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Cycle baissier pour l’immobilier d’entreprise
Selon l’INSEE, l'activité économique s’est repliée de 1,7% au premier trimestre 2009, et devrait encore se contracter de 0,7% au deuxième. Le recul de l'activité en 2009 sera supérieur à ceux observés en 1993 (-0,9 %) et en 1975 (-1 %). La crise, sans précédent depuis la Seconde Guerre mondiale, atteint la quasi-totalité des secteurs d’activités. L’immobilier d’entreprise, n’échappe pas à cette règle. Les perspectives de croissance et donc les besoins de surfaces supplémentaires des entreprises s’amenuisent. De plus, bon nombre d’utilisateurs cherchent à réaliser des économies. La demande placée est en baisse depuis 2 ans, les taux de vacance ont entamé un mouvement haussier en 2008 et les loyers, qui demeuraient stables en raison de l’accroissement des mesures d’accompagnement, se retournent en ce premier semestre 2009. En bref, tous les grands agrégats immobiliers sont aujourd’hui dans le rouge. Une vision« courtermiste » n’offre guère d’optimisme sur le marché des bureaux franciliens. Cependant, la nature cyclique de l’immobilier permet d’ores et déjà d’entrevoir des jours meilleurs… La demande se replie
L’analyse de la demande placée sur une longue période montre clairement une croissance structurelle forte sur le long terme et des cycles d’une durée de 7 à 9 ans qui gravitent autour de cette dernière. Evolution de la Demande placée en IDF depuis 1986 (m²) :Moyenne : 1 368 600 m²Moyenne : 1 715 600 m²Moyenne :2 203 400 m² 3 000 000 Tendance Cycle 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 Sources : Jones Lang LaSalle / Immostat Le retournement du cycle est entamé depuis deux ans, le « point haut » ayant été atteint en 2006. A cette époque, la
Les ccles de l’immobilier d’entrerise Juin 2009
consommation de surfaces des entreprises s’est accélérée très fortement (+30% par rapport à l’année 2005), à l’instar des pics de 1989 et 2000. Sachant que la majorité des entreprises utilisatrices de bureaux qui ont fait le choix de la location restent dans leurs locaux en moyenne 6 ans, il était prévisible que le tassement de la demande placée observé en 2001, 2002 et 2003 se reflète sur le marché à partir de 2008 du fait des possibilités de sortie de baux.Cependant, le ralentissement de l’économie issu de la crise des subprimes et les perspectives moroses qui en découlent amplifient très fortement la baisse « naturelle » du cycle immobilier.
ns ,ana ysees cyc esn uune poursue ea asse ela demande placée en 2009, puis un ralentissement de cette baisse, voire une stabilisation, en 2010, avant de finalement rebondir dès 2011 pour engager un nouveau cycle haussier. La demande placée ne devrait pas descendre en deçà du seuil de 1,6 million de m² en 2009 et 2010. Le point bas de la période serait alors légèrement supérieur à celui de 2002, précédent bas de cycle du marché francilien. Vers une progression de la vacance
Principe de base en économie, une baisse de la demande implique une augmentation de l’offre. Cette logique ne se retrouve pas dans l’analyse de l’offre immédiate de bureaux de 1986 à 2008. En effet, pour chacun des 3 cycles de la période, la baisse des commercialisations n’a pas systématiquement entraîné un mouvement haussier de l’offre. Ceci s’explique par le fait que
