etude#3
23 pages
Français
Le téléchargement nécessite un accès à la bibliothèque YouScribe
Tout savoir sur nos offres

etude#3

-

Le téléchargement nécessite un accès à la bibliothèque YouScribe
Tout savoir sur nos offres
23 pages
Français

Description

®L’ÉTUDEN°3 mars 2009L’ACCESSION AIDEE A LA PROPRIETE GUIDE PRATIQUEVal d'Auron - BourgesLes Champs Fleuris - Berry-BouyDirection du Développement Economique et Territorial Service Développement TerritorialSOMMAIRELa démarche p. 31. Les éléments de cadrage p. 4• Une volonté nationale forte• Les enjeux locaux de l’accession • Les précautions d’usage• Une diversité d’outils2. Les aides directes aux ménages p. 6• Le PTZ majoré p. 6• Le PASS Foncier p. 8• Le guichet unique d’information p. 9• Les initiatives locales p. 103. Les outils dédiés aux opérateurs p. 11• La Location Accession p. 11• La TVA à 5,5% dans les zones ANRU p. 13• La maison à 100 000 euros et ses déclinaisons p. 15• La vente HLM p. 17Mémento p. 18-19Pour aller plus loin p. 20Lexique p. 21page2OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUSsss®®LADÉMARCHEA travers son Programme Local de l’Habitat, Bourges Plus souhaite assurer l’équilibre social de l’habitat, c’est-à-dire prévoir des logements correspondant aux besoins des habitants en fonction de leurs spécificités. A ce titre, elle intervient dans la production de logements sociaux et la réhabilitation de l’habitat privé. La Communauté d’agglomération a souhaité explorer un nouveau champ en matière de politique de l’habitat : celui de l’accession aidée à la propriété. Ainsi, l’Observatoire de l’Habitat et du Foncier de Bourges Plus a réalisé en interne une étude sur ce sujet afin de mieux maîtriser ...

