Achat Revente Immobilier: le guide pratique pour acheter, rénover, vendre ou louer, et recommencer

Maxime Dubourg

Description

Très utilisé et appelé le « Flip » aux Etats-Unis, l’achat revente est un outil d’enrichissement important : il permet d’augmenter la valeur d’un bien immobilier en le rénovant, le divisant, ou le recomposant. En France, il est pratiqué de manière confidentielle par des investisseurs individuels, ou des marchands de biens.L’objectif de ce livre est de vous donner les clés et les méthodes pour réaliser avec succès une première opération d’achat-revente, ou de renforcer vos compétences.Ce livre immobilier n’est pas un livre de gourous. Il comprend des méthodes, du concret, des informations factuelles et utiles. Mais il n’y aura pas de « secrets » pour faire fortune en 6 mois avec l’immobilier. Nous savons bien ce qu’ils valent …L’auteur revient notamment en détail sur la stratégie et le système d’investissement qu’il utilise pour créer une plus-value : AR-LVR : Acheter, Rénover – Louer, Vendre, et Recommencer … ; ainsi que sur plusieurs concepts clés : la zone de travail, les logements délaissés…Il répond également aux questions fréquentes des investisseurs immobiliers : quelle plus-value envisager avec l’achat-revente ? Faire soi-même ou déléguer ? Où et comment trouver des biens qui s’y prêtent ? Faut-il travailler avec des agents ? Quelles sont les stratégies pour augmenter la valeur d’un bien ?Le livre retrace chronologiquement la réalisation d’un achat-revente, des principes de base pour réussir, à la revente, en passant par la recherche du bon bien, et la rénovation.Après avoir réalisé plusieurs opérations d’achat-revente, et avoir beaucoup appris au contact d’investisseurs américains, Maxime Dubourg a choisi de partager ses compétences en immobilier, pour favoriser l’achat-revente en France.

Sujets

• Budget
• Investissement
• Immobilier

Informations

• Publié par: Lectorama
• Date de parution: 08 octobre 2019
• Nombre de lectures: 49
• EAN13: 9781094213316
• Langue: Français

Extrait

Achat Revente Immobilier :
 
Le guide pratique pour acheter, rénover, vendre ou louer, et recommencer
 
 
 
 
 
 
 
Maxime DUBOURG
Éditions 365 Conseils
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Sommaire
 
Préambule
Principes
La stratégie AR-LVR
7 étapes pour préparer et réussir son achat-revente
Introduction
Définition
Est-ce que l’achat-revente (le flip) fonctionne encore aujourd’hui ?
Combien peut-on gagner avec l’achat-revente ?
Qu’est-ce que je fais moi-même, et qu’est-ce que je délègue ?
Préparer son financement
Le financement bancaire
Être en bons termes avec son banquier
Le financement en liquidités
Le financement « love-money » de particuliers
Investissement en parts de capital dans une SCI
Financement par le vendeur
Où acheter ?
Déterminer sa zone de travail
Analyser des marchés potentiels
La différence de prix entre les biens avec travaux et les biens neufs
Y a-t-il des acheteurs dans votre zone ?
Y a-t-il d’autres investisseurs actifs dans la zone ?
Étudier les indicateurs de marché
Faire confiance à son intuition
Trouver des agents immobiliers partenaires
Pourquoi l’agent immobilier est essentiel
Mieux comprendre les agents
Pour les plus avancés : devenez vous-même agent immobilier
Quel bien acheter ?
Des logements délaissés
Difficultés financières du propriétaire
Difficultés personnelles du propriétaire
Logement en mauvais état
Les successions
Les logements disponibles sur les sites d’annonces
Quels critères pour les logements ?
Comment trouver de bonnes affaires ?
Les petites annonces et sites d’agences
Vente aux enchères
Recherches en direct et porte à porte
La formule du prix maximum
Déterminer un futur prix de vente
Prendre en compte tous les coûts
Les coûts d’achat
Les coûts de propriété
Les coûts de vente
Déterminer votre profit
Estimer le coût de travaux
Le minimum de travaux ?
Rechercher des biens et acheter
La règle des 100 logements
Passage à l’action
Faire une offre
Le prix d’achat
Astuces de négociation
Le Notaire
Un exemple concret
Comment créer de la valeur ?
Ultimes vérifications avant signature
Les étapes d’une due-diligence
Et si vous n’y trouvez plus votre compte après la due-diligence ?
La check-list
Le cahier des charges
Le planning des travaux
Première étape, les problèmes immédiats
Deuxième étape, le concret des travaux
Troisième étape, les équipements
Quatrième étape, les finitions
Gérer les travaux, les meilleurs conseils en synthèse
Comment trouver et gérer des entrepreneurs et des artisans ?
L’entreprise générale
Les entreprises spécialisées
Les travailleurs indépendants
L’homme à tout faire
Comment fixer les prix ?
Le contrat
Comment gérer les équipes ?
Comment trouver les entrepreneurs ?
En pleins travaux
Ne laissez pas de jours passer sans travaux
Ayez conscience de la valeur du temps pour les artisans
Anticipez les recoupements
Mettez au clair la fourniture de matériaux
Ne payez pas plus que l’avancement des travaux
Soyez présents physiquement
Aux premières dérives, n’hésitez pas à changer de prestataire
La mise en vente et la vente
Mettre en valeur son bien avant la mise en vente
La mise en vente
La vente
Devenir professionnel marchand de biens
Les frais de Notaire
La TVA de marchand de biens
La SCI de marchand de biens ?
Remerciements