l’offre est liée à deux facteurs : d’une part la consommation de surface et d’autre part la création de surface. Evolution de l’offre immédiate en IDF depuis 1986 (m²) : Moyenne : 1 227 000 m²Moyenne : 2 785 200 m²Moyenne :2 667 300 m² 4 500 000 4 000 000Les hausses Les baisses 3500 000 3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 Sources : Jones Lang LaSalle / Immostat Entre 1982 et 1990, la tertiarisation de l’économie apparaît. En 9 ans, ce sont près de 800 000 emplois qui sont créés. En moyenne annuelle, le tertiaire génère plus de 240 000 nouveaux emplois alors que l'industrie et l’agriculture enregistrent respectivement 64 000 et 61 000 destructions d’emplois. Ce bouleversement structurel permet la « renaissance »de l’immobilier d’entreprise. A partir de 1987, la demande placée dépasse pour la première fois le million de m² en Ile-de-France. Jamais plus la demande placée ne passera sous ce seuil. En 1989, soit à peine deux ans plus tard, elle atteint les 2 millions de m² ! La dynamique du marché convainc les promoteurs de construire abondamment; le parc croît très rapidement, d’autant plus que l’obtention des agréments n’est plus nécessaire. En 1991, la demande fléchit à la suite de la première guerre du Golfe tandis que les livraisons n’ont jamais été aussi abondantes : la crise est là. La croissance de la demande ne permet plus d’absorber les livraisons. Entre 1991 et 1994, l’offre immédiate est multipliée par 2,5 pour atteindre 3,8 millions de m². Après 1994, la croissance du parc est restée inférieure à 3 % par an, limitant tout risque de surproduction. Evolution du parc francilien depuis 1986 (%) : % 7% 6% 5% 4% - 3 % 3% 2% 1% 0% 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 Sources : Jones Lang LaSalle / Immostat C’est seulement à partir de 1998 que le marché a réussi à absorber le surplus d’offres du cycle précédent. Les promoteurs et investisseurs ont relancé l’outil de production en 2000, trop tard pour nourrir la forte demande de 2000 issue de la « bulle internet ». Depuis, l’offre comprise dans une fourchette de 2,5 à 3 millions de m² est restée maîtrisée. La baisse de la demande observée en 2008 puis celle attendue pour 2009 / 2010 vont avoir un effet sur l’offre immédiate. Elle pourrait croître jusqu’en 2011 pour atteindre un niveau compris entre 3,5 millions et 4 millions de m² mais cette offre sera majoritairement constituée d’immeubles de seconde main peu
Les cycles de l’immobilier d’entreprise - Juin 20092
adaptés à la plupart des demandes. Les taux de vacance poursuivraient alors la hausse entamée en 2008, pour atteindre une fourchette comprise entre 7% et 8% du parc francilien. Paris peut profiter de la crise !
Comme nous l’avons observé en 2008, de nombreux utilisateurs quittent actuellement Paris intra-muros pour la Première Couronne. Ils sont à la recherche d’économies et d’immeubles de qualité. Les opérations neuves aux portes de Paris des Premières Couronnes Nord, Est et Sud correspondent parfaitement à leurs attentes. Sur certains secteurs bien identifiés, une pénurie d’offre neuve est d’ores et déjà attendue. Le ralentissement des mises en chantier en 2008 devrait fortement limiter le risque de surproduction. Les nombreuses libérations de grandes surfaces, suite aux mouvements de grands groupes vers les périphéries, sont attendues dans Paris intra-muros. C’est principalement l’offre de seconde main qui va souffrir du retournement du marché locatif. La construction du parc de bureaux francilien a été un moteur de croissance dans le passé. Or, aujourd'hui, une partie de ce parc est obsolète. Ce point « négatif » pourrait devenir un atout majeur pour Paris dans la compétition européenne. En effet, promoteurs et investisseurs pourraient profiter d’une abondance de produits inadaptés pour entreprendre des restructurations massives où les nouvelles exigences environnementales seraient respectées. Ceci permettrait de limiter la hausse de la vacance et de répondre à la demande lorsque la dynamique reviendra …
Baisse des loyers engagée
Les ccles de l’immobilier d’entrerise - Juin 20093
Focus : Les mesures d’accompagnement Les mesures d’accompagnement ou « incentives » peuvent prendre différentes formes, elles font partie intégrante des négociations et dépendent des obligations du preneur et du modèle financier des propriétaires.
