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L'INTERVIEW
LAURENT CASTELLANI, PRESIDENT DU DIRECTOIRE DE KEOPS
« Maintenir un cap de croissance de notre
chiffre d'affaires de 20 % par an ».
KEOPS vient de finaliser l’acquisition d’Espace
Consultant, une croissance externe qui concrétise
l’ambition de développement du conseil en
immobilier d’entreprise sur le marché hexagonal. En
avant-première, Laurent Castellani nous détaille la
nouvelle organisation de KEOPS et ses
perspectives d’évolution, tout en commentant le
marché.
Business Immo :
KEOPS a racheté Espace Consultant en début d’année. Quelles ont été vos
motivations et que va représenter Espace Consultant dans le nouveau périmètre ?
Laurent Castellani :
« L’acquisition définitive par KEOPS SA d’Espace Consultant Île-de-France et
d’Espace Consultant Lyon a été finalisée le 14 mai dernier. L’objectif de cette acquisition était triple.
Elle nous permet, d’abord, de renforcer le management opérationnel de l’entreprise mais aussi nos
positions sur la ligne bureaux Île-de-France et en régions. Espace Consultant représente une équipe
de 20 personnes qui nous rejoignent et plus de 120 mandats complémentaires à ceux déjà détenus
par KEOPS. En 2007, Espace Consultant a réalisé 145 opérations, représentant près de 80 000 m² de
bureaux placés en Île-de-France et 57 000 m² de bureaux et activités placés en Rhône-Alpes. Avec
cette acquisition, les effectifs de KEOPS passent à 170 personnes en Île-de-France et 30 personnes
en régions. »
BI :
Comment va se dérouler la fusion ?
LC :
« Les équipes d’Espace Consultant Île-de-France ont rejoint, le 27 mai dernier, les différentes
implantations de KEOPS. Alain Brunschweiler et moi-même avions à coeur que cette intégration soit
optimisée en termes de ressources humaines et chacun, sans exception, a pris ses nouvelles
fonctions au sein de notre entreprise. En effet, au-delà du chiffre d’affaires réalisé et de l’excellente
rentabilité proposée par l’entreprise, nous achetons, avant tout, une équipe très complète et forte de
quinze ans d’histoire sur un des marchés les plus concurrentiels qui soit.
Cette acquisition est aussi l’occasion d’arrivées très structurantes pour l’organisation de la société.
Alain Brunschweiler nous rejoint en tant que directeur général et membre du directoire. Il a en charge,
avec Guy Deforge, la responsabilité et l’animation de la ligne bureaux en Île-de-France. Pascal
Dauvois est chargé de mission auprès du directoire et va continuer d’accompagner offreurs et
utilisateurs sur tout le territoire national, en s’appuyant notamment sur notre réseau existant. Il est
également responsable de la transmission vers KEOPS, dans les meilleures conditions possibles, des
mandats et missions diverses détenus par Espace Consultant.
Sandrine Le Gallo prend en charge la direction de l’équipe bureaux Ouest-petites surfaces, basée à
Courbevoie, sous la responsabilité de Daniel Edelstein. Daniel Sublet rejoint la direction des grands
comptes en tant que directeur adjoint chargé de l’Île-de-France Sud, sous la responsabilité de
Raymond Genre-Grandpierre. Olivier Labaune rejoint l’équipe bureaux Île-de-France Nord de Saint-
Denis, en tant que consultant senior. Armand Maudy rejoint l’équipe bureaux Île-de-France Est, basée
à Paris 12
e
, en tant que consultant Senior. Franck Bertucci intègre l’équipe bureaux Paris Rive
Gauche, en tant que consultant senior. Amandine Gouguet, Valérie Levillain, Pauline Leonzi, Céline
Gautier, Lynda Calteau, Lucie Chalret du Rieu, et Mathieu Kraft rejoignent également, la ligne bureaux
Île-de-France et la ligne corporate.
En régions, Gilles Matuszak dirige l’équipe lyonnaise d’Espace Consultant qui va, pour l’instant,
continuer de traiter le marché Rhône-Alpes sous son enseigne actuelle. Il va également participer
activement au développement de notre réseau régional aux côtés d’Alain Roy.»
BI
:
Comment se structure désormais KEOPS SA ?
LC :
« L’activité de KEOPS s’articule autour de trois lignes « produits » : « bureaux Île-de-France »
dirigée par Guy Deforge ; « activités et logistique » conduite par Jean de Beaufort ; et « commerces »
pour laquelle nous sommes en cours de recrutement de son directeur. KEOPS s’appuie également
sur une ligne corporate dirigée par Philippe Bresteau, qui regroupe le conseil à la cession et à
l’acquisition en matière d’investissements, en France et en Europe, la vente « marchands de biens »
sur Paris et la première couronne et le montage d’opérations et la valorisation d’actifs en France.
Enfin, nous avons une activité « Régions », pilotée par Alain Roy, regroupant nos huit implantations
régionales : Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse, Nice, Bordeaux, Lille et Nantes.
En terme de management, j’ai souhaité m’entourer d’un directoire expérimenté, opérationnel,
polyvalent et très orienté vers nos clients, avec, à mes côtés, pour diriger l’entreprise, avec Philippe
Bresteau, directeur général, en charge de la ligne corporate, Alain Brunschweiler, directeur général,
en charge de la ligne bureaux Île-de-France, et Alain Roy, directeur général adjoint, en charge des
régions et des études. Nous nous appuyons sur un comité de direction, composé des membres du
directoire et de Guy Deforge, Jean de Beaufort, Raymond Genre-Grandpierrre et Pascal Dauvois.
