Fondements pratiques de l’immobilier
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Description

Cet ouvrage présente les trois différentes méthodes d’évaluation immobilière reconnues : les méthodes de prix, de coût et de revenu. À l’aide de nombreux exemples, l’auteur explique comment et dans quelles circonstances utiliser chacune de ces méthodes. Les futurs professionnels de l’évaluation et les passionnés de l’immobilier, tout comme les professionnels en exercice, trouveront dans cet ouvrage les outils indispensables à leur pratique.

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Informations

Publié par
Date de parution 15 janvier 2014
Nombre de lectures 2
EAN13 9782760539549
Langue Français

Informations légales : prix de location à la page 0,0075€. Cette information est donnée uniquement à titre indicatif conformément à la législation en vigueur.

Exrait

Presses de l’Université du Québec
Le Delta I, 2875, boulevard Laurier, bureau 450, Québec (Québec) G1V 2M2
Téléphone : 418 657-4399 Télécopieur : 418 657-2096
Courriel : puq@puq.ca Internet : www.puq.ca

Catalogage avant publication de Bibliothèque et Archives nationales du Québec et Bibliothèque et Archives Canada
 
Özdilek, Ünsal, 1971-
Fondements pratiques de l’immobilier
Comprend des références bibliographiques.
ISBN 978-2-7605-3952-5 ISBN EPUB 978-2-7605-3954-9
1. Biens réels - Évaluation. I. Titre.
HD1387. O92 2013 333.33’82 C2013-942 048-7
 
Les Presses de l’Université du Québec
reconnaissent l’aide financière du gouvernement du Canada
par l’entremise du Fonds du livre du Canada
et du Conseil des Arts du Canada pour leurs activités d’édition.
Elles remercient également la Société de développement des entreprises culturelles (SODEC) pour son soutien financier.
 
Conception graphique
Michèle Blondeau
 
Image de couverture
iStock
 
Mise en pages
Interscript
 
Dépôt légal : 1 er trimestre 2014
› Bibliothèque et Archives nationales du Québec
› Bibliothèque et Archives Canada
 
© 2014 – Presses de l’Université du Québec
Tous droits de reproduction, de traduction et d’adaptation réservés
 

Avant-propos
Notre bien-être est grandement influencé par le fonctionnement du système économique. Il est impossible de s’y soustraire, à moins de vivre dans de rares environnements naturels sauvages, loin de l’humanité. Il est tout de même intéressant de voir que, grâce à des règles simples semblables à celles d’un jeu de hasard, ce système fonctionne assez bien.
Il est dans notre intérêt d’agir de façon rationnelle et d’apprendre à jouer à ce jeu si nous souhaitons améliorer la qualité de notre vie. Que nous soyons en faveur ou non des divers systèmes économiques, nous participons à ce jeu qui, malgré la simplicité de ses bases, doit être pris au sérieux, car notre bonheur en dépend. Tout un système d’encadrement et de règles de fonctionnement est organisé autour de stratégies, de modèles et de méthodes d’analyse pour accepter et bien connaître le jeu du système économique, car c’est de cela dont il s’agit.
En tant qu’individus, nous faisons partie d’une société au sein de laquelle des décisions plus ou moins éclairées sont prises, en fonction de nos connaissances, de nos valeurs et de nos états psychiques. Ensemble, la réalité des marchés et celle des individus qui y participent forment un monde de déséquilibres et de risques paradoxalement indispensables au fonctionnement du système économique. Certains saisissent les opportunités qu’offre ce système, alors que d’autres les laissent passer.
Ce jeu comporte tout de même une règle absolue de fonctionnement qui ne saurait être modifiée : il doit être libre de toute entrave étrangère, car s’il est entièrement ou partiellement arrangé, les joueurs s’en détourneront et le jeu n’aura plus aucune raison d’être.
C’est donc la « valeur » qui est au cœur de ce jeu. À la fois séduisante et inconnue, elle est rattachée aux biens et services, tangibles et intangibles, offerts sur le marché. Chacun de ces biens promet un certain niveau d’utilité, qui est l’essence même de la valeur, aux participants sur le marché.
La valeur échappe à notre connaissance empirique même si nous en pressentons la grandeur, dans une certaine mesure, que ce soit par son importance ou son utilité. C’est notre système biologique qui régule nos comportements les plus utilitaristes ; il est sensible et vulnérable aux utilités promises par la valeur. Nous voulons tout avoir, en très peu de temps et sans trop d’efforts. Pourtant, au lieu d’accorder plus de valeur aux choses offertes en abondance sur le marché, nous apprécions plutôt les biens difficilement accessibles, d’où le sens du terme « paradoxe de la valeur ».
Ce paradoxe « naturel » de la valeur impose qu’elle soit obtenue en proportions équilibrées et raisonnables. Il en faut assez pour survivre, mais pas trop pour perdre le sens de la vie. Ce « dosage » biologique est régulé par les propriétés mystérieuses de la valeur. La valeur promise donne naissance à un mécanisme « chaotique » de dosage et de motivation sur le marché des utilités. Plus elle est chaotique, plus les possibilités de réaliser des gains (ou des pertes) sont accrues.
Faire des profits dans un système économique chaotique n’est pas automatique, car le sens du concours est très élevé. Cependant, grâce à la connaissance du fonctionnement de ce système et surtout à la disponibilité des informations objectives, les agents économiques ont plus de facilité à imaginer où se trouve la valeur et, de ce fait, réalisent des profits. Lorsque le système est transparent ou moins chaotique, les profits diminuent, tout comme les besoins en analyse et en évaluation des valeurs.
Cet ouvrage, qui succède à un autre portant sur les Fondements analytiques de l’immobilier (Guérin, 2013), s’intéresse au contexte d’analyse et d’évaluation de la valeur des biens en examinant les méthodes et les procédés disponibles. Sur ce point, il convient de souligner que les définitions et les concepts de base relatifs aux méthodes et aux déterminants de la valeur peuvent se répéter dans les deux ouvrages lorsque nécessaire. Bien que le sujet soit centré sur les propriétés immobilières et les méthodes traditionnelles d’évaluation, le présent ouvrage offre aussi une perspective d’évaluation des biens meubles, à travers l’application d’approches plus modernes.
La présentation des aspects « techniques » demeure semblable à ce que l’on trouve dans d’autres ouvrages et manuels d’évaluation immobilière. Toutefois, le contenu est mis à jour, parfois avec une approche moins orthodoxe par rapport au cadre des connaissances habituelles. L’objectif du présent ouvrage est d’éclairer les fondements de l’immobilier et de rendre compte de l’utilité des méthodes, de leur profondeur, de leurs liens et de leur applicabilité dans divers contextes pratiques.
 

Liste des figures
1.1. Effets miroir des marchés. ........................................................................... 15
1 .2 . Coexistence spatio-temporelle du prix, du coût et du revenu. ....................... 22
1.3. Schéma de formation de la valeur marchande ............................................... 27
1.4. Interactions entre le prix, le coût, le revenu et la valeur. ............................... 30
1.5. Schéma général de l’évaluation immobilière. ................................................ 35
1.6. Coexistence spatio-temporelle des méthodes. .............................................. 41
2.1. Variations des rendements par secteur et par usage. ..................................... 55
2.2. Unité de construction ................................................................................... 64
2.3. Exemple de croquis d’une propriété. ............................................................. 76
3.1. Concept de terrain-éponge. ......................................................................... 94
3.2. Rajustements spatial et structurel. ............................................................... 95
5.1. Estimation du coût par Marshall & Swift ....................................................... 172
5.2. Croquis et image de la propriété-sujet. ........................................................ 189
5.3. Fiche paramétrique. ..................................................................................... 192
6.1. Paradigmes de modélisation ......................................................................... 213
6.2. Formes des courbes de distribution. ............................................................. 217
6.3. Arrondissements de Montréal ....................................................................... 223
6.4. Segments de marché de copropriétés ............................................................ 224
6.5. Nuage de points de prix observés et prévus. ................................................. 228
6.6. Configuration des prix de vente sur l’île de Montréal ..................................... 234
6.7. Courbe de fréquences des prix ...................................................................... 241
 

Liste des tableaux
1.1. Quelques principes généraux en analyse de la valeur ..................................... 20
2.1. Propriétés du sol et du bâtiment. ................................................................. 54
3.1. Facteurs et montants des rajustements. ....................................................... 105
3.2. Grille de rajustement des ventes ................................................................... 106
3.3. Réconciliation des indicateurs de valeurs. ..................................................... 112
3.4. Évaluation de la valeur d’un terrain. ............................................................. 115
3.5. Corrélation des indicateurs de valeurs ........................................................... 117
3.6. Ratios typiques de la valeur terrain/bâtiment ................................................ 118
3.7. Exemple de la technique d’allocation. ........................................................... 118
4.1. Comparaison de taux d’intérêt effectif .......................................................... 133
4.2. Provisions annuelles de réserves pour remplacement. ................................... 140
4.3. TGC dérivé par les ventes de propriétés comparables. ................................... 141
4.4. Estimation d’un TGC composite .................................................................... 143
4.5. Exemple de la technique de développement .................................................. 154
4.6. Estimation des valeurs séparées du terrain et du bâtiment. ........................... 155
5.1. Coût d’un cottage ordinaire. ......................................................................... 168
5.2. Explications des renvois de la figure 5.1. ....................................................... 174
5.3. Estimation de la dépréciation par le procédé détaillé ..................................... 183
5.4. Éléments de dépréciation physique curables et incurables. ............................ 184
6.1. Calculs des paramètres de la régression. ....................................................... 227
6.2. Calculs de tests statistiques de la régression ................................................. 229
6.3. Statistiques de la régression simple. ............................................................. 230
6.4. Définition et codification des variables. ........................................................ 237
6.5. Statistiques descriptives des prix de vente. ................................................... 240
6.6. Corrélation des variables. ............................................................................. 243
6.7. Résultats du modèle de régression multiple .................................................. 245
7.1. Définition et codification des variables. ........................................................ 290
7.2. Résultats du modèle de régression. .............................................................. 291
 

Liste des sigles
ACQ Association de la construction du Québec
ACQC Association des consommateurs pour la qualité dans la construction
AIC Appraisal Institute of Canada
AMF Autorité des marchés financiers
ANCC Actif net comptable corrigé
ANCCE Actif net comptable corrigé d’exploitation
AQFSB Association québécoise des fabricants de structures de bois
CCB Conseil canadien du bois
CIGM Chambre immobilière du Grand Montréal
CMPC Coût moyen pondéré du capital
CPNE Capitaux permanents nécessaires à l’exploitation
EVA Economic Value Added
FCIQ Fédération des chambres immobilières du Québec
FDCA Florida Department of Community Affairs
FIV Facteur d’inflation de la variance
GWR Geographically Weighted Regression
HC Historica Canada
HPM Hedonic Price Method
IAAO International Association of Assessing Officers
IFRS International Financial Reporting Standards
MAMROT Ministère des Affaires municipales, des Régions et de l’Occupation du territoire
MAMSL Ministère des Affaires municipales, du Sport et du Loisir
MBAA Mortgage Bankers Association of America
MEDAF Modèle d’équilibre des actifs financiers
MLS Multiple Listing Service
MRB Multiplicateur de revenu brut
OLS Ordinary Least Squares
OSB Oriented Standard Board Panels
PER Price Earning Ratio
PSR Price Sales Ratio
RBE Revenu brut effectif
RBP Revenu brut potentiel
RNE Revenu net d’exploitation
RSM Repeat Sales Method
SCHL Société canadienne d’hypothèques et de logement
SEE Standard Error of Estimate
SIA Service interagences
SIG Systèmes d’information géographique
SPSS Statistical Package for the Social Sciences
TGC Taux global de capitalisation
TPS Taxe sur les produits et services
TRI Taux de rendement interne
TVQ Taxe de vente du Québec
UEC Union européenne des experts-comptables économiques et financiers
USPAP Uniform Standards of Professional Appraisal Practice
VAN Valeur actuelle nette
VF Valeur future
VMA Market Value Added
VP Valeur présente
 

