La rentabilité d'un investissement en logement pour une personne physique : un essai d'approche analytique - article ; n°2 ; vol.98, pg 125-136

Jean Beunardeau

Description

Économie & prévision - Année 1991 - Volume 98 - Numéro 2 - Pages 125-136
Rentabilité d'un investissement en logement pour une personne physique : un essai d'approche analytique,
par Jean Beunardeau.

La rentabilité nette totale d'un investissement immobilier dépend de sa rentabilité brute, des charges et frais divers, des impôts et de l'évolution de la valeur vénale du bien. Chacune de ces variables dépend du type d'investisseur, du type d'immeuble et de la localisation. Cet article propose, pour quelques cas typiques, une approche analytique des différentes composantes de la rentabilité, destinée en particulier à éclairer les influences de la fiscalité.
Rentabilität von Eigentumswohnungen für natürliche Personen : Versuch eines analytischen Ansatzes,
von Jean Beunardeau.

Die Gesamtnettorentabilität einer Immobiïieriinvestition hängt von der Bruttorentabilität ab, von Aufwendungen und Nebenkosten,
von den Steuern und der Entwicklung des Verkaufswertes des Immobilienvermögens. Jede dieser Variablen hängt davon ab, um welchen Anleger, welches Gebäude und welchen Standort es sich handelt. Dieser Artikel schlägt für einige typische Fälle einen analytischen Ansatz für die verschiedenen Komponenten der Rentabilität vor, der insbesondere die Auswirkungen der Steuern verdeutlichen soll.
Rentabilidad de una inversión en vivienda para una persona física: prueba de análisis,
por Jean Beunardeau.

La rentabilidad neta total de una inversión inmobiliaria dépende de su rentabilidad bruta, de las cargas y gastos diversos, de los impuestos y de la evolución del valor venal del bien. Cada una de estas variables dépende del tipo de inversor, del tipo de edificio y de su localización. En este artïculo se propone, para algunos casos típicos, un análisis de los diversos componentes de la rentabilidad, destinado fundamentalmente a poner de relieve la influencia de la fiscalidad.
Profitability for Individuals of a Property Investment in France : An Analytical approach,
by Jean Beunardeau.

The net profitability of a property investment depends on its gross return, maintenance charges and miscellaneous costs, taxes and the changes in the market value of the property. Each of these variables depends on the owner, the building and the location thereof. For a few specific examples, this paper gives an analytical approach of the different components of return on the owner's investment, to highlight the influence of tax laws, in particular.
12 pages
Source : Persée ; Ministère de la jeunesse, de l’éducation nationale et de la recherche, Direction de l’enseignement supérieur, Sous-direction des bibliothèques et de la documentation.

Informations

• Publié par: ECONOMIE_-_PREVISION
• Publié le: 01 janvier 1991
• Nombre de lectures: 95
• Langue: Français
• Poids de l'ouvrage: 2 Mo