Les formes les plus usuelles sont: - la franchise de loyer Lorsque l’on conjugue baisse de la demande placée et hausse - la prise en charge des travaux par le propriétaire - l’établissement d’un loyer progressif de l’offre immédiate, les loyers subissent inéluctablement une - la prise en charge de tout ou partie des obligations résultant du bail précédent… pression à la baisse. L’analyse des cycles de loyers depuis 1986 - la fixation d’un loyer capé (pour limiter l’impact des indexations ICC) montre clairement que les niveaux de l’offre et de la demande impactent les loyers. A l’instar de la demande placée, les loyers Loyer facial prime sont en constante augmentation sur le long terme et Mesures d’accompagnement oscillent autour de cette tendance.Loyer économique Evolution du loyer depuis 1986 (€/m²/an) comparée au niveau de la demande placée et de l’offre immédiate (m²) : Plus récemment, le dernier croisement entre demande placée et €/m²/an m² 1000 4000 000 Loyer primeoffre immédiate a eu lieu au 2T2008 (comparaison entre la Offre immédiate demande placée en année glissante et l’offre immédiate). Demande placée L’ajustement des loyers n’est acté par le marché qu’en ce 800 3 000 000 premier trimestre 2009 : le loyer prime est passé de 830 €/m²/an 600 à 750 €/m²/an et le loyer moyen de seconde main en Ile-de-2 000 000 France est passé de 319 €/m²/an à 295 €/m²/an. Compte tenu de 400 l’accroissement des mesures d’accompagnement consenties par les propriétaires depuis 9 mois, l’écart entre loyer économique et 1 000 000 200 loyer facial était devenu trop important pour que les loyers faciaux puissent encore se maintenir. 0 0 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 Sources : Jones Lang LaSalle / ImmostatFace à l’ampleur de la crise économique, les loyers prime pourraient baisser puis se stabiliser progressivement d’ici fin Lorsque les courbes de demande placée et d’offre immédiate se2010, avant de rebondir dès 2011. Les loyers ne devraient pas « croisent », une rupture dans l’évolution des loyers estdescendre sous les 650 €/m²/an, point bas du cycle précédent. observée. En 1991, l’offre immédiate dépasse la demandeplacée. La même année, les loyers entament une baisse quiPreuve de la maturité du marché locatif parisien, la durée des durera 6 ans. En 1999, l’offre immédiate repasse en deçà de lacycles immobiliers se réduit ; le marché s’ajuste au mieux à la demande placée et l’année suivante, les loyers bondissent. Entredemande future… 2001 et 2006, l’ajustement des loyers se fait encore plusrapidement.Analyse du cycle francilien sur l’horloge des loyers 3T 2008 - 4T 2008 Note : 4T 200 2T 2008 Ce cadran représente l’estimation Jones Lang 1T 2009 1T 2008 LaSalle du positionnement, dans le cycle locatif, du marché de bureaux haut de gamme en Ile de 1T 2002 France. Le sens et la rapidité de l’évolution cyclique est 4T 2007Ralentissement Loyers de la hausseen variable. des loyersbaisse 2T 2002 - 4T 2003 Ce cadran permet de visualiser le positionnement Loyers Ralentissement dans le temps du marché par rapport au cycle en dela baisse locatif. hausse desloyers 1T 2004 3T 2007 - 2T 2007 Les positionnements ne sont pas nécessairement 1T 2007 représentatifs des perspectives d’investissements ou de développement du marché.4T 2006 - 3T 2006 2T 2004 2T 2006 3T 2004 Le repérage du marché sur le périmètre du cadran1T 2006 - 2T 2005 4T 2004 est fonction du loyer facial haut de gamme par1T 2005 trimestre.
Bureaux Jones Lang LaSalle France : Paris 40-42 rue La Boétie 75008 Paris Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28 La Défense Tétris - Immeuble Le Berkeley 19-29 rue du Capitaine Guynemer 92903 Paris La Défense Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50 Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59 Saint-Denis 3, rue Jesse Owens 93210 Saint-Denis Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83 Le Plessis-Robinson “La Boursidière” BP 171 92357 Le Plessis-Robinson Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37 Lyon 55, avenue Foch 69006 Lyon Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26 Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76 Contacts :Laurent Aillard Consultant Etudes et Recherche Paris +33 (0)1 40 55 18 97 laurent.aillard@eu.jll.com
Jean-Luc Blanpain Directeur Etudes et Recherche Paris +33 (0)1 40 55 85 34 ean-luc.blanpain@eu.jll.com
Les cycles de l’immobilier d’entreprise - Juin 20094
Jacques Bagge Directeur Département Agence Paris +33 (0)1 40 55 15 40 acques.bagge@eu.jll.com
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