Introduction
Pour les professionnels, la pratique de l’évaluation immobilière est passionnante. Estimer la valeur des biens immobiliers ou mobiliers sollicite inévitablement plusieurs domaines de savoirs et pose des défis intéressants.
Contrairement aux autres biens et à leur marché, les biens immobiliers ont la particularité d’être fortement reliés au bien-être de l’homme et à ses diverses activités. Outre de constituer le patrimoine social et individuel défini par une composition hétérogène, ils ont généralement une longue durée de vie et une importance financière élevée. À cause des aléas du marché et pour une multitude d’autres raisons, la valeur de ce patrimoine change constamment et doit être estimée par des experts ayant les qualités et les compétences nécessaires.
Penser l’immobilier à partir de ses agencements physiques est une chose et le penser à partir de sa valeur en est une autre. Malgré son aspect physique dominant, l’immobilier est avant tout un regroupement de connaissances formées autour de l’analyse et de l’évaluation rationnelles de sa valeur.
Cette valeur, qui est le fondement essentiel de l’immobilier, engage un système de concepts, de définitions et de méthodes cohérentes. Même si en pratique cette cohérence est réduite à la mesure chiffrée de la valeur des terrains et des bâtiments, le contenu de l’immobilier est plus large ; il réunit des savoirs multidisciplinaires, notamment en économie, en finance, en géographie et en droit. C’est dans cette perspective qu’il faut comprendre l’analyse et la mesure empirique de la valeur, qu’elles visent des biens meubles ou immeubles.
Ce constat mène alors aux difficultés que posent l’analyse et l’évaluation de la valeur. Cet état serait mieux éclairé si l’on établissait un parallèle avec le domaine de la physique, qui repose en grande partie sur la notion du « temps » et de l’« espace ». Que signifie le temps ? Comment le définir et quelles sont les méthodes d’analyse ? Voilà les questions fondamentales que se posent les physiciens par rapport au temps. C’est justement la profondeur de cette notion, tout comme celle de l’espace, qui constitue la richesse sur laquelle repose la science physique. Imaginons ce que serait cette science si elle avait mis de côté ces préoccupations et ne s’était concentrée que sur les besoins immédiats de l’industrie, par exemple sur la réduction du temps de productivité en usine.
Par comparaison avec la physique, le domaine de l’analyse et de l’évaluation immobilière s’est beaucoup plus développé en réponse aux besoins de l’industrie par des définitions élaborées pour rendre fonctionnelles certaines pratiques. Pour faire de l’immobilier une discipline scientifique reconnue, on doit réfléchir à la manière de s’approprier ses fondements, en commençant par celui de la valeur.
La valeur des biens provient, en gros, de leur utilité. Et cette utilité dépend des agents économiques, chacun ayant son propre jugement sur la valeur de l’objet ou du sujet convoité (dans la vente, l’achat, la construction ou l’investissement). Individuellement, chaque agent attribue une mesure vaguement pressentie à cette utilité. La somme des mesures d’utilités individuelles, si elles étaient précises, donnerait une valeur exacte, que nous pourrions appeler « valeur universelle ». Comme les jugements des valeurs individuelles ne sont pas précis, il est impossible d’avoir une mesure exacte de la valeur universelle. En d’autres termes, la valeur est chaotique à son origine et est déterminée par les décisions de chacun des agents économiques.
À part les représentations individuelles inintelligibles de la valeur, d’autres causes participent à l’imperfection des marchés : la qualité de l’information disponible, les contextes des échanges sur le marché, les compétences des experts et des professionnels en analyse et évaluation, les pouvoirs et les interventions politiques ou, simplement, les aléas de la nature.
Dans ce contexte, toute tentative de mesure de la valeur a plus ou moins de succès puisqu’il est impossible de trouver la valeur universelle, ce qui est plutôt favorable au fonctionnement du marché. Si le chaos décisionnel individuel n’existait plus et que l’on connaissait avec exactitude les valeurs, le besoin en évaluation et analyse économique disparaîtrait.
Les différentes méthodes présentées dans cet ouvrage tentent d’établir le mieux possible la valeur réelle des propriétés immobilières, bien que les estimations restent toujours approximatives. Par l’usage d’un cadre analytique et de méthodes applicables, l’objectif du professionnel est d’émettre une opinion sur la valeur de façon à réduire les imprécisions pour son client, autant que faire se peut. Bien qu’elle soit mystérieuse, la valeur laisse trois empreintes concurrentes pour le professionnel qui tente de la discerner : le prix, le coût et le revenu. Elle transparaît à travers chacune de celles-ci, exprimées plus ou moins rationnellement sur le marché.
Les méthodes en pratique d’évaluation sont au nombre de trois et sont traditionnellement reconnues comme étant : la méthode de comparaison (ou de « parité », telle qu’on la connaît au Québec), la méthode de coût et la méthode de revenu. D’abord, il convient de rappeler que toutes les méthodes sont comparatives : les prix, les coûts et les revenus des propriétés « comparables » sont confrontés à ceux des propriétés évaluées (appelées « sujets »). L’idée de parité est une fausse interprétation, puisque la parité provient de la notion de rajustement ou de contribution isolée de chacun des paramètres de la propriété (et probablement aussi de l’usage des méthodes statistiques, notamment la régression multiple). Il est alors plus juste de l’appeler la « méthode de prix ».
Les trois méthodes recourent à diverses sources de données provenant du marché. La méthode de prix utilise les prix des transactions relatives à des propriétés comparables. Celle de coût se sert des données concernant les coûts des matériaux au jour de l’évaluation. La méthode de revenu se base, quant à elle, sur les flux monétaires engendrés par les revenus des loyers. Il est vrai que chacune utilise parfois les données des autres méthodes, par exemple dans les rajustements des prix, en considérant la contribution en coût d’une composante en particulier, comme le rajustement du garage estimé par le répertoire de Marshall & Swift. Par ailleurs, on estime la valeur d’une propriété-sujet par la méthode de coût à laquelle on apporte des ajustements par la suite en se basant sur l’évolution des prix. Ces deux exemples vont à l’encontre des fondements originaux des méthodes, en confondant et en altérant les résultats.
Cette mixité des sources de données dans l’usage des méthodes dénote une certaine confusion dans les notions fondamentales qui définissent chacune d’elles. Pour les professionnels qui sont chargés de mesurer la valeur, il est très important qu’ils sachent bien distinguer les notions de prix, de coût et de revenu. Les universitaires et les économistes concernés ont le devoir d’expliquer clairement la signification réelle de chacune de ces notions.
Pour le prix, nous verrons qu’il s’agit d’une source d’information passée, observée, et qu’il est déterminé à la suite d’un échange entre au moins deux parties. Les prix sont des références directes de l’estimation de la valeur de la propriété-sujet. La connaissance des coûts de production d’un bien est au temps réel puisqu’on sait combien coûte chaque matériau pour la construction de la propriété-sujet. Le revenu est formé par les bénéfices futurs que pourra procurer la propriété. Ces définitions suggèrent que les décisions concernant à la fois les prix, les coûts et les revenus s’expriment dans des dimensions non seulement temporelles, mais aussi spatiales. Une décision déjà prise et exprimée par le prix n’est pas l’équivalent d’une autre qui serait basée sur le revenu probable anticipé.
Évidemment, chaque décision à prendre à un moment donné passe par une confrontation des évaluations sur les trois sources de données. Mais lorsqu’une décision est prise, elle reflète un contexte de marché et de négociation qui n’est pas le même dans les trois périodes du temps. C’est pourquoi l’application concurrente des trois méthodes est appropriée pour tenir compte, justement, des variations décisionnelles exprimées à travers le temps.
Rappelons que l’usage des données sur le prix, le coût et le revenu a pour objectif de s’approcher le plus possible de la valeur réelle (ou universelle), ce que l’usage d’une seule méthode ne permet pas, car elle crée un état de marché insuffisant. En théorie, lorsque les données sur les trois notions sont corrélées, les estimations des méthodes devraient converger. Les résultats produisent cependant des valeurs différentes par les trois méthodes ; cela n’a rien d’étonnant puisqu’elles reflètent des régions décisionnelles et contextuelles différentes également. Dans ce moment précis, surtout à l’étape de la corrélation, le professionnel doit être en mesure de comprendre l’origine de ces différences et d’expliquer au client les raisons sous-jacentes.
Il faut noter que l’emploi des trois méthodes en pratique n’est pas automatique puisque tout dépend de l’information disponible sur le marché. Si celle-ci est manquante ou de qualité médiocre, l’usage des méthodes n’est pas opportun. La pertinence de leur usage repose donc sur la qualité de l’information disponible. Pour certains types de propriétés, comme celles qui sont rarement transigées, le professionnel ne peut pas utiliser la méthode de prix. Il peut toutefois se servir de la méthode de revenu si la propriété engendre des revenus ; sinon, il peut toujours estimer la valeur par la méthode de coût. C’est pourquoi, en pratique, le professionnel fonde son opinion sur la valeur le plus souvent en se référant aux résultats d’une méthode en particulier et rarement en employant plus d’une méthode à la fois.
Dans la présentation des méthodes, cet ouvrage se base sur la propriété résidentielle unifamiliale. L’objectif n’est pas d’entrer dans le détail des calculs techniques qui peuvent varier selon le type de propriétés et de marché, mais plutôt de saisir les fondements pratiques communs de l’évaluation immobilière. Les définitions, les procédés et la méthodologie présentés permettent d’éclairer les quelques fondements pratiques de l’évaluation immobilière. Pour une évaluation visant un type particulier de propriétés, il existe d’autres ouvrages sur le marché, qui ne feront pas nécessairement une synthèse des fondements pratiques de l’évaluation. En outre, les types de propriétés à évaluer peuvent être complexes et requérir des connaissances détaillées sur le sujet, comme c’est le cas des mines d’exploitation. Soulignons également que la matière proposée dans cet ouvrage concernant le domaine de l’évaluation immobilière se rapporte au contexte canadien et québécois, en particulier.
Cet ouvrage comprend huit chapitres organisés comme suit. D’abord, dans le premier chapitre, il sera question des lois, des principes et des concepts de base en pratique d’évaluation qui permettent au professionnel de fournir des explications sur les tendances, l’origine et les causes des variations de la valeur des biens et de produire des estimations justifiables par les trois méthodes.
Le deuxième chapitre définit les multiples déterminants de la propriété à évaluer. Ces déterminants sont différenciés pour le terrain et le bâtiment, les deux composants principaux de la propriété immobilière. Le terrain fournit essentiellement des services d’emplacement alors que le bâtiment résidentiel offre des services d’habitation. Comme la liste des déterminants peut être longue et dépendre du type de propriétés, ce chapitre se concentre sur les propriétés résidentielles, en regroupant les principaux déterminants.
Le troisième chapitre présente les définitions, les théories et les concepts de la méthode de prix du système d’évaluation immobilière. Des exemples d’application concernant l’évaluation des bâtiments et des terrains sont proposés et le concept de rajustement des prix est expliqué avec détails et exemples.
La méthode de revenu est la plus utilisée par les professionnels pour établir la valeur de divers éléments d’actif. Dans le domaine de l’immobilier, cette méthode s’applique aux propriétés avec revenu, fourni typiquement par les loyers. On a recours à cette méthode surtout lorsque celles de prix et de coût ne peuvent être utilisées. Le quatrième chapitre décrit l’application de la méthode de revenu, au moyen de quelques exemples. Une section soulignera les différences entre l’évaluation immobilière et l’analyse financière, cette dernière se concentrant sur la rentabilité des projets d’investissement, notamment par l’analyse de la valeur actuelle nette (VAN) et du taux de rendement interne (TRI). Par ailleurs, quelques notions de base en analyse financière seront introduites et explicitées.
L’approche par le coût est plus objective et mieux comprise par le grand public. Cette méthode s’applique lorsque le marché est pauvre en données de ventes, surtout dans le cas des propriétés singulières. La difficulté de cette méthode provient de l’estimation de la dépréciation du bâtiment qui a atteint un certain âge. Une autre particularité de cette méthode est qu’elle porte uniquement sur l’estimation de la valeur du bâtiment, le terrain étant évalué par une autre méthode. Le cinquième chapitre s’attarde sur la méthode d’estimation du coût neuf des propriétés, de leur dépréciation et des facteurs éventuels de rajustement. Il propose quelques techniques et procédés du coût, accompagnés d’exemples. Une attention particulière est accordée aux répertoires des coûts de Marshall & Swift, fréquemment utilisés en évaluation au cas par cas, et celui du ministère des Affaires municipales, des Régions et de l’Occupation du territoire (MAMROT), employé en évaluation de masse au Québec.
Les trois méthodes d’évaluation présentées dans les chapitres précédents sont devenues classiques dans le domaine. L’objectif du sixième chapitre consiste à montrer comment l’évaluation peut aussi se faire par une approche statistique et moderne, souvent appelée l’approche hédonique. Ce chapitre aborde divers aspects de cette méthode reposant sur l’usage des prix seulement et pouvant s’appliquer également dans l’estimation du coût et du revenu de la propriété-sujet. Il couvre brièvement les prémisses conceptuelles, l’usage d’une base de données opérationnelle, l’application d’un modèle statistique, l’analyse et la présentation des résultats d’une manière à la fois descriptive et analytique.
De façon générale, l’enseignement, la recherche et la pratique se sont penchés sur l’évaluation de la valeur des biens immeubles en accordant peu d’attention aux biens meubles. Le marché des biens meubles, en plus d’être très complexe, requiert presque une spécialisation dans chaque catégorie. C’est pourquoi l’analyse et l’évaluation de ces biens n’ont pas connu une évolution aussi remarquable que celles de l’immobilier. Pourtant, tout comme pour les biens immobiliers, la demande est là et plusieurs approches permettent d’établir leur valeur. Si des publications, des programmes universitaires d’enseignement et une pratique en analyse mobilière existent, il n’en demeure pas moins que les connaissances dans ce domaine restent assez limitées, parfois même quelque peu confuses. Le septième chapitre traite de l’estimation de la valeur des biens meubles, en particulier celle des œuvres d’art. Les définitions, concepts et principales méthodes employés en pratique sont présentés brièvement, soulignant les différences essentielles avec le marché des biens immobiliers. Ce chapitre permettra d’avoir une compréhension générale de la pratique d’évaluation des biens meubles à travers certaines réflexions qui en découlent.
Le dernier chapitre donne un aperçu des divers types de rapports établissant les résultats estimés par les méthodes d’évaluation. Son contenu aurait pu figurer dans l’un des chapitres précédents, mais étant donné sa densité, un chapitre entier lui a été consacré. Les professionnels utilisent des formats et des rapports types, souvent proposés par leur organisme d’encadrement. Certains bureaux d’évaluation et certaines municipalités fournissent des formulaires prêts à être remplis. Plusieurs autres formats de rapports d’analyse et de présentation des résultats existent, et le huitième chapitre trace un portrait général du contenu de la plupart des rapports d’évaluation.
 