Sujets

Informations

Publié par
Nombre de lectures 78
Langue Français

Exrait

?
L’ÉTUDEN°3
mars 2009
L’ACCESSION AIDEE A LA PROPRIETE
GUIDE PRATIQUE
Val d'Auron - Bourges
Les Champs Fleuris - Berry-Bouy
Direction du Développement Economique et Territorial
Service Développement TerritorialSOMMAIRE
La démarche p. 3
1. Les éléments de cadrage p. 4
• Une volonté nationale forte
• Les enjeux locaux de l’accession
• Les précautions d’usage
• Une diversité d’outils
2. Les aides directes aux ménages p. 6
• Le PTZ majoré p. 6
• Le PASS Foncier p. 8
• Le guichet unique d’information p. 9
• Les initiatives locales p. 10
3. Les outils dédiés aux opérateurs p. 11
• La Location Accession p. 11
• La TVA à 5,5% dans les zones ANRU p. 13
• La maison à 100 000 euros et ses déclinaisons p. 15
• La vente HLM p. 17
Mémento p. 18-19
Pour aller plus loin p. 20
Lexique p. 21
page
2
OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUS?
?
s
s
s
LADÉMARCHE
A travers son Programme Local de l’Habitat, Bourges Plus souhaite
assurer l’équilibre social de l’habitat, c’est-à-dire prévoir des logements
correspondant aux besoins des habitants en fonction de leurs spécificités.
A ce titre, elle intervient dans la production de logements sociaux et la
réhabilitation de l’habitat privé. La Communauté d’agglomération a
souhaité explorer un nouveau champ en matière de politique de l’habitat :
celui de l’accession aidée à la propriété. Ainsi, l’Observatoire de l’Habitat
et du Foncier de Bourges Plus a réalisé en interne une étude sur ce sujet
afin de mieux maîtriser l’ensemble des outils existants et d’améliorer la
connaissance de l’offre et de la demande en matière d’accession aidée à
la propriété.
Définition Pourquoi ce guide ?
Pour évoquer le soutien apporté par Face à l’aspiration des ménages
une collectivité aux projets d’acces- d’accéder à la propriété et à la forte
sion à la propriété des ménages, on volonté nationale de les accompagner,
constate que de multiples termes sont de nombreux outils ont été créés
employés : dont certains interpellent direc-
tement les collectivités locales et accession sociale à la propriété,
les professionnels de l’habitat.
accession populaire à la propriété,
L’étude réalisée auprès des acteurs
accession aidée à la propriété. publics et privés intervenant dans le
domaine de l’accession à la propriété Pour notre part, nous avons choisi
(collectivités locales, bailleurs sociaux, d’adopter le terme d’accession aidée
CAF, promoteurs, banques), a permis à la propriété pour souligner la dé-
de constater que l’offre en matière marche volontariste mise en place en
d’accession aidée était peu dévelop-ce sens par une collectivité.
pée localement. Plusieurs facteurs
Au contraire, le terme "populaire" ou expliquent cette situation : outre le
"social" fait davantage référence au marché foncier et immobilier peu
type de public visé. Or, comme nous tendu et marqué par une conjoncture
pourrons le voir, la majorité des dispo- difficile, on constate une maîtrise
sitifs ne sont pas dirigés exclusivement relative des dispositifs existants
vers les ménages les plus démunis en matière d’aide à l’accession à la
mais au contraire vers le plus grand propriété, nouveau champ d’interven-
nombre. En effet, ces dispositifs ont
tion ouvert aux collectivités locales.
été mis en place pour accompagner
Ainsi, plutôt que d’exposer de façon les ménages potentiellement solvables
exhaustive les résultats de cette mais bloqués dans leur accession
étude, il semblait intéressant de à la propriété pour des raisons
produire ce guide à l’intention des conjoncturelles liées à la hausse des
élus et des professionnels qui re-coûts de l’immobilier.
cense de façon opérationnelle les
mesures nouvelles mises en place.
page
3
OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUS?
?
?
?
?
?
?
1 ÉLÉMENTSDECADRAGE-
1.1 UNE VOLONTE 1.2 LES ENJEUX
NATIONALE FORTE LOCAUX DE
L’ACCESSION
Pour une France de
propriétaires Fluidifier les parcours
En chiffres résidentiels Objectif de 70% de propriétaires
(comme la moyenne européenne) Localement, on observe une nette
contre 57% aujourd’hui. Ce taux 54% dichotomie dans les choix d’implan-
s’élève à 54% sur le territoire de l’ag-de propriétaires tation des ménages accédants selon
glomération de Bourges Plus. sur l’agglomération leurs statuts d’occupation (locatif so-
cial / locatif privé) : le taux d’accès à la de Bourges Plus Un dispositif législatif incitatif
propriété des ménages provenant du (FILOCOM 2005)
Face à l’aspiration des ménages d'ac- locatif social est faible et leur implanta-
