SCPI : le guide complet. Investir dans l’immobilier, sans contraintes , livre ebook

SCPI : le guide complet
 
Investir dans l’immobilier, sans contraintes
 
 
 
 
 
 
Les Éditions du Faré
 
 
 
 
 
Introduction
 
 
La baisse des rendements de toutes les classes d’actifs et les taux d’intérêt au plancher ont encore renforcé l’intérêt des français pour l’immobilier ces dernières années. En particulier, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), avec leurs taux de distribution avoisinant les 5% et leur simplicité d’investissement, elles ont connu un essor sans précédent et sont désormais le type de placement le plus en croissance chez les investisseurs et épargnants intéressés par l’immobilier.
 
Aucun guide complet et pratique destiné à aider les épargnants à investir n’avait jamais été écrit sur le sujet. Pourtant, il y a une attente très forte chez les épargnants et un manque de réponse aux questions. Il y a énormément d’informations diverses, plus ou moins fiables sur internet, et les SCPI font la une des magazines spécialisés sur l’épargne ( Investir , Le Revenu, Mieux Vivre votre Argent …) tous les trimestres, sans que les épargnants ne soient sûrs de leurs investissements.
 
Apporter une vue complète du sujet , et vous donner les clés pour mener votre investissement avec succès sont les deux objectifs de ce livre. Il se veut concret et orienté vers la décision. Toutes les informations ont pour unique but de vous permettre d’acheter sereinement des parts de SCPI, et de choisir les plus performantes, parmi celles qui vous conviennent le mieux et sur le support le plus adapté à votre situation.
 
Pensez à consulter le lexique à la fin de ce guide, si des termes vous sont inconnus.
 
Cette édition a été entièrement mise à jour en 2021, pour tenir compte des évolutions sur le marché des SCPI, et des conséquences de la crise sanitaire.
La crise du Covid-19, a fait peser beaucoup de craintes sur les SCPI, et leur capacité à tenir le rendement. Pourtant, un travail exceptionnel a été réalisé par les sociétés de gestion pour recouvrir l’ensemble des loyers auprès des locataires, et pour négocier des aménagements avec les commerces les plus fragiles.
In fine, les SCPI sont sorties plutôt renforcées de cette crise, qui leur a donné l’occasion d’assainir leurs modèles. De nouvelles SCPI ont même été créées récemment, pour miser sur les tendances immobilières récentes (régionalisation, logistique, investissements verts) et constituer des portefeuilles d’immeubles en phase avec l’époque.
 
NB : Ce livre n’est pas un livre de conseils en investissement, mais un guide informatif et explicatif, et les éléments décrits ne sauraient s’apparenter à des conseils.
 
 
 
 
 
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
 
 
Définition
 
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un fonds d’investissement immobilier collectif . Elle a pour objectif principal d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier pour le compte d’associés, qui sont les souscripteurs de parts, en pratique des particuliers épargnants.
 
La société va donc collecter des fonds auprès des épargnants, puis investir dans des actifs immobiliers variés. Bien souvent, les SCPI se spécialisent dans des activités ou des types d’immobiliers (bureaux, commerce, cliniques…).
 
La société va percevoir des loyers provenant de la mise en location de ses biens. Elle les redistribuera aux associés, au prorata du nombre de parts détenues. Ce sont des dividendes . Avant cette distribution, elle déduit différentes charges : gestion de la société et du patrimoine, travaux éventuels…
 
Les parts de SCPI sont accessibles généralement dès 1000€, ce qui en fait en plus un produit très accessible.
 
 
Le marché français
 
La France compte 171 SCPI (en septembre 2017), dont 84 SCPI de rendement et 87 SCPI fiscales. Nous verrons plus loin la différence entre ces deux types de SCPI.
 
Le taux de distribution net des SCPI de rendement est de 4,5% en 2017 (équivalent du dividende). En 2020, le taux moyen était de 4,4%, malgré la crise sanitaire. Il était de 6,1% en 2007 et est en baisse légère et régulière depuis plusieurs années, en lien avec la baisse des taux d’intérêts qui a prévalu depuis 2007.
En 2016 et en 2017, les SCPI ont dans leur ensemble collecté plus de 5 milliards d’euros de capitaux. C’est deux fois plus qu’en 2011 ou en 2012.
 
Les SCPI investissent dans différents types d’actifs immobiliers  : bureaux, commerces, hôpitaux, crèches, écoles… En France, 71,8% des fonds des SCPI sont investis dans les bureaux, 10,2% dans les commerces, 15,9% investis dans de l’immobilier diversifié (soit un mix de commerces, bureaux, parking…) et 3,1 % investis dans de l’immobilier spécialisé, comme les cliniques et les crèches.
Sources : meilleurescpi.com
 
Les SCPI françaises se comportent bien dans l’optimisation de leur taux d’occupation , c’est-à-dire dans l’obtention d’un maximum de locataires par rapport à la surface locative. Les SCPI de bureaux ont en moyenne un taux d’occupation de 88%, et les SCPI diversifiées de 92%. Les SCPI spécialisées présentent le meilleur taux d’occupation, à 98%.
Le taux d’occupation moyen de l’ensemble du parc SCPI français est de 89,5%. Spontanément, ce chiffre semble assez médiocre. En fait, il recouvre les difficultés classiques des bailleurs actifs dans l’immobilier commercial : mois de vacances entre deux locataires, travaux… Les SCPI spécialisées dans la santé ou l’éducation (hôpitaux, crèches …) présentent des meilleurs taux, car les locataires ne changent pas.
 
Enfin, les investissements sont réalisés pour 40% en région , pour 35% en île de France , et pour 25% à l’étranger .
Sources : meilleurescpi.com
 
 
L’intérêt des SCPI
 
Les SCPI présentent tant d’avantages, que de nombreux épargnants y investissent les yeux fermés, sûrs de l’aubaine. La collecte a été un grand succès ces dernières années.
 
La profondeur du marché de l’immobilier professionnel et les opportunités existantes en France (Grand Paris…) laissent les professionnels confiants pour les années à venir . De plus, l’aspect diversifié et la possibilité de choisir plusieurs SCPI pour des montants faibles facilitent l’investissement. Enfin, l’absence de gestion locative à réaliser, de locataires à sélectionner et de frais non prévus à gérer en font le placement immobilier idéal pour beaucoup de personnes occupées à autre chose (cadres, retraités, primo-investisseurs …).
 
 
La réglementation des SCPI en France
 
La gestion de SCPI est un métier encadré , similaire à la création d’une société de gestion. L’autorité des marchés financiers (AMF) délivre un visa à la SCPI, lors de la création et de l’augmentation de capital ainsi qu’un agrément à la société de gestion.
 
Les différents porteurs de parts sont réunis en assemblée générale une fois par an au moins. Elle vote les résolutions et valide la stratégie de la société de gestion. Un commissaire aux comptes indépendant est nommé et atteste les documents comptables.
 
La SCPI est également contrôlée par un expert immobilier, indépendant, qui évalue chaque année le patrimoine de la société, et vérifie que le prix de la part est raisonnablement conforme au patrimoine.
 
 
Un peu d’histoire
 
Dans les années 1960 , le besoin s’est fait sentir chez les investisseurs de regrouper leurs fonds pour acquérir ensemble des immeubles de taille importante, qui leur apporteraient un bon rendement.
 
En 1970 , une loi donne officiellement naissance aux Sociétés Civiles de Placements Immobiliers. A l’époque, il n’existe qu’une quinzaine de SCPI en France.
 
A partir de 1985 , débute une phase de croissance des SCPI et de leur collecte. C’est à la fin des années 1980 que so