CHAPITRE I
Système évaluatif
L e domaine de l’évaluation immobilière fait appel à un savoir interdisciplinaire issu notamment de l’analyse économique, financière, géographique ou légale. Ces domaines proposent des approches, des concepts et des définitions qui leur sont propres et qui peuvent parfois confondre l’analyste par leur analogie. Il importe donc que le domaine de l’évaluation immobilière clarifie leur sens de manière à les rendre pratiques et fiables sans perdre de vue ses propres fondements.
L’analyste doit pouvoir disposer de définitions conceptuelles justes puisqu’il doit connaître les bases et l’objet de l’évaluation, ne pas seulement s’en remettre à des calculs, en mettant de côté les nuances qui les sous-tendent. Une bonne base analytique est alors nécessaire afin qu’il puisse fournir des explications, par exemple, sur les tendances, l’origine et les causes des variations de la valeur des biens et faire des estimations plus légitimes.
Dans le but d’éclairer les concepts, les principes et la pratique implicite au système d’évaluation, avant d’entamer la partie empirique avec l’application des méthodes, ce premier chapitre abordera, en guise d’introduction, les éléments suivants :
 
1. Comportement d’utilité. ............................................................................ 10
1.1. Concept de comparaison....................................................................... 11
1.2. Effets miroir des marchés..................................................................... 13
 
2. Rôle du temps et de l’espace. .................................................................... 16
2.1. Temps.................................................................................................. 16
2.2. Espace................................................................................................. 19
 
3. Concepts importants .................................................................................. 20
3.1. Principes généraux............................................................................... 20
3.2. Clarification des notions clés................................................................. 22
3.2.1. Prix........................................................................................... 23
3.2.2. Revenu..................................................................................... 23
3.2.3. Coût......................................................................................... 24
3.2.3.1. Agents quantitatifs du coût. ............................................. 24
3.2.4. Valeur....................................................................................... 25
3.2.4.1. Agents qualitatifs de la valeur ........................................... 25
3.2.4.2. Faits générateurs de la valeur. .......................................... 26
3.3. Valeur marchande................................................................................ 26
 
4. Mécanismes régulateurs de la valeur ......................................................... 29
4.1. Surplus économique............................................................................. 29
4.2. Cycle de vie économique....................................................................... 32
 
5. Système d’évaluation. ................................................................................ 33
5.1. Types d’évaluation................................................................................ 34
5.1.1. Évaluation au cas par cas........................................................... 34
5.1.2. Évaluation de masse.................................................................. 36
5.2. Étapes de l’évaluation........................................................................... 36
5.2.1. Définition de la nature du travail............................................... 37
5.2.2. Collecte des données................................................................. 38
5.2.3. Définition de l’usage optimal..................................................... 38
5.2.4. Estimation de la valeur du terrain.............................................. 38
5.2.5. Application des méthodes......................................................... 39
5.2.6. Réconciliation de la valeur......................................................... 41
5.2.7. Élaboration d’un rapport d’évaluation........................................ 42
 
Conclusion. .......................................................................................................... 43
 
Références. .......................................................................................................... 45
 