céder à la propriété et à la crise du tion se fait essentiellement en lointaine
logement qui freinait leur accès au périphérie.
logement, un mouvement de grande
Pour garantir un urbanisme plus ampleur a été engagé par l’Etat pour
durable limitant la périurbanisation relancer l’offre de logements.
et pour fixer la population sur le
Avec la loi Engagement National territoire communautaire, l’accession
pour le Logement du 13 Juillet 2006, aidée à la propriété est un outil qui
l’Etat a souhaité encourager l’acces- permet d’inscrire les ménages dans
sion à la propriété, notamment en pro- un parcours résidentiel : passage du
posant aux collectivités territoriales locatif social, au locatif privé puis à
divers dispositifs d’intervention directe l’accession à la propriété.
(foncier différé) ou indirecte (avantages
Cet accompagnement des ménages fiscaux).
aux budgets limités suppose de sécu-
La vente de logement HLM riser leur accès au crédit. Cette sé-
encouragée curisation peut se traduire par un allé-
gement du taux d’effort des ménages
Le Ministre du logement a signé une
(octroi de prêt à taux zéro ou d’aides
convention avec l’Union Sociale de
personnelles) ou par une accession l’Habitat en 2007 afin que 40 000 loge-
èreprogressive à la propriété : 1 phase ments sociaux soient vendus chaque
de location ou achat en 2 temps (paie-
année. Cet objectif de cession devra
ment de la maison puis du terrain).
être atteint à l’horizon 2009-2010.
Favoriser la mixité sociale et
résidentielle
L’accession aidée à la propriété consti-
tue alors un moyen de compléter
l’offre immobilière en introduisant de
la mixité, en diversifiant les statuts
d’occupation et en créant de nouveaux
logements.
page
4
OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUSs
s
s
??
s
s
s
?
?
s
?
?
1.3 LES PRECAUTIONS 1.4 UNE DIVERSITE
D’USAGE D’OUTILS
Face au large éventail d’outils existants Veiller à ne pas fragiliser les
en matière d’accession aidée à la pro-ménages
priété, nous n’aborderons ici que les
Toute politique d’aide à l’accession à la dispositifs ayant trait aux domaines
propriété suppose donc une définition de compétences des communes et
précise et pertinente des conditions des établissements publics de coo-
d’éligibilité des ménages, notamment pération intercommunale (EPCI), sur
dans la détermination des plafonds de lesquels ils peuvent agir.
ressources.
Ainsi, certains types d’aides ne seront
Garantir une accession à la pas abordés de façon approfondie :
propriété abordable
Les aides à la personne gérées par
Il s’agit de : les Caisses d’Allocations Familiales
(CAF) et les Mutualités Sociales Définir précisément les besoins des
Agricoles (MSA) pour abaisser les habitants,
mensualités de remboursement des
Bien formuler ses besoins auprès des crédits immobiliers (aide personna-
opérateurs (promoteur privé, bailleur lisée au logement, allocation loge-
social), ment) ou pour maintenir dans leur
logement des propriétaires démunis Encadrer la revente des logements
(aides du Fond de Solidarité pour le afin que les dispositifs dédiés aux
Logement).promoteurs profitent bien aux ac-
cédants, notamment par la mise Les prêts bancaires aidés par l’Etat :
en place de clauses anti-spéculati- le prêt d’accession sociale, le prêt
ves (garantissant une baisse du prix conventionné, les aides fiscales
de vente du logement, la qualité de (crédit d’impôts, etc.).
construction, etc.).
Œuvrer pour le développe-
ment durable : privilégier la
qualité de construction et lut-
ter contre l’étalement urbain
En adéquation avec les dispositifs du
Grenelle de l’environnement,
En adéquation avec le PLH de
Bourges Plus, axé sur le développe-
ment de la qualité technique et envi-
ronnementale de la construction des
logements.
page
5
OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUSs
`
`
`
s
s
s
s
s
s
s
s
s
?
s
s
s
s
2 LESAIDESDIRECTESAUXMÉNAGES-
2.1 LE PRÊT À TAUX ZÉRO (PTZ)
Prêt aidé par l'Etat pour construire/acheter un logement neuf
ou pour acheter un logement ancien.
Définition Remboursable sans intérêt sur une durée plus ou moins longue
suivant le niveau de revenus de l'emprunteur (6 à 22 ans).En chiffres
Possibilité de différé selon le niveau de revenus.
Prêt sans intérêt, limité à 20 % du coût de l'opération (30% 757 PTZ en ZUS/ZFU) et à 50% du montant total des prêts contractés
octroyés sur (durée supérieure à 2 ans).Type d’aide
l’Agglomération
Montant maximum du PTZ : 19 000 dans le neuf et 15 200
(2004-2006). dans l’ancien pour un ménage de 3 personnes.
