ARC - La Particulier - Réduire les charges

Serge Hector

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ARC - La Particulier - Réduire les charges

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• Publié par: ikuracoq
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ARC / Abus n°2217 : 24 02 10/©

Réduisez vos charges de copropriété

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Le magasine «Le Particulier» a publié un article évoquant les différents postes à surveiller pour réduire les charges de copropriété.

Nous sommes heureux de constater que la rédactrice de cet article, Madame COULAUD, ne manque de faire référence à de nombreuses reprises au travail effectué par l’ARC pour faire évoluer la question (exemple: Bilan Energétique Simplifié mis en place par l’ARC…)

Nous revenons ci-dessous sur les termes de cet article.

Les charges de copropriété pèsent lourdement sur une partie croissante des copropriétaires, notamment ceux ayant acheté leur logement au prix fort juste avant la crise immobilière actuelle et dont le budget est souvent grevé par de grosses mensualités d'emprunt. Les impayés de charges ont, d'ailleurs, augmenté de 10 % en 2009, indique l'Union des syndicats de l'immobilier (Unis). Ils constituent la première source de procès en copropriété : en 2008, le non-paiement des charges a été à l'origine de 62 % des 34 500 décisions de justice rendues en matière de copropriété, selon une récente étude du ministère de la Justice. Ce n'est pas surprenant : non seulement le montant des charges de copropriété est élevé, mais il s'alourdit d'année en année.

Selon la récente enquête de l'Association des responsables de copropriété (ARC) auprès des copropriétaires parisiens, ces 2 derniers ont acquitté, en 2008, 26,30 €/mde charges annuelles pour une copropriété sans ascenseur ni chauffage collectif, et 2 43,80 €/mdans le cas contraire.

Faire diminuer les charges ou, au moins, maîtriser leur augmentation est donc un enjeu crucial, à Paris comme en régions. Pour parvenir à des résultats probants, il est indispensable que le conseil syndical s'implique à fond dans la gestion de la copropriété. Chaque poste doit être passé au peigne fin, en commençant par ceux qui génèrent les dépenses les plus importantes, notamment le chauffage, les contrats d'entretien, les honoraires de syndic et la consommation d'eau froide. Il faut souvent s'armer de patience, car rassembler tous les éléments indispensables à l'analyse des différents postes de charges, pour ensuite renégocier les contrats avec les prestataires de services, peut prendre du temps, parfois plusieurs années. Mais le jeu en vaut la chandelle, puisque les économies réalisées peuvent atteindre de 20 à 50 %, selon les postes.

I. Chauffage. Appuyez-vous sur un bilan énergétique simplifié.

2 Dans les copropriétés dotées d'un chauffage collectif, il s'agit du plus gros poste de dépenses : 12,23 € /m /an pour le 2 chauffage, plus 1,71 €/m / an pour l'eau chaude sanitaire, d'après les statistiques de l'ARC, soit 1115 € /an pour un logement 2 de 80 m . D'où l'intérêt de réduire ces charges au minimum. Pour ce faire, il faut demander les factures de chauffage au syndic, afin de calculer la consommation d'énergie de l'immeuble par mètre carré, eau chaude sanitaire comprise. Pour y par- venir, le plus simple est de s'appuyer sur le bilan énergétique simplifié (BES) mis en place par l'ARC et Fonda (téléchargeable surwww.unarc.asso.fr, en inscrivante «bes» dans la zone de recherche).

Vous vous rendrez très vraisemblablement compte que la consommation énergétique de votre immeuble est très au-dessus de ce qu'elle devrait être.

2 Rappelons que l'objectif à atteindre en 2020 est de 160 kWh/ m/an, selon la loi Grenelle 1 (n°2009-967 au 3.8.09, }0 du 5). Cette surconsommation peut, notamment, être due à une installation mal entretenue : une chaudière mal réglée, des radiateurs emboués ou entartrés. Dans ce cas, l'intervention d'un chauffagiste pourra vous permettre de réaliser jusqu'à 20 % d'économie d'énergie (voir le n° 1044 du Particulier, p. 51).

Vérifiez le contrat de chauffage.Le contrat P2, le plus simple, facturé environ 40 € par lot, se limite à la mise en service de l'installation, sa conduite, son dépannage et son entretien. Avec un contrat P3, facturé environ 60 € par lot, le chauffagiste assure aussi les travaux de gros entretien et prend à sa charge le renouvellement des équipements défaillants ou vétustes.

Lorsque le chauffagiste vous livre également le combustible, un contrat Fl vient s'ajouter au contrat P2 ouP3. Si votre copropriété est chauffée au fioul, il est préférable d'opter pour un contrat sans fourniture de combustible, doncP2 ouP3. En achetant elle-même le fioul séparément, la copropriété peut, en effet, mieux en négocier le prix en mettant en concurrence plusieurs fournisseurs et/ou en regroupant ses commandes avec celles d'autres copropriétés. Du fait de sa complexité et de son coût élevé, un contratP3 mérite une attention particulière. Il doit comprendre la liste ; exhaustive des équipements couverts et de ceux exclus de la garantie et recenser les travaux à effectuer avant qu'il n'arrive à son terme, avec un échéancier précis.

Si, après une étude approfondie, votre contrat ne vous semble pas performant, vous ne pourrez, toutefois, le renégocier qu'à son échéance. Sa durée allant de 3 ans, pour un contrat P2, à 10 ans pour un P3, soyez vigilant !

Il est préférable de tout remettre à plat et de faire jouer la concurrence entre plusieurs chauffagistes. Il pourra alors être intéressant d'opter, avec l'aide d'un bureau d'étude thermique, pour un contrat de performance énergétique fixant au chauffagiste des objectifs de consommation. Si celle-ci est inférieure à l'objectif contractuel, le chauffagiste empochera une partie des économies réalisées (en général, le tiers ou la moitié). En revanche, si la consommation est supérieure à l'objectif, le chauffagiste prendra le dépassement à sa charge. Ce type de contrat pourrait, d'ailleurs, être rendu