Le marché immobilier se distingue des autres types de marchés des biens et services par divers attributs. Ainsi, un bien immobilier est hétérogène et il est formé de deux composantes principales : le terrain et le bâtiment. Ce bien n’est pas seulement conçu comme un ensemble physique, c’est un bien surtout économique qui procure des services d’emplacement et d’habitation offerts sur le marché.
Lors de l’achat, un agent économique ne juge pas seulement les utilités des services d’habitation (confort, sécurité et aspect pratique du logement) ; il tient également compte des utilités reliées à la localisation comme la distance qui sépare la propriété d’une école, d’une station de métro ou d’un centre commercial. Les caractéristiques socioéconomiques inhérentes au voisinage, au niveau de scolarité, à la criminalité et au taux de chômage s’ajoutent à cet ensemble de services qui sont à l’origine de la formation des prix immobiliers et qui varient avec le type d’usage. En effet, les acheteurs et les locataires de propriétés résidentielles et autres sont le plus souvent à la recherche d’aménités fort disparates.
Cette hétérogénéité propre aux biens immobiliers contribue à l’imperfection du marché, complexifie l’analyse des mécanismes de formation des prix (coûts et revenus) et impose, par conséquent, des démarches coûteuses d’inspection et de collecte d’informations. Contrairement aux biens ordinaires de consommation, la valeur d’une propriété est élevée et nécessite qu’on la compare aux propriétés similaires afin de réduire les risques à l’achat, à la construction ou à la vente. À ces coûts, il faut ajouter les frais rattachés à l’hypothèque, car la dimension économique d’une propriété requiert souvent un emprunt important pour s’en porter acquéreur. Ces facteurs peuvent provoquer un ralentissement dans le processus de transaction tout en influençant les prix, les coûts et les revenus.
Un autre aspect incontournable du secteur immobilier est sa durabilité . Traduit en langage économique, la durabilité est une fonction d’offre inélastique. Quand l’offre est inélastique, eu égard au stock de propriétés déjà existant, il est presque impossible de mettre immédiatement sur le marché de nouvelles constructions vu le temps que cela prend. Dans ce sens, puisqu’un temps assez long est nécessaire pour ajouter de nouvelles offres, les marchés immobiliers tendent à contenir ou plus ou peu de constructions, ce qui explique l’apparition de cycles immobiliers.
Le marché immobilier est aussi un lieu où participent plusieurs agents dont les forces et les objectifs sont irréductibles. Si l’existence d’une réglementation assure son bon fonctionnement, elle le rend, en outre, imparfait. D’ailleurs, la réglementation du secteur immobilier est très hétéroclite, variant selon les régions et les pays.
La formation, la modification et le dépérissement de la valeur immobilière obéissent donc à un ensemble de lois et de principes qu’il convient de bien expliciter. Une bonne compréhension du fonctionnement du marché immobilier et de ses forces requiert l’utilisation d’un ensemble de concepts, de notions et de définitions claires. Préoccupés par ces questionnements, les experts du domaine de l’évaluation immobilière les explorent dans un système cohérent d’explications et de prévisions.
Ce chapitre se propose donc de passer en revue et d’éclairer les lois, les principes et les concepts au cœur de l’évaluation de la valeur immobilière.
1. Comportement d’utilité
L’hétérogénéité est considérée dans l’analyse des différentiels de prix (coûts ou revenus) des propriétés immobilières, l’attribut « hétérogène » s’appliquant autant au bien acheté qu’aux parties engagées dans l’échange. Ces parties diffèrent par leur statut socioéconomique, leur héritage, les objectifs qu’ils poursuivent ou leurs expériences du marché (Brown, 1984).
Si cette particularité du marché est reconnue dans les analyses en immobilier, celles-ci soutiennent tout de même l’hypothèse que les agents économiques sont rationnels dans leur prise de décision. En effet, l’analyse du comportement des agents économiques repose sur l’hypothèse fondamentale de la maximisation de leur utilité personnelle.
Dans l’analyse de la formation des prix immobiliers, la plupart des études repose sur ces enseignements de la théorie de l’utilité de l’école néoclassique : les agents économiques connaissent leurs exigences et choisissent parmi les propriétés celles dont les services semblent le mieux correspondre à leurs besoins. On reconnaît cependant qu’il existe des cas isolés qui s’écartent de cette règle générale. Il demeure que c’est le marché qui s’impose comme référence au comportement des agents économiques (Palmquist, 1984 ; Isakson, 1997).
De manière générale, les caractéristiques des propriétés 1  correspondent à celles des agents économiques. Par exemple, un ménage avec enfants préfère habituellement vivre dans une propriété unifamiliale plutôt que dans une copropriété d’une tour d’habitation que privilégient, habituellement, les personnes vivant seules ou les ménages avec peu d’enfants ou sans enfants (Skaburskis, 1988). Les préférences d’un ménage avec enfants concordent avec les attributs qui sont généralement associés à la propriété unifamiliale et qui correspondent à une faible densité urbaine, une grande superficie, un grand nombre de pièces et la présence d’un jardin.
S’appuyant sur ce principe de corrélation, quand le marché est bien segmenté par types de propriétés, il n’est pas requis d’ajouter les caractéristiques des agents économiques à celles des propriétés pour procéder à des analyses de rajustement. En outre, couplées aux caractéristiques structurelles d’une propriété, les variables socioéconomiques discriminent indirectement les agents économiques (Epple, 1987). Par exemple, le revenu est une variable primordiale qui joue un rôle de substitution et participe à l’élimination des différentiels de jugements induits par les caractéristiques personnelles des agents économiques.
1.1. Concept de comparaison
Si le besoin de procéder à des comparaisons entre différentes possibilités est naturel dans la vie de l’homme, il n’en reste pas moins que les mécanismes de comparaison et d’évaluation de choix entre des biens semblables et dissemblables sont très peu connus.
La psychologie sociale nous enseigne cependant quelques principes phares de la comparaison entre soi et les autres. D’après la théorie sociale de comparaison de Festinger (1954), les humains ont une propension à comparer leurs opinions et leurs capacités à celles des autres afin de mieux fonctionner socialement. La prémisse centrale de cette proposition est la similarité qui amène les individus à se comparer à d’autres qui leur sont similaires. Mussweiler (2003) considère, quant à lui, que ce postulat de similarité n’est pas toujours valide. Par exemple, une démarche d’amélioration de soi va mener quelqu’un à se comparer à ceux qui lui sont « supérieurs » ou meilleurs, en quelque sorte. Tandis que ce processus d’émulation emprunte une voie de comparaison à la hausse (Wheeler, 1966), certains individus ont tendance à se comparer à d’autres, « inférieurs » ou moins fortunés, réalisant là une comparaison à la baisse (Wills, 1981).
Une expérience de similarité passe par la sélection des points de référence d’un cas précis, situé à un niveau similaire standard 2 . Ce processus est appelé « assimilation ». Inversement, l’expérience de dissimilarité (vers le haut ou vers le bas) sélectionne certains indices montrant que le cas d’intérêt est dissemblable à un niveau standard. Contrairement à l’assimilation, ce processus mène au « contraste » (Wheeler et Suls, 2007). Collins (1996) a constaté que les processus d’assimilation et de contraste interviennent simultanément dans les jugements sociaux. Bien que l’on ignore lequel des deux processus prédomine, on sait que dans un contexte de survie, par exemple en cas de maladies graves, les individus vont choisir les comparables les plus similaires à leur situation parce qu’ils se révèlent plus formateurs (Wood, Tayler et Lichtman, 1985). Aussi, Wood (1989) note que les comparaisons sont bidirectionnelles, c’est-à-dire que lorsqu’on évalue, on se rapproche d’un cas comparable dans un contexte particulier (Kahneman et Miller, 1986) et avec un standard approprié. Autrement dit, on ne se compare pas avec n’importe qui (Stapel et Marx, 2007).
Dans un contexte de négociation autour des propriétés, les prix résultant de l’échange tendent à converger lorsque l’offre de leurs services se situe à un degré de satisfaction identique ou similaire. Les prix 3  de ces propriétés semblables agissent alors comme critères de référence dans la détermination et l’estimation de la valeur de la propriété-sujet 4 . En général, la fiabilité de l’estimation de la valeur est proportionnelle au nombre de semblables ou de références appropriées.
Notons cependant qu’il est rare de trouver sur le marché des propriétés dont les aspects structurel, spatial et temporel sont en tous points semblables. Les analystes procèdent, par conséquent, à des rajustements sur les comparables afin de les rapprocher du sujet. Dans les conditions où le nombre et le montant des rajustements augmentent, la similarité conçue devient souvent subjective, spécialement lorsqu’on manque de bonnes propriétés comparables (Colwell, Cannaday et Wu, 1983 ; Lipscomb et Gray, 1990).
En plus de leur nombre et de leur ampleur, le sens des rajustements doit être considéré dans le processus de comparaison. La détermination du sens des rajustements s’appuie sur les propriétés comparables que l’on a mises dans la balance avec le sujet. Si, par exemple, une propriété comparable dissimilaire est meilleure que le sujet en vertu de l’une ou de quelques-unes de ses caractéristiques, un rajustement se fera à la baisse et, dans le cas inverse, il s’opérera à la hausse.
Aspect très important en évaluation immobilière : le processus de comparaison et de rajustement intervient dans les méthodes de prix, de coût et de revenu. Cette opération de comparaison témoigne cependant du caractère unidirectionnel de ces approches d’évaluation classique dont les résultats tendent essentiellement vers le principe de similarité.
Les rajustements expriment théoriquement le comportement psychologique des agents économiques tant du côté de l’offre que de celui de la demande. Pour décider du prix 5  le plus probable de la propriété-sujet, une analyse du prix des comparables retenues se fait en vertu de leur similarité ou d’autres propriétés appartenant aux marchés dissimilaires de haut ou bas de gamme.
Dans un contexte d’appréciation économique, le nombre et l’importance des paramètres d’utilité (ou de valeur) déterminent le degré de similarité des propriétés que l’on compare à la propriété-sujet. Normalement, la similarité est estimée en comparant les paramètres par ordre d’importance, c’est-à-dire en retenant les plus importants d’abord, puis les moins importants jusqu’à atteindre un certain niveau où les paramètres peuvent être ignorés 6 . Dans le processus de comparaison et de rajustement, le degré de similarité ne doit pas être trop restrictif puisqu’à l’opposé on ne trouvera alors que très peu, voire aucune propriété comparable.
Quant à la dissimilarité, elle peut croître indéfiniment et se décliner en variantes positives ou négatives. Elle se définit en fonction d’un contexte particulier et de standards de comparaison appropriés pour le sujet. Pour une propriété unifamiliale ordinaire, par exemple, les propriétés-châteaux ne sont pas de bonnes comparables dissimilaires, bien qu’elles appartiennent (comme l’unifamiliale) à la catégorie des propriétés immobilières.
Les définitions des notions de similarité et de dissimilarité prennent forme selon les attributs réels considérés lors du processus psychologique de comparaison sur le marché afin qu’il puisse se conclure par différents niveaux de prix plausibles.
1.2. Effets miroir des marchés
Au sens pratique, le processus de comparaison peut être décrit au moyen de l’analogie des « miroirs ». Pour les agents économiques qui s’y réfèrent, le marché immobilier reflète, à la manière des miroirs, les informations relatives au coût, au prix et au revenu des propriétés existantes. Cependant, ces informations doivent être filtrées en regard des caractéristiques de la propriété-sujet. Selon la théorie et la pratique actuelles, les agents économiques cherchent à trouver des comparaisons similaires pour pouvoir apprécier le coût, le prix et le revenu potentiel du sujet. La comparaison unidirectionnelle des rajustements vers la similarité est donc une conséquence de cette croyance.
En pratique, le processus de comparaison se base sur une trilogie référentielle. En fait, sur le marché, il n’y a pas toujours que des propriétés similaires à la propriété-sujet ; au contraire, souvent on n’y trouve que des propriétés dissemblables. La comparaison va donc être établie avec des propriétés de qualité supérieure et d’autres de qualité inférieure à la propriété-sujet. Ce référencement aux deux pôles opposés du spectre du marché ne détermine, en réalité, qu’une « similarité » relative et artificielle.
La définition de similarité par les deux côtés opposés du marché se précise à mesure que le nombre d’occurrences d’informations augmente. La similarité des caractéristiques des bâtiments et de leur prix sur le marché se reflète comme dans un miroir plan. Plus ce miroir est clair, moins grands sont les risques entraînés par une décision. Cette image de miroir, les agents veulent s’y référer parce qu’elle peut les aider à prendre des décisions plus éclairées. Mais le recours au miroir plan reste fondamentalement artificiel. En réalité, c’est l’effet croisé des deux miroirs (l’un convexe et l’autre concave) du marché qui le rend utile. La figure 1.1 illustre cette proposition.
Comme on le voit sur la figure 1.1, la comparaison entre la propriété convoitée et les propriétés de qualité supérieure produit une influence informative réductrice qui se reflète sur le miroir concave 7 , lequel a tendance à pousser vers le milieu le prix 8  de la propriété de qualité inférieure. Inversement, la comparaison de cette même propriété à celle de qualité inférieure 9  produit un effet psychologique positif sur la propriété-sujet et son prix est alors propulsé vers le milieu du marché. Lorsque ces forces sont équivalentes, on assiste à un effet assimilateur parfait, reflété par le miroir plan du milieu. Tandis que lorsque la force est inégale des deux côtés, la barre du milieu se trouve plus ou moins proche d’un des deux pôles du marché, agissant ainsi comme un baromètre sous la pression du contexte économique et de la force de négociation des agents.
Mais lequel des miroirs est le plus informatif et le plus consulté ? Habituellement, la majorité des propriétés présentes sur le marché se ressemblent. Théoriquement, l’effet miroir plan a donc un poids de gravité plus élevé. Par contre, pour des propriétés qui se discriminent (soit par leur qualité ou par d’autres carences), il devient pertinent de recourir à l’information reflétée par les miroirs situés aux deux extrémités.

L’effet psychologique de la comparaison des propriétés n’est pas indépendant des dynamiques de négociation des agents sur le marché. Tandis que sur un marché de vendeurs, les prix se prononcent davantage du côté de miroirs convexes, l’inverse se produit sur un marché d’acheteurs. Cela a pour conséquence d’induire des déséquilibres temporaires 10 .
Cette proposition est importante puisqu’elle ouvre la voie à l’évaluation des valeurs en faisant des rajustements inversés, c’est-à-dire en tendant vers la dissimilarité positive et négative. Cette opération devrait être aussi bonne que celle basée sur les rajustements vers la similarité. Que ces rajustements s’effectuent dans l’une ou l’autre direction, les jugements d’utilités devraient varier par unités géométriques semblables, linéaires ou non linéaires.
Si cette proposition se révèle valide, elle aura des conséquences favorables pour le processus d’évaluation par les trois méthodes. Plus précisément, elle offre la possibilité d’évaluer les propriétés même en cas d’absence sur le marché de comparables « semblables ». L’opération procédera dans ce cas en considérant les propriétés non comparables ou une combinaison de celles-ci.
2. Rôle du temps et de l’espace
L’espace et le temps sont des notions qu’il est primordial de discerner en analyse immobilière. Les efforts consacrés à la définition de ces notions à travers la littérature aboutissent souvent à accroître la confusion.
2.1. Temps
La littérature suggère d’envisager la notion « temps » sous un angle cosmologique et un angle psychologique. Le temps cosmologique est une notion indépendante de la perception humaine qui est utilisée pour étudier des phénomènes complexes (par exemple l’augmentation de l’entropie de l’univers et les expérimentations effectuées sur la relativité en physique). Naturellement, cette définition est peu adaptée à la vie quotidienne où se déroulent toutes sortes d’activités économiques. Plus appropriée à cet effet, la définition du temps psychologique (ou mental) est rattachée aux perceptions de l’homme.
La reconnaissance et la description les plus explicites du rôle que joue, dans la théorie économique, le temps mental se trouvent dans les études de l’économiste autrichien Ludwig von Mises. Dans son ouvrage l’ Action humaine , publié en 1949, von Mises soutient que le temps agit profondément sur la conduite humaine. Parce que les hommes (rationnels) possèdent tacitement des connaissances au sujet de l’écoulement du temps, de la succession des idées et des actions, nul parmi eux n’ignore l’irréversibilité du temps. Cet état est qualifié par Tulving (2002) de « chronesthésie ». Constamment et de manière permanente, l’homme est à l’affût de son intérêt, que ce soit à travers des activités planifiées ou non.
Comme l’homme ne peut ni tout faire ni tout avoir, sa conduite est modulée par des jugements de comparaison et d’évaluation de tous les choix possibles qu’offre une situation donnée. Et parce que le « choix » implique forcément un changement, il peut être défini comme le résultat incertain d’une évaluation qui se concrétise par l’action (ou l’inaction). La prise de décision relative à une option, la mise en action visant à faire ou à obtenir quelque chose avec le moins d’incertitude possible, requiert des connaissances et une expérience personnelle. C’est donc ultimement de l’expérience que provient la chronestésie économique, autrement dit la conscience d’un passé économique et l’anticipation d’un futur potentiel.
Étant au centre de la pensée humaine, le temps est expérimenté de manière subjective à travers tous les événements antérieurs, présents et ultérieurs 11 . Les besoins que les individus ressentent sont accompagnés du sentiment de pouvoir les satisfaire, ce qui leur permet d’avoir une vision sur le futur. Une impression de durée et d’interconnexion au temps est expérimentée lorsque la situation vécue fait appel à la mémoire de manière à établir une comparaison avec une situation passée ou lorsque des situations désirées sont en vue.
Fondamentalement, le temps présent est un temps « qui coule ». Il est perçu comme un point en évolution ou comme une série de changements continuels qui séparent le passé du futur. Le moment qui est en train d’être examiné appartient déjà au passé et, en ce sens, il est impossible de concevoir le présent sans le relier au passé qui le précède ou au futur qui approche. Selon cette conception intellectuelle, le passage du temps et sa durée ne sont pas mesurés par une montre, mais plutôt par l’intensité et la densité des expériences vécues.
La conduite économique individuelle dépend du comportement des autres individus de la société, ce qui signifie que, psychologiquement, le temps comporte une dimension individuelle et une dimension sociale qui s’influencent mutuellement.
À l’exception des travaux d’auteurs comme Keynes, Hayek, Hicks et von Mises, le concept de « temps » n’a pas été particulièrement examiné dans la littérature, quoique son rôle soit reconnu en économie.
John Maynard Keynes a souligné le rôle et les difficultés que soulève le temps dans l’évaluation de la valeur des biens dans un futur toujours incertain. Selon les constats d’Hayek et de von Mises, la théorie courante en économie ne parvient pas à intégrer correctement la dimension du temps 12 .
Dans l’analyse du temps, Hicks a distingué deux modèles :