Délivrance Les établissements de crédits ayant passé une convention
par avec l’Etat.81% des
Résidence principale.PTZ octroyés à
Primo accédants : ne pas avoir été propriétaire les 2 années Bourges concer-
précédentes.Conditions nent l’acquisition
d’obtention Ressources plafonnées (PTZ) : 36 538 pour un ménage de d’un logement ancien
3 personnes.(2004-2006).
Normes minimales de surface et d’habitabilité.
Prêt complémentaire, cumulable avec tout autre prêt.
Avantages65% des Possibilité d’aide au logement.
ménages ayant Le PTZ est exclu si l’opération est financée à l’aide d’un
souscrit un PTZ PSLA.
viennent du parc lo- Limites
Pas cumulable avec les aides à la réhabilitation de l’habitat
catif privé et 18% du
privé (ANAH).
parc locatif social.
Répartition des PTZ attribués sur l’Agglomération entre 2004 et 2006 58% des
ménages ayant
souscrit un PTZ habi-
tent déjà la commu-
ne où ils vont devenir
propriétaires.
ILP - 23-02-2009 - PTZ.mxd
Sources : Cadastre ® - © DGI2007 / DRE Centre
Reproduction interdite - Document non contractuel
SIG Bourges Plus
page
6
OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUS?
?
s
s
s
s
s
s
s
`
s
s
s
`
s
`
`
s
`
s
`
`
`
s
LE PRÊT À TAUX ZÉRO MAJORÉ Actualités 2009
La majoration du Prêt à Taux Zéro est possible depuis le 1er janvier 2007 si
• Le montant du une collectivité locale ou un groupement de collectivités locales mettent en
PTZ est doublé place une aide à l’accession.
pour l’achat d’un
logement neuf pour Remplir les conditions générales du PTZ.
la seule année 2009, Prêt aidé par l'Etat pour construire/acheter un logement
avec un montant pla-
neuf.
fond fixé à 30 % du
Aide directe d’une collectivité territoriale à l’accédant sous prix du logement. Conditions
forme de prêts bonifiés, de subventions ou de foncier différé. (Article 30 de la loi de d’obtention
finances rectificative Montant minimum de l’aide de la collectivité locale : 3 000 à
pour 2008 + décrets du 19
4 000 par ménage (selon sa taille).
décembre 2008)
Ressources plafonnées (PLUS) : 32 885 pour un ménage de
3 personnes.
Montant
Majoration de 10 000 à 12 500 selon la taille du ménage.
d’aide
• Une majoration du Avantages Allongement de la durée du prêt (24 ans maximum).
PTZ (20 000 maxi-Limites Fin du dispositif le 31 décembre 2010.
mum) sera accordée
en cas de construc-
tion ou d’acquisition
d’un logement neuf à
Orléans Val de Loire & le Prêt Vivre en Ville basse consommation
énergétique.
Type d’aide : Prêt à Taux Zéro de 15 ans, cumulable avec le (Article 100 de la loi de
PTZ de l’Etat. finances pour 2009)
Montant : de 7 500 à 24 000 selon la localisation du projet
et la taille du ménage.
Partenariat avec 4 banques et versement moyen de 3 800 /
prêt pour les indemniser du montant des intérêts.
• Un Eco-prêt à 0%
Les objectifs : est institué pour les
travaux de rénova- Lutter contre l’étalement urbain (priorité aux logements neufs
tion énergétique des collectifs)
logements anciens Faciliter l’accession en ZUS
(achevés avant le
Favoriser les parcours résidentiels.
er1 janvier 1990).
Ce prêt de 10 ans,
destiné aux particu-
liers, est plafonné à
Références 30 000 et serait
alloué sans conditions
- Loi ENL du 13 juillet 2006, art. 30
de ressources.
- Arrêté du 23 décembre 2006 (Article 99 de la loi de
- Décret du 25 juillet 2008 finances pour 2009)
page
7
OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUSs
s
`
s
?
s
s
`
s
s
s
s
`
s
s
?
s
s
s
`
`
2 LESAIDESDIRECTESAUXMÉNAGES-
2.2 LE PASS FONCIER
erDepuis le 1 janvier 2007, le PASS Foncier est un dispositif qui est ouvert
dans les communes qui décident de mettre en place une aide à l’accession Actualités 2009
à la propriété.
Loi de Mobilisation Permet aux ménages de différer l'acquisition du terrain
pour le Logement (25 ans maximum). Le ménage conserve la possibilité de se
Le PASS Foncier Définition porter acquéreur du terrain à tout moment pour en devenir pro-
bénéficiera à l’achat priétaire. Au bout des 25 ans, le ménage achète le terrain ou
fait prolonger son bail de 15 ans maximum.d’un appartement.
Portage du terrain à un prix déterminé dans le cadre d’un bail
Type d’aide
Plan de relance à construction.
Pour inciter les Le CIL Val de Loire (1% logement) est la structure de portage
Délivrance collectivités locales foncier : il achète le terrain (selon un montant plafonné) et le
parà proposer le PASS revend au bout de 25 ans au ménage.
Foncier, la contri-
Les opérations dites "accédant" : un ménage construit ou
bution obligatoire
achète un logement individuel neuf.
des communes sera