 
Préambule
 
 
Principes
 
L’achat-revente fait, encore aujourd’hui, partie des grands mythes de l’immobilier en France.
Peu théorisé et peu généralisé, réservé à des professionnels (marchands de biens) ou à des entrepreneurs chevronnés. Il est pourtant pratiqué, mais par ceux qui ont de l’expérience, ou qui semblent tête-brulées.
Pourtant, le «  house flipping  » (littéralement : faire tourner les maisons), ou « flip » aux États-Unis et au Canada montre que l’achat revente est une activité abordable et accessible. Un vecteur d’enrichissement.
Ce livre immobilier n’est pas un livre de gourous. Il comprend des méthodes, du concret, des informations factuelles et utiles . L’objectif est de vous apporter la connaissance et les méthodes nécessaires pour réaliser un premier achat-revente, ou pour renforcer vos compétences si vous avez déjà tenté l’expérience. Mais il n’y aura pas de « secrets » pour faire fortune en 6 mois avec l’immobilier. Nous savons bien ce qu’ils valent …
Je sais que vous détestez acheter un livre, le lire, le refermer, et vous demander ce que vous devez faire. L’objectif de ce livre est l’inverse : vous permettre d’agir, immédiatement après la lecture, et même après chaque chapitre. Il est résolument tourné vers l’action.
L’objectif est de vous donner les clés pour réaliser des achats-reventes en immobilier, et de vous familiariser avec les pratiques du « Flip » aux États-Unis, où beaucoup de bonnes idées et bons conseils existent. J’ai beaucoup étudié ce qu’il se passe là-bas, et je vous dévoilerai ces conseils et méthodes tout au long du livre.
L’achat-revente est une vraie activité. Complète, exigeante et parfois risquée. Oui. À son sujet, on évoque régulièrement cette anecdote : « l’achat revente : mieux, plus vite, moins cher : vous ne pourrez en choisir que deux » . Sous-entendant qu’il est impossible de réaliser un projet parfait, qui coche toutes les cases et vous permette d’être bons sur toute la ligne. Il n’est pas possible d’acheter un bien, de le transformer pour une meilleure qualité, rapidement, et à un coût dérisoire. Il faudra faire des compromis.
Je vous recommande donc de choisir rapidement la composante la plus importante pour vous. Si vous souhaitez préserver le budget : acceptez que le chantier prenne un peu de retard, car il y aura toujours des surprises. Nous en reparlerons.
 
 
La stratégie AR-LVR
 
L’achat-revente peut-être un acte unique. Ce peut aussi être une dynamique, un travail et une habitude. La mise en place d’un système autour de l’achat-revente peut permettre de s’enrichir réellement.
AR-LVR sont les initiales de Acheter-Rénover (ou Recomposer), Louer-Vendre-Recommencer. Ces initiales décrivent donc le système à mettre en place, pour s’enrichir avec l’achat-revente, et répéter l’opération : acheter et rénover, puis louer, comme un investissement locatif, ou bien revendre pour réaliser une plus-value, puis recommencer, pour poursuivre l’aventure.
Tout au long du livre, nous allons dérouler ces différentes étapes. D’abord pour une première fois, en détail, puis pour la création d’un système AR-LVR, et éventuellement pour évoluer vers une activité de marchand de biens.
 
 
7 étapes pour préparer et réussir son achat-revente
 
Voici quelques étapes importantes, qui structureront votre opération d’achat-revente. Nous reviendrons dessus en détail.
Soyez certains que vous en avez envie. Acheter, rénover et revendre est un métier, une passion. Il faut se sentir la fibre bricoleuse, avoir envie de faire du beau et du neuf avec du vieux, aimer les chantiers, les artisans, et la poussière.
Soyez certains d’en avoir la capacité financière . Savez-vous combien vous pouvez emprunter ? Ou de combien de liquidités disposez-vous pour financer l’achat ? Avez-vous déjà l’accord de principe d’une banque ? Quel es