le modèle causal (ou logique), qui intègre le temps comme une variable explicative ;
le modèle réel (ou historique), au sein duquel une activité économique prend place dans le temps.
Sous sa forme causale, le temps possède les caractéristiques d’une variable mathématique introduite dans une équation, une explication ou une estimation de phénomènes divers. Parfois ciblée par la critique, cette représentation abstraite du temps converge vers une approximation du temps réel 13  qui s’appuie sur l’hypothèse voulant que l’ensemble des phénomènes se déroulent de façon simultanée. Le temps causal est donc essentiellement un concept mécanique.
Le temps historique est, quant à lui, considéré comme une notion sociale et comportementale. L’accent a été mis sur cette dimension par des pionniers tels que Hicks, Samuelson et Schumpeter. L’écoulement historique du temps est considéré comme une séquence unidirectionnelle et irréversible d’événements qui se conclut par la croissance des incertitudes. Dans cette version, le temps est présenté comme une force biologique et naturelle.
Dans leur récente compilation d’études reliées à la notion de temps en économie, Zamagni et Agliardi (2004) ont analysé les difficultés méthodologiques sur lesquelles bute le recours au temps dans les modèles. Godet (1994) et Pfeife (2001) ont porté leur attention sur les différentes méthodologies de la gestion stratégique en prévision du futur. Morgenstern, Knorr et Heiss (1973) ont analysé la méthodologie classique de la prévision à la lumière d’analyses de jugement, d’analyses causales et de séries temporelles 14 . Enfin, Rosenstein-Rodan (1934) a lui aussi reconnu les difficultés méthodologiques que soulève l’emploi de la notion du temps dans des secteurs tels que les activités de production des biens et services de consommation et la rapidité des rajustements entre l’offre et la demande.
Outre ces enjeux méthodologiques, un nombre important d’analyses produites dans le cadre de la littérature économique porte sur les thématiques du manque de temps, de l’allocation du temps et de la préférence dans le temps. Dans l’acception relative au « manque de temps », celui-ci est considéré comme une ressource rare, ce qui signifie qu’on doit optimiser son usage en vue de réduire les coûts de production. Ce genre de préoccupations est bien connu de l’industrie. À l’origine des grands modèles de la gestion du temps dans la pratique industrielle, Henry Ford, John Kenneth Galbraith et Frederick Winslow Taylor ont démontré qu’il est une source considérable d’avantages concurrentiels dans l’optimisation des coûts : une bonne gestion du temps entraîne une production accélérée, une budgétisation dans le temps, des prévisions et des analyses de séries temporelles. De leur côté, les analyses développées dans la théorie du capital et de l’intérêt de Böhm-Bawerk mettent l’accent sur le fait que les agents économiques accordent beaucoup plus d’importance aux biens immédiats qu’aux biens futurs 15 .
2.2. Espace
Dans la littérature économique, on remarque que la notion d’espace est plus tangible que celle du temps. Elle est essentiellement employée pour organiser des activités économiques dans l’espace en fonction de plusieurs autres facteurs internes et externes à l’unité en question. La dimension spatiale se traduit par une attention particulière portée à la localisation en un lieu qui offre certains avantages (ou inconvénients) par rapport aux autres usages 16 .
En analyse immobilière, la distance d’un sujet par rapport à des références de même usage est très importante aussi bien pour le temps que pour l’espace. Une loi tirée de la géographie de Tobler (1970) stipule que tout événement est relié à d’autres, mais que ceux qui se trouvent plus proches dans l’espace sont plus reliés. De la même manière, Terence (1990) nous enseigne que tout événement dans le temps est lié à d’autres événements, mais que l’inhérence de ceux qui surviennent au cours d’une période de temps plus rapprochée est encore plus manifeste. Les analyses des phénomènes par autocorrélation spatiale et temporelle 17  deviennent possibles grâce à ces fondements.
Tout comme le temps, l’espace peut être envisagé sous un angle mental. Si l’espace physique est un lieu tangible, matériel et omniprésent, l’espace mental est quant à lui impalpable et n’existe que dans notre mémoire.
En somme, la combinaison de l’espace et du temps vécus donne un sens à notre vie. Plus la période de notre vie qui se déroule en un même lieu est longue, plus l’espace physique gagne en importance (par exemple pour quelqu’un qui vit à la campagne). Si l’on change d’espace plus fréquemment, notre vécu devient moins clair dans notre mémoire et perd, en quelque sorte, de son sens et de son importance. Il ne correspond plus à notre espace d’identité, de vécu en famille ou en communauté, il devient un espace d’attributs que l’on consomme comme n’importe quel autre bien ordinaire. La mobilité des gens, les progrès de l’informatique, l’avènement d’Internet et des médias sociaux contribuent au renforcement de l’espace-temps mental 18  qui devient un paramètre fondamental d’utilité sociale.
3. Concepts importants
La valeur des propriétés immobilières peut être analysée à travers un ensemble de lois et de principes généraux. En économie, la loi de l’offre et de la demande permet de mieux comprendre le fonctionnement du marché immobilier, qu’il soit micro- ou macroéconomique. Cette loi définit les contours d’un modèle global encadrant plusieurs principes généraux. Ces derniers expliquent les mécanismes au moyen desquels la valeur des propriétés augmente, se modifie ou se périme. Quand la valeur d’une propriété n’est pas optimale, l’analyste est désormais en mesure d’en fournir des explications et des justifications en s’appuyant sur les fondements des principes généraux concernés.
3.1. Principes généraux
Si les nombreux manuels d’évaluation identifient et définissent les principes jugés utiles en analyse et en évaluation immobilière, leur consultation nous permet de relever une certaine ambiguïté dans les intitulés et le contenu des principes. En effet, ceux-ci se dédoublent souvent, quand ils ne se contredisent pas carrément.
Le tableau 1.1 résume quelques-uns de ces principes longuement discutés dans les manuels d’évaluation et fournit une définition succincte de chacun d’eux (Jacobus, 1999).


3.2. Clarification des notions clés
En analyse immobilière, les notions les plus fondamentales sont incontestablement celles de prix, de revenu, de coût et de valeur. La science économique s’est historiquement construite autour de débats sur les définitions de ces notions par plusieurs écoles de pensée. Au milieu du XX e siècle, les économistes ont commencé à employer la notion de prix de préférence à celle de valeur, de revenu ou de coût. Si, à diverses époques, les théories de la valeur, du coût et du revenu suscitaient plus d’intérêt, elles n’occupent aujourd’hui qu’une place symbolique dans les livres de base de l’économie. Néanmoins, bien qu’elle soit dépourvue de son essence fondamentale, la notion de coût survit dans les équations en tant que variable ordinaire, mais elle est souvent suivie d’un déterminatif, comme dans « coût de production ».
Par ailleurs, l’économie générale et la pratique de l’évaluation immobilière subissent aujourd’hui les méfaits de ce polymorphisme des définitions et des conceptions. Ainsi, ce flou conceptuel a eu des conséquences dommageables sur les analyses et les méthodes d’estimation de la valeur des propriétés.
Dans le secteur de l’immobilier, l’analyse de ces notions se fonde sur des définitions qui renferment une dimension de « temps mental », s’étendant sur trois périodes de l’espace-temps : le passé, le présent et le futur. Selon cette perspective, les agents économiques vivent et agissent au temps présent en se rappelant de leurs initiatives passées et en anticipant celles qui vont venir. La représentation conique des dimensions spatio-temporelles du physicien Stephen Hawking (1998), adoptée à la figure 1.2, montre les frontières probables existant entre le prix, le coût et le revenu en supposant que ces trois notions coexistent et occupent toutes les régions du « jugement mental » de l’espace-temps.