Opérations Les opérations groupées dites "fléchées" : un opérateur réali-diminuée et un sou-
finançables se une opération dans le cadre de la location accession (cf. tien de l’Etat serait
p.10), éligible au PASS Foncier. C’est le promoteur qui signe apporté aux collecti-
un bail et qui transfère ensuite le bénéfice du bail à l’accédant.
vités locales.
Etre primo accédant de sa résidence principale : ne pas avoir
été propriétaire les 2 années précédentes.
Ressources plafonnées (PSLA) : 36 538 pour un ménage de
Conditions
3 personnes.
d’obtention
Etre bénéficiaire d’une aide à l'accession à la proprié-
té d'une collectivité locale ou d’un EPCI ouvrant droit à la
majoration du PTZ (cf. p. 6 et 7).
40 000 à 30 000 selon la zone (B ou C) pour les ménages
(cf. lexique).Montant
plafond 25 000 à 20 000 selon la zone (B ou C) pour les opérateurs En chiffres
Cumulable avec un dispositif de location accession (cf. p. 11) 3 000 et un PTZ.
ménages locataires
Le prix du terrain est convenu dès le début du bail.
potentiellement
Dans une "opération fléchée", TVA à 5,5 % et exonération de éligibles au PASS Avantages
la taxe foncière pendant 15 ans.Foncier sur le terri-
En cas de difficultés financières du ménage, le CIL garantit toire de Bourges Plus
le rachat de la maison. Si le maintien dans les lieux est (FILOCOM 2005)
impossible, le CIL offre un relogement.
Références
- Loi ENL du 13 juillet 2006
- Arrêté du 5 mars 2008
- Circulaire du 22 septembre 2008
page
8
OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUSs
s
s
s
s
?
les plafonds et conditions de res-2.3 LE GUICHET UNIQUE
sources permettant de bénéficier de D’INFORMATION
ces mesures,
Les mairies peuvent créer un guichet et bien sûr, des conseils pour les
unique d’information pour simplifier différentes démarches.
les demandes et les démarches des
habitants. Ce guichet regroupe toute
l’information nécessaire sur :
les projets de ventes de logements
à leurs locataires par les bailleurs
sociaux,
les opérations d’accession sociale,
les dispositifs de prêts pour l’acces-
sion sociale à la propriété,
page
9
OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUS`
?
s
`
s
s
`
s
s
s
s
2 LESAIDESDIRECTESAUXMÉNAGES-
2.4 LES INITIATIVES
LOCALES
Aujourd’hui, une seule commune sur Enfin, ce projet de 250 logements, en
le territoire communautaire attribue cours de réalisation, offre une diversité
des aides directes aux ménages : la de logements :
Ville de Saint-Germain-du-Puy. de lots libres destinés à la construc-
En effet, des aides (directes et indirec- tion individuelle (140 terrains à bâtir),
tes) à l’accession à la propriété sont at- d’un parc social en location (51),
tribuées dans le cadre du lotissement
d’appartements en accession, "Les terres des Chailloux" afin de ré-
pondre aux objectifs de mixité urbaine d’habitations individuelles adaptées
et sociale. Pour répondre à cette am- clefs en mains, en location et acces-
bition, plusieurs actions ont été mises sion (12 logements).
en œuvre.
Même s’il est prématuré de dresser
D’une part, la commune a participé fi- eun bilan définitif (la 3 tranche reste à
nancièrement à l’aménagement du lo- commercialiser), la vente des lots li-
tissement afin que les prix du foncier bres a rencontré un succès certain
puissent être diminués et ainsi acces- auprès des particuliers.
sibles au plus grand nombre de ména-
Toutefois, ces aides ne permettent ges et aux bailleurs sociaux.
pas le déclenchement du PASS Fon-
D'autre part, une aide directe aux cier ou du PTZ majoré.
ménages est attribuée pour faciliter
Plusieurs raisons expliquent cette si-l’acquisition du foncier allant de 4 à
tuation à Saint-Germain-du-Puy : 10 le m² (selon le niveau de revenus)
et plafonnée à 500 m². La Ville a la volonté de rester "pru-
dente" concernant le PASS Foncier.
La Ville a initié cette réflexion et défi-
nit ses aides avant que ces dispositifs
nationaux ne soient opérationnels.
Le déclenchement de ces deux dis-
positifs nationaux nécessite une aide
minimum de 3 000 par ménage.
Or, les ménages qui sollicitent l’aide
de la Ville ont des revenus qui leur
permettent de bénéficier d’une aide
de 2 000 . De plus, l’aide indirecte
octroyée à l’ensemble des ménages
(par la participation financière de la
commune à l’aménagement du lotis-
sement) ne semble pas pouvoir être
Les Terres des Chailloux - St-Germain-du-Puy prise en compte.
page
10
OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUS

  • Accueil Accueil
  • Univers Univers
  • Ebooks Ebooks
  • Livres audio Livres audio
  • Presse Presse
  • BD BD
  • Documents Documents