Avec le rachat récent de la totalité des parts de notre filiale KEOPS Commerces et son intégration en
tant que ligne de produits au sein de KEOPS SA, c’est donc une entreprise structurée, expérimentée
et pluridisciplinaire qui est, aujourd’hui, au service de ses clients, sur tout le territoire français et,
notamment, en Île-de-France avec ses huit implantations historiques.»
BI
:
Avec cette nouvelle organisation, quelles sont vos ambitions à court terme?
LC :
« En terme de développement, les pistes auxquelles nous travaillons en 2008 portent sur une
appropriation progressive de notre réseau de franchisés en régions alors que nous avons ouvert
Nantes en propre, en février dernier, et que nous envisageons deux ouvertures supplémentaires sous
cette formule, dans les douze prochains mois. Notre projet est de maintenir un cap de croissance de
notre chiffre d’affaires de l’ordre de 20 % par an pendant les trois exercices à venir, en renforçant nos
parts de marché actuelles et en nous imposant sur les produits majeurs et les marchés tertiaires
récurrents. »
BI
:
Un mot sur la conjoncture. Quel regard portez-vous sur le marché des bureaux en Île-de-
France ?
LC :
« Je note un marché fondamentalement sain, surveillé de très près par les bailleurs et les
utilisateurs, et qui résiste bien dans un climat économique morose. Après une année 2007 record, les
comparaisons sont forcément défavorables en matière de volumes. Nous constatons un repli de 24 %
de la demande placée sur les 5 premiers mois. Le recul est particulièrement marqué, pour l’instant,
pour les grandes surfaces (-17 % pour les + de 3 000 m²) et pour les quartiers d’affaires «
concurrentiels ». Par exemple, les plus de 3 000 m² ont reculé de 70 % dans le département des
Hauts-de-Seine, mais le phénomène pourrait se trouver partiellement corrigé dans les prochains mois,
comme le montrent deux très belles prises à bail totalisant près de 100 000 m² venant de se
concrétiser à La Défense. À l’inverse, de belles transactions ont été observées dans des quartiers
moins attendus : Massy, Villejuif, Guyancourt, Saint Denis,…. Ces observations illustrent l’attentisme
des utilisateurs, qui prennent difficilement à bail sur des loyers supérieurs à 400 € compte tenu de la
conjoncture, et qui continuent néanmoins d’opérer leurs mouvements de rationalisation sur des loyers
le plus souvent compris entre 200 et 350 €/m², pour des immeubles de dernière génération. En
témoigne la part des surfaces neuves et restructurées qui est passée de 65 % en 2007 à 73 % en ce
début d’année.»
BI
: Quid de l’offre ?
LC
:
« Si le stock à moins d’un an avait sensiblement augmenté au 1
er
trimestre 2008, nourri par
d’importantes livraisons à échéance fin d’année, il semble, à présent, se stabiliser à 3,8 millions de m².
Sur le plan géographique, ces volumes n’ont en fait progressé que sur la première couronne nord et
est. Ils sont stables dans le reste de l’Île-de-France depuis le début de l’année. Le stock immédiat,
légèrement inférieur à 2,4 millions de m², fait ressortir un taux de vacance « maîtrisé » à 4,8 %. »
BI
: Ce niveau de vacance va-t-il soutenir les loyers ?
LC
:
« Les loyers avaient légèrement progressé au 1
er
trimestre (+ 2 % selon l’indice K01 des loyers
de seconde main), notamment à Paris et dans les secteurs peu offreurs. Cette hausse devrait se
poursuivre à un rythme plus lent cependant. Des loyers « prime » pourraient même être révisés à la
baisse sur les pôles où la concurrence à l’offre neuve serait accrue (Nord Île-de-France).»
BI
: Si le marché locatif résiste, celui de l’investissement donne l’impression de flancher.
Quelle est votre analyse ?
LC
:
« C’est un marché qui se cherche, mais qui reste soutenu par de fortes liquidités. Nous
constatons un net repli des investissements en France après une année 2007 record et tablons sur un
volume qui pourrait s’établir sous le seuil des 20 Mds€ cette année, soit un recul du tiers. Pour
mémoire, le marché français n’avait jamais totalisé plus de 12 Mds€ avant 2005.
La principale explication réside dans le durcissement sévère des conditions de crédit et les
conséquences se traduisent par une hausse des rendements de l’ordre de 50 à 150 points depuis le
début de l’année, selon les actifs, la typologie et les secteurs. Ce sont les grandes transactions sur les
actifs tertiaires, notamment en Île-de-France, qui font, à l’heure actuelle, défaut. À l’inverse, il faut
souligner la bonne tenue des investissements en régions, y compris sur des opérations en Vefa
motivées par la recherche de meilleurs rendements.»
BI
: Pensez-vous que le marché de l’investissement soit durablement affecté ?
LC
:
« Une façon positive d’appréhender la conjoncture serait de dire que c’est un bon moment pour
acheter pour les détenteurs de fonds propres. L’actualité montre que de nombreux acteurs, confiants
dans le marché français, sont actifs et procèdent à des levées de fonds très significatives. Une façon
moins optimiste serait de dire que le moment sera encore meilleur demain. L’ajustement très attendu
entre les objectifs des cédants et ceux des acquéreurs est en train de s’opérer doucement mais
sûrement. C’est le coup d’accélérateur que le marché attend.»
Propos recueillis par Gaël Thomas de Business Immo
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