Dans cette figure, le présent se situe au point de rencontre entre le passé et le futur, tous deux contenus dans les régions coniques. Le lieu de rencontre entre le présent et le futur ou le présent et le passé sont les lieux où se réalise l’action humaine (au sens de von Mises) sur le marché particulier d’un produit donné. En dehors de ces limites, l’action humaine n’est pas consciente de la conduite économique de ce marché.
En un temps et un lieu donnés de la conduite économique individuelle, une seule action peut avoir lieu, mais elle peut être suivie par d’autres plus ou moins planifiées. Le résultat de l’action se situe toujours dans le temps présent connecté aux régions des actions passées et futures. En élargissant la base du cône de l’espace-temps dans le futur ou le passé de ce marché, le nombre d’actions ou d’événements se verra multiplié. Partant du passé et se dirigeant vers le futur, la flèche du temps continu décrit les jugements d’utilité irréversibles de chaque agent économique, que ce soit du côté de l’offre ou de celui de la demande. Évidemment, on peut bouger dans différents sens dans cet espace, mais on ne peut progresser dans le temps que du passé vers le futur.
3.2.1. Prix
Les termes « prix passé », « prix présent » ou « prix futur » sont couramment employés. En outre, on entend et on lit souvent des formulations telles que « le prix est la valeur de… » ou encore, « le prix est le coût de la valeur de… », ce qui montre qu’il existe une certaine confusion entre ces notions. Enfin, caractérisé par le processus et les interactions d’échange entre les agents de l’offre et de la demande, le prix est relatif aux transactions sur le marché ; il évolue et gravite autour de la valeur. De plus, ce n’est ni un coût ni un revenu.
Étant donné l’objectivité de sa nature et son contenu empirique, le prix bascule dans la région passée du marché. Comme on peut le voir dans le tableau 1.1, le rôle du temps en prix apparaît dans le principe de rétrospection de la conduite économique à travers la consultation de prix ou d’expériences connues. Pour les agents économiques, les prix sont donc de bons indicateurs ou des références passées utilisées pour juger le coût dans le présent et le revenu à partir de ses flux monétaires dans le futur.
3.2.2. Revenu
Comme pour la notion de prix, la définition se rapportant à la notion de revenu demeure ambiguë. Dans la littérature et la pratique, le revenu est généralement défini comme un flux d’argent ou son équivalent comptant que l’on s’attend à recevoir dans le futur, en échange d’un salaire de travail, de capital (en intérêt ou en profit) ou de terrain (en rentes). Le « revenu net » est obtenu en déduisant les dépenses d’exploitation 19  du revenu brut. Comme il est à recevoir, le revenu occupe la région future de l’espace-temps. Enfin, étant donné que le futur contient une dimension projective, le rôle que joue le temps eu égard au revenu apparaît dans le principe de prospection de la conduite humaine.
3.2.3. Coût
Sur la figure 1.2, la place occupée par le coût est représentée au point précis qui sépare le temps et l’espace du prix et du revenu. Cette situation requiert une disponibilité d’informations sur le coût dans le marché au moment précis de la prise d’une décision économique. Le coût d’un bien ou d’un service est un phénomène objectif qui s’observe au moment présent et correspond aux unités de ressources nécessaires à sa production ou à son acquisition sur le marché.
Au temps présent, le coût d’un produit est confronté aux revenus (de loyers économiques) et aux prix observés pour des produits similaires, après quoi l’échange entre les agents de l’offre et de la demande se conclut en s’accordant sur un prix. Le coût possède aussi un contenu individuel, l’idée d’une souffrance, d’un sacrifice ou d’une renonciation à quelque chose en contrepartie d’une autre. L’influence du temps sur le coût apparaît dans le principe de synchronisation à l’endroit et au moment précis où, pour le même produit, la connaissance des prix observés et l’anticipation des bénéfices futurs agissent sur la conduite économique 20 .
3.2.3.1. Agents quantitatifs du coût
La théorie et la pratique ont permis de distinguer plusieurs agents quantitatifs qui interviennent dans l’analyse du coût des biens immobiliers : l’industrie, le capital, le travail et l’agent naturel. Certains sont plus mobiles que d’autres et seul l’agent naturel, c’est-à-dire le terrain, est immobile. Pour produire un bien, ces agents sont récompensés selon leur degré d’élasticité :

L’ industrie . Récompensée par le profit, elle est définie comme un regroupement d’actes d’identification des besoins, de détermination des stratégies, de planification nécessaire, d’implication de risques et de réponses aux diverses demandes du marché.
Le capital . Payé par l’intérêt, il est composé de biens tangibles (tels que les équipements et les bâtiments) et intangibles (argent, droits et franchises).
Le travail . Récompensé par le salaire, il est composé de la main-d’œuvre.
L’ agent naturel . C’est le terrain ; il englobe les surfaces aériennes et les surfaces souterraines. Une fois qu’ont été gratifiés par ordre de mobilité, l’industrie, le capital et le travail, l’excédent (ou la rente) récompense, à son tour, le terrain 21 .
3.2.4. Valeur
Comme pour les notions de prix, de coût et de revenu, plusieurs termes sont utilisés pour qualifier la valeur. La littérature économique donne habituellement à la « valeur » le sens d’« importance des biens ». Toujours présente à la conscience, elle peut changer au fil du temps.
Légitimement, et contrairement au prix, au coût ou au revenu, la valeur s’appuie sur une opinion individuelle. Elle est en somme rattachée aux trois régions de la figure 1.2 d’où sont issus et s’expriment le prix, le coût et le revenu. La valeur coexiste, mais reste indépendante des trois notions qui gravitent continuellement autour d’elle.
Basée sur la théorie de l’utilité, on distingue dans la documentation parcourue deux formes de valeurs : la valeur d’usage (subjective) et la valeur d’échange (objective). La valeur d’usage exprime l’utilité individuelle d’un bien qui change d’une personne à une autre ; la valeur objective correspond à son expression par le prix à la suite d’un échange.
3.2.4.1. Agents qualitatifs de la valeur
Dans la formation d’une valeur, les agents économiques considèrent la concurrence de quatre éléments qualitatifs qui doivent exister simultanément pour qu’un bien soit produit et échangé. Il s’agit de :

l’ utilité , c’est la qualité d’un bien ;
la rareté , l’insuffisance quantitative d’un bien ;
le désir , le mobile à la possession, consommation ou conservation d’un bien ;
la solvabilité , qui est la capacité du sujet à assumer les coûts d’appropriation du bien désiré.
3.2.4.2. Faits générateurs de la valeur
Certaines situations pratiques exigent que la valeur soit estimée et qualifiée en fonction d’un fait générateur propre au marché. La définition du fait générateur indique, par conséquent, laquelle des méthodes convient le mieux dans le processus d’évaluation.

La valeur d’investissement  : les investisseurs veulent souvent connaître la valeur des propriétés en fonction de leurs revenus et de leurs dépenses à travers l’application de la méthode de revenu.
La valeur vénale  : la valeur vénale d’un bien immobilier est un terme employé pour désigner la valeur de vente (ou le prix) de ce bien dans les conditions normales (prix affichés de produits dans un commerce, par exemple).
La valeur au particulier  : la valeur au particulier s’observe à l’occasion d’un échange ou d’une vente d’un bien (p. ex., lors d’un achat d’un meuble dans un magasin).
La valeur de partage  : la valeur de partage intervient lors de dissolutions (de société, de succession ou de divorce) dans le cadre desquelles les associés s’entendent 22  sur un partage établi selon leurs droits.
La valeur compensatoire  : dans un contexte de préjudice économique, le principe de la réparation commande une estimation de la valeur compensatoire d’un bien immobilier.
La valeur assurantielle  : les compagnies d’assurance cherchent à connaître le coût de reproduction ou de remplacement afin d’établir une valeur assurantielle des bâtiments et de leurs améliorations 23 .
La valeur fiscale  : elle intervient dans un contexte d’évaluation de masse pour établir la répartition équitable du rôle foncier.
3.3. Valeur marchande
La notion de « valeur marchande » ne doit pas être confondue avec celle de prix, coût et revenu même si elle peut être estimée grâce aux données qui leur sont relatives. En fait, le triptyque formé du prix, du coût et du revenu coexiste dans toute transaction en proportions inégales 24 . Lorsque ces notions sont parfaitement reconnues et combinées, les variations observables dans les estimations de la valeur marchande convergent vers zéro.
Évidemment, les évaluations individuelles ne sont pas nécessairement cohérentes avec celles du marché. Parfois, elles sont même très différentes. En théorie, cependant, une participation active au sein d’un libre marché capitaliste suit généralement les standards du marché. S’il importe de comprendre la manière dont le comportement économique individuel se manifeste dans le temps, ce comportement pris isolément n’est pas suffisant pour décrire et mesurer la valeur marchande des biens. La mesure économique rencontre systématiquement un important obstacle, soit l’agrégation des conduites et des valeurs personnelles, subjectives et chaotiques, définie comme la somme des anticipations universelles relativement à des satisfactions futures. Tout effort d’estimation exacte de la valeur marchande est donc, par défaut, fait en vain.
L’économie et la pratique d’évaluation ne doivent pas être blâmées si elles n’obtiennent que des résultats approximatifs à ces mesures. Ces domaines tentent d’offrir la lecture la plus fidèle des valeurs des biens comme exprimées sur le marché. La valeur marchande est probablement la meilleure démonstration de valeur universelle (ou réelle) puisqu’elle se base sur la conjonction, sur une inclusion du prix (P), du coût (C) et du revenu (R) dans une situation d’échanges entre les individus sur un marché donné. En effet, la structure d’un marché idéal n’est pas seulement celle de la culmination des seuls prix antérieurs, mais aussi celle des coûts actuels et des revenus escomptés pour le futur. Les trois mesures sont guidées par l’espoir de se rapprocher le plus possible de la valeur réelle.
La réalité est évidemment plus complexe. La figure 1.3 illustre les dynamiques de définition et d’estimation de la valeur marchande, une notion au cœur de la théorie économique et, tout spécialement, de la pratique d’évaluation immobilière.

Prenons l’exemple d’une propriété immobilière sur le marché et de deux participants, l’acheteur et le vendeur, tous deux engagés dans le processus d’échange. Avant la négociation, les deux acteurs ont leur propre opinion par rapport à celle du marché sur le prix, le coût et le revenu de la propriété-sujet. La négociation entre les deux parties s’effectue autour des multiples caractéristiques de la propriété ayant leur importance sur le marché, dont certaines ont une influence négative et d’autres, une influence positive.
En plus des caractéristiques de la propriété, dans la négociation entrent en jeu la personnalité des acteurs, leurs connaissances, la quantité et la qualité des informations qu’ils ont à leur disposition. Leurs motivations personnelles, bien qu’ayant une part invisible dans la négociation, demeurent hors du processus d’échange. Si, par la suite, l’acheteur et le vendeur s’entendent rationnellement et consciemment en un lieu et un temps donnés, la valeur qu’ils assignent respectivement à la propriété transparaît à travers un prix, un coût ou un revenu objectif.
Négociées et déterminées par des jugements subjectifs, ces notions clés peuvent devenir de meilleures approximations de la valeur une fois qu’on a considéré suffisamment d’occurrences de données sur chaque notion. Par exemple, considéré isolément, un prix observé est objectif, mais il reste insuffisant pour être utilisé comme point de référence dans l’établissement de la valeur marchande. Le qualificatif « marchande », lui-même, renvoie à la considération de plusieurs prix pour avoir une approximation de cette valeur. Cette observation est également valable pour le coût et le revenu qui requièrent d’être considérés en nombre suffisamment élevé d’occurrences pour estimer et définir la valeur marchande par des méthodes idoines reposant sur l’usage de chaque notion.
Si la valeur marchande est définie de plusieurs manières à travers la littérature, elle repose néanmoins sur un ensemble d’hypothèses : la présence d’un marché libre, la rationalité des parties participant à l’échange, leur compréhension parfaite des caractéristiques des produits échangés, leur liberté d’action (absence de coercition dans les échanges), des délais raisonnables d’exposition et d’échange sur le marché et des modalités normales de paiement.
Les trois méthodes d’évaluation facilitent l’estimation de la valeur marchande d’un bien. Elles offrent une réponse aux besoins des vendeurs, des acheteurs ou des courtiers qui souhaitent connaître un indicateur fiable de la valeur dans un marché ouvert, par exemple.
4. Mécanismes régulateurs de la valeur
Même dans les cas où les individus ont une connaissance parfaite du marché et que les approches d’évaluation sont conformes, des variations demeurent toujours dans les estimations de la valeur marchande. Ces fluctuations sont causées par des erreurs qui s’introduisent au sein de deux niveaux d’évaluation.
Le premier niveau renvoie, d’une part, à l’évaluation personnelle des biens que font les individus et, d’autre part, aux estimations des prix, des coûts et des revenus de ces biens qui varient de l’un à l’autre, étant donné le caractère subjectif de leur utilité économique respective et leur attitude eu égard à la réglementation, à leur éventuel protectionnisme et aux conditions socioéconomiques.
Le deuxième niveau d’évaluation est celui des experts ou des professionnels qualifiés qui s’appuient sur des informations provenant du niveau précédent. Ce niveau est, en effet, un processus économique d’évaluation professionnelle basé sur diverses méthodes pouvant aboutir à des erreurs d’estimation liées au traitement des données, aux différences d’approches et méthodes ou aux compétences du professionnel.
De manière générale, ces erreurs contribuent à engendrer une imperfection du marché, mis à part d’autres facteurs tels que l’intervention de l’État, par exemple.
4.1. Surplus économique
Considérons la valeur universelle d’un bien dans le futur. Le processus de mesure économique essaie d’expliquer ou de prévoir une valeur marchande fiable pour établir cette valeur universelle.
Les variations naturelles entre les jugements des prix, des coûts et des revenus relevées au premier niveau d’évaluation nuisent à l’exactitude qu’il est possible d’atteindre pour cette prévision. Sans ces variations, les résultats des prix, des coûts et des revenus tendent à se rapprocher et une prévision plus exacte de la valeur universelle est alors envisageable. Cependant, cette exactitude des estimations de la valeur obtenue à partir des résultats « invariables » est facile et inutile parce que ce sont les variations naturelles et les déséquilibres continuels entre les prix, les coûts et les revenus qui créent le besoin réel de procéder à des évaluations. De plus, les variations créent des risques ou des incertitudes qui se traduisent par des surplus ou des carences économiques qui exercent un attrait ou favorisent l’abandon des participants dans un système de libre marché.
Si le système est relativement désordonné et chaotique, il assure toutefois le jeu économique qui repose sur l’incertitude. La figure 1.4 schématise un système de variations naturelles en considérant simultanément quatre notions dans le cadre du modèle classique de l’offre et de la demande.