Extrait

Jean Beunardeau
La rentabilité d'un investissement en logement pour une
personne physique : un essai d'approche analytique
In: Économie & prévision. Numéro 98, 1991-2. Etudes de la fiscalité. pp. 125-136.
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Beunardeau Jean. La rentabilité d'un investissement en logement pour une personne physique : un essai d'approche
analytique. In: Économie & prévision. Numéro 98, 1991-2. Etudes de la fiscalité. pp. 125-136.
doi : 10.3406/ecop.1991.5230
http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/article/ecop_0249-4744_1991_num_98_2_5230Résumé
Rentabilité d'un investissement en logement pour une personne physique : un essai d'approche
analytique,
par Jean Beunardeau.
La rentabilité nette totale d'un investissement immobilier dépend de sa rentabilité brute, des charges et
frais divers, des impôts et de l'évolution de la valeur vénale du bien. Chacune de ces variables dépend
du type d'investisseur, du type d'immeuble et de la localisation. Cet article propose, pour quelques cas
typiques, une approche analytique des différentes composantes de la rentabilité, destinée en particulier
à éclairer les influences de la fiscalité.
Zusammenfassung
Rentabilität von Eigentumswohnungen für natürliche Personen : Versuch eines analytischen Ansatzes,
von Jean Beunardeau.
Die Gesamtnettorentabilität einer Immobiïieriinvestition hängt von der Bruttorentabilität ab, von
Aufwendungen und Nebenkosten,
von den Steuern und der Entwicklung des Verkaufswertes des Immobilienvermögens. Jede dieser
Variablen hängt davon ab, um welchen Anleger, welches Gebäude und welchen Standort es sich
handelt. Dieser Artikel schlägt für einige typische Fälle einen analytischen Ansatz für die verschiedenen
Komponenten der Rentabilität vor, der insbesondere die Auswirkungen der Steuern verdeutlichen soll.
Resumen
Rentabilidad de una inversión en vivienda para una persona física: prueba de análisis,
por Jean Beunardeau.
La rentabilidad neta total de una inversión inmobiliaria dépende de su rentabilidad bruta, de las cargas
y gastos diversos, de los impuestos y de la evolución del valor venal del bien. Cada una de estas
variables dépende del tipo de inversor, del tipo de edificio y de su localización. En este artïculo se
propone, para algunos casos típicos, un análisis de los diversos componentes de la rentabilidad,
destinado fundamentalmente a poner de relieve la influencia de la fiscalidad.
Abstract
Profitability for Individuals of a Property Investment in France : An Analytical approach,
by Jean Beunardeau.
The net profitability of a property investment depends on its gross return, maintenance charges and
miscellaneous costs, taxes and the changes in the market value of the property. Each of these variables
depends on the owner, the building and the location thereof. For a few specific examples, this paper
gives an analytical approach of the different components of return on the owner's investment, to
highlight the influence of tax laws, in particular.La rentabilité d'un investissement en
logement pour une personne physique :
un essai d'approche analytique
Jean Beunardeau^
Le but de cette note est de proposer une maquette Evolution de la valeur vénale dans le temps
pour le calcul de la rentabilité après impôts des Les gains de productivité du bâtiment, qui induisent investissements en logement pour des personnes
une baisse tendancielle en termes réels du coût de physiques, et de donner quelques résultats indicatifs la construction, sont pris en compte dans le calcul dans des cas types, en insistant sur les impacts de la
de l'amortissement (cf. encadré 1). La valeur vénale fiscalité. On souligne ainsi le fait que les différences
de l'immeuble évoluera donc comme l'inflation, de fiscalité existant entre les divers types d'inves diminuée de l'amortissement et majorée d'une plus- tisseurs immobiliers (propriétaires occupants,
value foncière variable selon les localisations. propriétaires bailleurs dans l'ancien et dans le neuf)
génèrent des écarts de rentabilité élevés. Ces écarts D'une manière approchée, on considérera que la part pourraient expliquer une partie de la décroissance du foncier est à Paris et en banlieue "recherchée" de du parc locatif privé, qui se concentrerait à moyen 35% pour le collectif et de 40% pour l'individuel terme sur les créneaux à fort taux de rotation. (estimation haute), et, en province et autres ban
lieues, de 15% pour le collectif et de 30% pour
l'individuel. La rareté des terrains à Paris permet de
considérer une indexation du foncier égale à la
croissance réelle, chiffre compatible avec 25 années Calcul de la rentabilité nette totale d'observation, et, en province, une indexation de d'un investissement immobilier locatif l'ordre de la moitié de la croissance réelle.
On obtiendra donc pour l'évolution de la valeur
La rentabilité nette totale d'un investissement im vénale dans le temps les formules données dans le.
mobilier dépend de sa rentabilité brute, des charges tableau 1, en supposant le bien correctement entre
et frais divers (entretien, gestion, assurance), des tenu, mais sans aucune amélioration de confort. impôts (taxe foncière, taxe additionnelle au droit au
bail, IRy ISF, impôts sur les successions) et de l'
évolution de la valeur vénale du bien. Chacune de ces Tableau 1 : évolution de la valeur vénale
variables dépend du type d'investisseur, du type dans le temps
d'immeuble (ancien, récent, neuf, collectif, indivi
Paris et banlieues Province et autres duel) et de la localisation (terrain rare ou abondant). très recherchées banlieues
inflation - inflation - Individuel On considérera ici un investissement immobilier 0.96 + 0.40 PIBTï 1.12 + 0.15 PIEP locatif / (valeur vénale V + frais, cf. encadré 1)
rapportant la première année un loyer brut L. Le inflation - inflation - Collectif calcul de la rentabilité nette totale avec revente au 0.866 + 0.35 PIBTï 1.13 + 0.075 POP
bout de n années nécessite de connaître l'évolution (*) Croissance en volume en % . de la valeur vénale du bien dans le temps, celle des
loyers perçus ainsi que l'ensemble des charges, frais
et impôts annuels. On calculera ensuite le taux de
rentabilité interne de cet investissement.
(*) Ingénieur des télécommunications, l'auteur a rédigé cette note quand il appartenait au Bureau de l'Equipement des Transports
et de l'Energie de la Direction de la Prévision du Ministère de l'Economie, des Finances et du Budget.
Economie et Prévision n°98 1991-2
125 1 : frais, charges et impôts liés aux investissements immobiliers Encadré
Le coût total d'un investissement immobilier un rôle d'intermédiaire, comme cela est assez fréquent en
province. L'acheteur paye alors généralement la moitié des
honoraires, calculés sur le barème : 5% pour la tranche Le coût total /d'un se compose
comprise entre 0 et 175 000 F, 2.5% au-delà. La Tva s'ade la valeur vénale du bien acquis et des divers frais liés à
joute à ces chiffres. la transaction.
On ne retiendra pas ces frais dans les calculs de rentabilité, La valeur vénale du bien : V car très souvent l'investisseur particulier recherche lui-
même le bien à acquérir et le négocie personnellement. C'est le prix, mentionné dans l'acte de vente, qui comprend
l'ensemble des sommes que l'acheteur verse au vendeur, y
compris celles qui serviraient le cas échéant à payer les frais Frais d'hypothèque
d'agence ou de publicité engagés par le vendeur pour
parvenir à la vente. C'est sur ce prix que sont calculées les Dans le cas d'un achat à crédit, une hypothèque peut être
taxes. C'est généralement le prix qui est mentionné dans prise sur le bien, neuf ou ancien. Les frais en sont calculés
les annonces et les agences, sauf usage contraire. Dans le sur le montant de l'hypothèque aux taux suivants :
cas du neuf, il s'agit du prix toutes taxes comprises affiché - 0.60% de taxe de publicité foncière, par le promoteur. - 0.05% de salaire du conservateur des hypothèques,
- des frais de notaire égaux aux 2/3 du barème ci-dessus dans
Taxes diverses le cas où l'hypothèque est constatée sur l'acte de vente.
a) Taxe départementale de publicité foncière : entre 4.20
Exemple d'application et 7% de la valeur vénale selon les départements dans
l'ancien ; 0.6% dans le neuf ; Dans l'ancien