do-nataires, d’une convention à durée indéterminée avec les ministres de la Culture et des Finances. Cette conven-
tion précisera notamment les obligations des héritiers, la liste des biens meubles et im-meubles exonérés de droits, les modalités d’entretien du bien, les éventuelles condi-tions d’accès au public...
Marie-Christine Ménoire
Quand les Européens investissent en France
d’acquéreurs étrangers a presque doublé et représente aujourd’hui près de 6 % du total des acheteurs. Un chiffre qui monte au-delà des 15 % dans certains départements très prisés du Sud, les Alpes ou encore les quartiers prestigieux de Paris (place Vendôme, Palais Royal) ou plus “tou-ristiques” (Saint Germain des Près, le Marais...). La qualité de vie à la fran-çaise n’a donc pas fini d’at-tirer nos voisins européens
et surtout les Britanniques qui réalisent à eux seuls près de 40 % des transac-tions étrangères sur notre sol. Pourquoi cet engoue-ment pour la France ? Il ne faut pas se leurrer : ce n’est pas seulement pour nos paysages, notre climat ou notre gastronomie. Malgré des prix élevés, la pierre reste nettement plus abordable en France qu’en Grande-Bretagne ou en Espagne par exemple. Si nos voisins Britanniques sont traditionnellement attirés
par les zones touristiques, ils portent de plus en plus leur dévolu vers des secteurs plus “ruraux” tels que la Creuse, le Limousin, la Dordogne, le Lot... Tout de suite après la campagne, c’est la montagne (essentiellement les Alpes) qui les attire. Ainsi, en Haute-Savoie, ils comptabilisent à eux seuls 20 % des achats dans l’ancien et 40 % dans le neuf. La capitale quant à elle reste le lieu de prédi-lection des Italiens, qui avec 17,9 % des ventes devancent même les Américains.
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Le conseil du notaire
Pour que le jeu en vaille la chandelle, tout investissement immobilier doit être pensé et réfléchi. Inutile de brûler les étapes. Prenez le temps de vous interroger sur :
L’emplacement le plus opportun :préférez une ville dynamique à l’activité économique importante. Jouez la sécurité en préférant une ville que vous connaissez et dont le marché locatif est dynamique. Privilégiez le centre ville ou les quartiers bien desservis à proximité des écoles et des commerces ;
La qualité de construction :soyez exigeant si vous voulez éviter les mauvaises surprises. Multipliez les visites pour juger de la bonne conception du logement et envisager ses conditions de vieillissement ;
Le prix d’achat et la rentabilité :soyez réaliste et raisonnable. N’achetez pas à un prix trop élevé et ne misez pas trop haut lors de la détermination du loyer. Il est souvent prouvé qu’un loyer légèrement sous-évalué assure une location sereine et plus avantageuse à long terme. Pour ne pas vous tromper, prenez le temps de vérifier et comparer les prix pratiqués pour un même type de bien. Pour cela, consultez la tendance du marché immobilier de notre site www.immonot.com
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