Le modèle économique conventionnel prend naissance au début du XX e siècle grâce aux travaux d’Alfred Marshall où la théorie du coût de l’offre est combinée avec celle du prix de la demande. Dans ce schéma de l’offre et de la demande, les interactions sont exprimées à travers la notion de prix qui apparaît déjà comme le substitut parfait du coût, du revenu et de la valeur 25 .
En complément de cette représentation unilatérale des prix, on peut considérer une représentation trilatérale au sein de laquelle coexisteraient le prix (P), le coût (C) et le revenu (R), tous en recherche de la valeur « réelle » (V) d’un bien quelconque.
En outre, que ce soit du côté de l’offre ou de celui de la demande, les agents économiques prennent leurs décisions finales en fonction des prix observés, mais aussi de leur connaissance des coûts et des revenus futurs probables, ces facteurs devant tous être auparavant confrontés à une opinion sur la valeur. Dans chacune des sections du graphique, la courbe de demande (D) est équivalente à la somme des demandes individuelles en fonction de leurs utilités marginales. La courbe de l’offre (O) équivaut, quant à elle, à la somme du coût marginal de chaque fournisseur.
Au point d’équilibre x , pour une quantité donnée ( q e ) avec toutes les conditions réunies, c’est-à-dire celles se rapportant aux flux de revenus et à la valeur pour le futur ( t > 0), à la disponibilité des coûts sur le marché au temps présent ( t = 0) et aux prix observés par le passé ( t < 0), les deux types d’agents (O et D) sont satisfaits.
La courbe décroissante D reflète les relations entre le P, le C, le R et la V vu la quantité du bien demandée. Dans le cadre d’un schéma classique, cela signifie que, par exemple, lorsque les prix augmentent en corrélation avec le C, le R et la V, la quantité demandée tend à diminuer 26 . La courbe croissante O, quant à elle, illustre de façon inverse les relations entre le P, le C, le R et la V pour une quantité offerte. Avec une augmentation du P, en connexion avec le C, le R et la V, la quantité offerte est aussi croissante. Ces courbes d’offre et de demande vont dans le même sens que les interprétations de l’interrelation du C, du R et de la V, mais avec des degrés de coexistence différents.
Pour illustrer l’idée d’un surplus économique, engendré par les déséquilibres entre ces diverses fonctions, considérons ici le cas d’une propriété dont le coût de construction s’élève à 100 000$ environ. Les participants sur le marché attribuent une utilité à cette propriété puisqu’elle a un P, un R et une V. Dans l’illustration, le prix au point d’équilibre donne un surplus de 10 000$. La différence de 10 000$ entre le P e et le C e dépend du R e , mais surtout de la V e , qui représente la somme réelle de toutes les utilités des agents participants sur le marché.
Supposons encore que la valeur réelle de la propriété est de 130 000$. Dans ce cas, le surplus économique total de la propriété est équivalent à la différence entre le C e et la V e , soit 30 000$. Toutefois, comme le P e sur le marché est de 110 000$, le surplus réalisé n’est que de 10 000$. La différence avec le surplus de 20 000$ induirait éventuellement un mouvement de C e , P e et R e vers de nouveaux équilibres.
En exploitant davantage cet exemple, il est possible d’imaginer une situation où le surplus est négatif lorsque le C e et le P e ou le R e sont supérieurs à la V e . Dans ce cas, une production économique qui vise la réalisation de profits n’est justifiée que si elle est nécessaire pour une question de survie. Pour une catégorie donnée de propriétés, il est aussi possible que le P e , le C e , le R e et la V e soient égaux sur le marché, c’est-à-dire si le surplus économique est nul.
Les explications fournies pour cet exemple permettent de constater que l’enjeu principal de l’analyse économique est la valeur (V), notion tout à fait abstraite et relative. Comme indiqué plus haut, la quantification la plus proche et la plus fiable de la V est celle qui est estimée dans la valeur marchande en combinant les trois approches d’évaluation relatives aux données sur les P, C et R. Toutefois, cette estimation de la valeur marchande demeure toujours approximative avec des écarts parfois considérables par rapport à la « vraie » valeur, soit la valeur universelle. Bien que la valeur réelle ne puisse être mesurée avec précision, elle coexiste toujours et oriente le prix, le coût et le revenu sur le marché.
4.2. Cycle de vie économique
On peut estimer, comme dans l’exemple précédent, que la différence entre le P e et le C e s’élève à 10 000$ ou encore supposer que ce montant est la somme totale ou partielle du surplus économique. Il est aussi possible d’effectuer une analyse sur l’historique des surplus et des tendances entre le P, C et R. Par exemple, si le surplus de 10 000$ augmente de façon continue, on suppose alors que la valeur réelle du bien évalué est plus élevée sur le marché, se situant quelque part au-dessus de P et de R 27 .
Ce genre d’analyse historique est utile pour mieux comprendre le cycle de vie économique de divers produits offerts sur le marché. Pour faire une telle analyse, il faut disposer d’une quantité suffisante d’informations historiques sur les P, les C, les R et les estimations des valeurs marchandes d’un type de propriété immobilière précis et sur un horizon temporel suffisant 28 . Les données historiques relatives à ces paramètres peuvent être obtenues auprès du service d’évaluation des villes ou des gouvernements. Des analyses sur les tendances, les projections et les modélisations peuvent être menées afin d’expliquer la manière dont évoluent ces paramètres ainsi que leurs corrélations.
La quête de la nouveauté par le changement de style, de l’image, de l’esthétique, de la forme ou du confort répond à divers besoins. En raison de la concurrence, il est impensable de rester à l’écart de ces changements qui s’intensifient et s’accélèrent avec l’usage des nouvelles technologies et des nouveaux matériaux.
Le cycle de vie des immeubles dépend de trois types de dépréciations : physique, fonctionnelle et économique. Pour illustrer la dépréciation fonctionnelle, il est possible de faire une analogie entre un bâtiment et un produit ordinaire comme le iPhone. Dans sa première version, le iPhone a rapidement été écoulé et on a cru que cet engouement se poursuivrait encore pendant quelques années. Mais avec la venue de la deuxième version (et d’autres) qui est plus légère, esthétiquement plus attrayante et avec des fonctionnalités plus performantes, la première version est, en très peu de temps, devenue moins attrayante.
Il faut être conscient que ce genre de changements d’esthétique, de conversion vers plus de résistance, plus de fonctionnalités, de confort ou de meilleure image s’observent aussi en immobilier, même si elles suivent un rythme plus lent que celui des produits de télécommunications modernes. On remarque, par exemple, que la restauration des revêtements extérieurs des immeubles avec l’intégration de caractéristiques propres aux bâtiments verts est appréciée de nos jours.
Cette tendance verte s’accentuant, les nouveaux bâtiments cherchent maintenant à intégrer ces éléments dans le plan de construction. Constitué et conçu d’immeubles très semblables en briques ou en pierres, le parc immobilier commercial existant devient « lourd » du point de vue esthétique. Les constructeurs et promoteurs cherchent à rompre avec leur monotonie de manière à innover et à intégrer les nouveautés. Comme cette nouvelle offre procure des avantages concurrentiels, les constructeurs n’ont d’autre choix que de suivre ce mouvement. Mais si elles continuent d’être intégrées dans la plupart des nouveaux immeubles, ces distinctions esthétiques finiront par se ressembler à long terme. On assistera alors probablement à l’émergence d’autres modes et d’autres styles immobiliers.
Tandis que des changements de prix, de coûts et de revenus font écho à ces nouveautés, la valeur demeure un baromètre pertinent de l’évolution du cycle de vie des propriétés immobilières. En connaissant ces tendances, les acteurs en immobilier sont à même d’élaborer des stratégies afin de préparer la voie au futur. En outre, comme les changements ne sont ni de même ampleur, ni de même nature pour toutes les propriétés immobilières, des stratégies appropriées de marketing, de segmentation, de mixité et de dosage seront envisagées pour toutes les phases du cycle de vie immobilier.
5. Système d’évaluation
Le système d’évaluation en Amérique du Nord repose sur un ensemble de concepts, de théories et de procédés élaborés il y a plus d’un siècle. L’organisation autour des trois méthodes concurrentes du système d’évaluation remonte aux contributions de Marshall (1906 [1890]), mais particulièrement à celles de Babcock (1924), de Ratcliff (1965), de Bonbright (1965 [1937]) et de Wendt (1974).
Au Canada, la pratique formalisée de l’évaluation voit le jour en 1938 avec la fondation de l’Institut canadien des évaluateurs (ICE). En 1962, l’Institut publie son premier manuel dans les deux langues officielles. La sécession de ses membres québécois mène à la fondation de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) en 1992. Aujourd’hui, plus de 4 500 membres de l’Institut pratiquent dans les provinces canadiennes, sans compter le Québec, où il y a près d’un millier d’évaluateurs agréés.
Comme illustré dans la figure 1.5, la pratique d’analyse et d’évaluation immobilières a pour fonction essentielle d’estimer la valeur marchande des différentes catégories de propriétés dont les faits générateurs peuvent varier.
L’objectif principal de l’évaluation immobilière est d’estimer la valeur économique d’une propriété-sujet 29 . Si tous peuvent émettre une opinion sur la valeur, seuls les analystes du domaine sont habilités à réaliser une estimation telle que requise dans la pratique. Outre une expérience pertinente, ils possèdent une formation de base sur les concepts, les méthodes et les techniques requises pour ce faire. Leur expertise repose sur l’utilisation de données provenant de sources diverses sur les caractéristiques des propriétés qu’ils doivent collecter et codifier.
5.1. Types d’évaluation
Les experts en évaluation possèdent une expérience consolidée par une formation collégiale et universitaire qui ne porte pas uniquement sur l’application mécanique des méthodes ; elle permet aussi d’acquérir une connaissance générale dans divers domaines connexes à l’évaluation immobilière comme la gestion, le marketing, la négociation et le droit. Cette formation est complétée par une mise à jour régulière des apprentissages, en plus des cours de perfectionnement qui sont exigés par la profession.
Il convient de distinguer deux types d’évaluation qui ont cours dans la pratique : l’évaluation au cas par cas et l’évaluation de masse.
5.1.1. Évaluation au cas par cas
Les professionnels indépendants, les bureaux privés et la division des évaluateurs de divers organismes ont souvent à réaliser des évaluations au cas par cas en réponse à des demandes provenant d’une clientèle diversifiée. Ils évaluent généralement une propriété en fonction de ses caractéristiques, sur un marché limité au sujet duquel ils ne disposent que de quelques données provenant la plupart du temps des collectes effectuées par le personnel de ces bureaux. Certains assument cependant des projets importants, par exemple lors de la collecte des rôles fonciers des villes et municipalités.

Ces professionnels se spécialisent généralement dans le résidentiel, le commercial ou l’industriel. Ils peuvent travailler en association pour obtenir un plus grand nombre de contrats et réduire ainsi les coûts des opérations.
Il existe aussi des professionnels qui travaillent au sein d’institutions et de sociétés intégrant des divisions d’évaluation comme les institutions prêteuses d’argent, les sociétés de placements hypothécaires, les sociétés d’assurance-vie, les fonds de pension, les caisses populaires, les grandes chaînes de magasins et les compagnies de développement et d’investissement en immobilier.
5.1.2. Évaluation de masse
L’objectif de l’évaluation de masse est d’estimer de façon cyclique (habituellement de 3 à 5 ans), la valeur marchande d’un grand nombre de propriétés se trouvant sur un large territoire. Elle s’appuie sur un système préexistant de bases de données, sur des procédés automatisés, des normes communes et des facteurs précis de rajustement.
Cette pratique d’évaluation fonctionne avec un système de cadastre numérisé qui, joint à une matrice graphique du territoire, identifie les limites et la localisation de chaque propriété. En Amérique du Nord et notamment au Canada, les systèmes de cadastre et d’évaluation de masse sont depuis longtemps établis dans la plupart des villes et des municipalités ; d’ailleurs, certaines ont acquis leur autonomie financière grâce à l’impôt tiré de leur assiette foncière.
La collecte des rôles est assurée par un processus continu de saisie, de traitement, de mise à jour et de validation des données. Ces tâches sont réalisées quotidiennement par un grand nombre de professionnels lors des collectes de rôles d’un très grand nombre de propriétés (des milliers, voire des millions) sur une période de temps restreinte. En parallèle, les villes et les municipalités peuvent faire appel à des évaluateurs professionnels ayant reçu une formation générale et une formation particulière sur l’évaluation de masse.
Ce genre d’évaluation ne doit être ni précipitée ni approximative, car son but est de faire le moins d’erreurs possible dans les estimations de la valeur parce que si elles étaient erronées, il y aurait un climat d’incertitude chez les propriétaires. Dans les situations de surévaluation ou de sous-estimation, les conditions d’uniformité et d’équité des évaluations ne seront pas satisfaites (Lusht, 1997 ; Malizia, 1997). Un problème connexe, particulièrement discuté par Smith (2000), concerne l’iniquité des transferts fiscaux d’un secteur d’activité à l’autre.
Si, malgré tout, de tels problèmes persistent, ils auront tendance à se stabiliser grâce à l’amélioration constante des procédés et à la formation des professionnels travaillant dans des instances locales gouvernementales.
5.2. Étapes de l’évaluation
Consolidée depuis des années, l’estimation de la valeur marchande des propriétés suit un processus ordonné, dont voici les étapes :

établir la nature du travail ;
déterminer les données nécessaires ;
définir l’usage optimal ;
estimer la valeur du terrain ;
appliquer les trois méthodes d’évaluation ;
estimer la valeur finale de la propriété par la réconciliation ;
rédiger le rapport d’évaluation.
Toutes les étapes doivent être réalisées de manière séquentielle et ordonnée afin d’arriver à une estimation justifiable de la valeur.
5.2.1. Définition de la nature du travail
La première étape consiste à établir la nature du mandat et à mesurer l’ampleur du travail requis avant d’entrer dans le processus entier. Le professionnel fixe ses honoraires en délimitant clairement les tâches à réaliser et en insistant sur les éléments limitatifs et la méthodologie appropriée.
Le processus d’évaluation commence par la définition des caractéristiques physiques de la propriété-sujet où il faut estimer le temps et les types de données requises. Si c’est une propriété simple de type unifamilial, la méthodologie habituelle et la saisie de données sont très semblables d’un contrat à un autre. Mais lorsqu’il s’agit de propriétés plus complexes, le mandat d’évaluation peut porter sur une partie ou sur leur totalité en incluant ou en excluant des sections de lots, des améliorations ou des équipements qui leur sont inhérents.
Ensuite, il faut localiser la propriété par l’identification de l’adresse civique, des numéros de lots ou des matricules géographiques, connaître l’emplacement et décrire son positionnement en consultant les cartes de subdivisions avec les limites des lots, les cartes matricielles ou les certificats de localisation.
À cette étape, l’analyste établit donc les droits applicables à la propriété qu’il s’engage à évaluer. Ces droits peuvent être entiers, limités, conjoints ou divisés d’une façon particulière. La propriété peut être exempte de taxes, bénéficier de droits acquis ou être soumise à une réglementation, à un zonage, à des codes ou à des lois particulières.
Enfin, il faut définir le but et la nature de l’évaluation, car les méthodes et les types de données requises varieront selon qu’elle est faite en vue d’une transaction simple ou d’une expropriation. Pour terminer, une date précise d’évaluation est fixée en ayant une bonne connaissance de l’état du marché afin d’établir si un rajustement relatif au facteur temps sera requis.
5.2.2. Collecte des données
La précision obtenue dans l’estimation de la valeur marchande dépend de la qualité et du détail des informations portant sur la propriété (le terrain et les améliorations), sa localisation, les aspects socioéconomiques du quartier, les considérations politiques, l’aménagement, les forces reliées au facteur temps et le financement. La collecte et le traitement des données relatives à ces facteurs sont deux tâches très exigeantes et représentent la plus grande partie du travail de l’analyste. Certaines données sont obtenues directement par observation et inspection sur le terrain ; d’autres sont puisées dans les municipalités, les registres fonciers, la chambre immobilière, les services d’urbanisme et les autres bases de données.
Il est parfois nécessaire de calculer et de générer des données additionnelles à celles déjà disponibles en analysant l’état du marché grâce à des informations sur les ventes, par secteur et par type de propriétés. Pour les variables d’emplacement, il convient d’effectuer des analyses et des calculs laborieux nécessitant une recherche minutieuse d’informations spécialisées pour mesurer l’incidence de la localisation, par exemple, d’une industrie polluante. L’analyste peut donc être appelé à recueillir et à traiter des informations additionnelles.
5.2.3. Définition de l’usage optimal
L’estimation de la valeur suppose d’abord la définition de l’usage optimal de la propriété-sujet. Dans des conditions de concurrence et d’ouverture du marché, il y a de fortes probabilités pour que cet usage soit souvent de type « courant », soit l’usage optimal sur le marché. La détermination de la nature de cet usage est une étape nécessaire ; elle sert en fait à trouver des propriétés comparables pour en faire l’évaluation.
Cette analyse doit s’effectuer comme si le terrain était vacant, mais dans le cas où il serait déjà construit, l’analyste cherche son usage optimal à partir de certains critères déterminants. La section 1.2 du chapitre 2 traite de cet aspect et fournit quelques éléments de réponse.
5.2.4. Estimation de la valeur du terrain
Après l’étape de sélection de l’usage optimal vient celle de l’estimation de la valeur du terrain. Suivant l’usage et l’état du terrain (bâti ou non), les méthodes rencontrent plus de difficultés par rapport à l’estimation de la valeur des propriétés considérées en tant qu’unité entière. Il est encore plus difficile d’estimer la valeur distincte d’un terrain lorsqu’une construction s’y trouve. Cette éventualité se rencontre souvent dans les villes où il existe très peu de terrains non construits ou mis sur le marché ; les trois méthodes sont alors inapplicables et seules quelques techniques approximatives sont valables. Il existe, en fait, un ensemble de techniques d’estimation de la valeur séparée des terrains, qui seront élaborées dans les chapitres 3 et 4 sur les méthodes et qui montreront que même si le marché est peu actif et que le terrain est construit, on peut en appliquer certaines. Il faut être toutefois conscient que ces difficultés ne seront que partiellement résolues.
Parfois, l’analyste peut avoir l’impression qu’il est secondaire d’émettre une opinion sur la valeur d’un terrain lorsque celui-ci est développé. Dans la catégorie de l’unifamiliale, pour fins d’impôt foncier par exemple, il n’est pas nécessaire de séparer les valeurs des composants terrains et bâtiment ; une estimation de la valeur totale suffit. Mais, dans la plupart des situations et fonctions, il est impératif d’estimer la valeur de ces deux composants.
5.2.5. Application des méthodes
Une étape importante dans le processus d’évaluation consiste à employer une ou quelques méthodes pour estimer la valeur. Selon le type de propriété, les données disponibles et leur analyse, chaque approche va produire des résultats parfois très différents.
Comme il a été mentionné, l’analyste envisage trois approches : par le prix, par le coût et par le revenu. Selon le vocabulaire employé par les universitaires et les praticiens, les appellations varient légèrement. Dans cet ouvrage, les méthodes sont désignées par un qualificatif qui indique les sources typiques des données que chacune utilise en analyse et en évaluation immobilière. Il est clair que dans toute méthode, il est possible d’utiliser des sources de données combinées, bien qu’elles demeurent principalement ancrées dans un raisonnement axé sur le coût, le revenu ou le prix. Par ailleurs, il n’est pas tout à fait juste d’utiliser l’appellation « méthode de comparaison » pour désigner une méthode qui serait orientée sur les prix puisque toutes les méthodes sont basées sur une procédure de comparaison, que ce soit des prix, des revenus ou des coûts.
L’ approche par le coût , aussi appelée « coût de remplacement », « sommation des coûts » ou « approche physique », permet d’obtenir une indication sur la valeur marchande de la propriété-sujet en suivant le raisonnement du côté de l’offre, c’est-à-dire du développeur. Le jour de l’évaluation, on considère les dépenses relatives aux améliorations et au montant de la dépréciation reliée à ces améliorations. Avec d’autres techniques, on peut également estimer la valeur du composant terrain. Les étapes typiques de cette approche consistent à :

estimer la valeur du terrain (en tant que vacant) ;
estimer le coût de la construction neuve (incluant le profit du développeur) ;
estimer le montant des dépréciations ;
soustraire la dépréciation du coût de la construction neuve ;
ajouter le coût déprécié à la valeur estimée du terrain.
La grande faiblesse de cette approche réside dans la nécessité d’estimer trois types de valeur : la valeur pour le coût neuf, la valeur pour la dépréciation et la valeur pour le terrain. Comme il est courant qu’une marge d’erreur subsiste pour chaque valeur, la somme des erreurs peut engendrer des imprécisions parfois significatives. Ainsi, le coût estimé est souvent éloigné de la valeur si la propriété n’est pas nouvellement construite.
L’ approche par le prix permet d’estimer la valeur marchande d’une propriété-sujet grâce à l’étude et aux rajustements des prix de vente des propriétés qui lui sont semblables. Cette approche fonctionne bien lorsque des propriétés du même genre ont été vendues récemment dans le même secteur que le sujet. Plus il y a de différences entre les comparables, plus cette méthode requiert des rajustements, avec pour conséquence une plus grande imprécision dans les valeurs estimées. Lorsqu’un marché est disponible et qu’il existe des données détaillées et sûres, cette approche est reconnue comme étant la plus directe et la plus fiable.
L’ approche par le revenu permet d’obtenir des indications sur la valeur marchande de la propriété-sujet en se fiant au point de vue de l’investisseur ; elle permet de percevoir combie

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