SCI, le Guide Complet: créer, gérer et optimiser une SCI au service de son patrimoine

Les Editions Du Faré

Description

Nous avons cherché à construire le meilleur guide possible sur la SCI, pour les particuliers, les investisseurs, et les professionnels. A partir des demandes et commentaires des lecteurs, nous avons réalisé un livre : pratique mais qui va dans le fond des choses, accessible mais dense et documenté, et couvrant les concepts et enjeux juridiques sans être incompréhensible pour autant. Pour augmenter la valeur de ce livre, nous avons créé des bonus, qui vous offre un kit complet de documents types et modèles, permettant de créer et gérer une SCI. De la réflexion stratégique sur la création, au choix des détails de la SCI, jusqu'à la constitution, la gestion et même la liquidation, ce livre servira de guide complet pour chacune des étapes de la vie d'une SCI, en envisageant les différentes situations possibles. A l'aide de nombreux cas concrets, le lecteur est amené à se poser les bonnes questions pour faire des choix éclairés et valoriser son patrimoine. Les questions et besoins fréquents sont traités en détail, par exemple : - Comment choisir entre l'IR ou l'IS ? - Comment utiliser la technique du démembrement de parts ? - Quelle utilisation de la SCI par un chef d'entreprise ? Et les différentes opportunités offertes. - Les cas d'optimisation de la transmission du patrimoine par une SCI familiale - La cession de parts - Le rôle et la responsabilité du gérant - Le sort des plus-values - Les étapes de la création - Les avantages et inconvénients de la SCI (au complet) - Des exemples de montages astucieux Les auteurs 365 Conseils, l'éditeur de livres immobiliers, a réuni un groupe d'experts immobiliers, juridiques et fiscaux, pour parvenir à ce guide complet sur la SCI. Leur défi était de taille : créer un guide complet mais accessible, qui réponde aux critiques concernant les autres livres existant, et qui offre un maximum de valeur au lecteur.

Sujets

• Square Enix Europe
• SCi Entertainment
• SCI
• Société civile immobilière

Informations

• Publié par: Lectorama
• Date de parution: 01 septembre 2016
• Nombre de lectures: 64
• Langue: Français

Extrait

SCI, le Guide Complet

créer, gérer et optimiser une SCI au service de son patrimoine


Olivier Morel


365 CONSEILS
Bonus à télécharger


En bonus de ce livre, nous vous offrons des documents et outils qui seront utiles dans votre lecture et votre création et gestion de SCI.
Vous retrouverez la liste des bonus, que vous pouvez télécharger sur http://www.365conseils.fr/sci
Introduction


Née en 1804 avec le Code Civil, la SCI (Société Civile Immobilière) est un instrument au service du patrimoine. La France compte 50 000 SCI créées par an, et celles-ci ont chacune des objectifs différents et des natures différentes. Dans la pratique, il y a autant de SCI que d’utilisation différente de celle que l’on surnomme le « couteau-suisse patrimonial ».

À première vue, la SCI permet d’éviter l’indivision et d’organiser un patrimoine immobilier collectif. En y regardant de plus près, la SCI permet aussi d’optimiser l’immobilier du chef d’entreprise, d’optimiser les donations et transmissions entre générations et de répondre à de nombreux besoins patrimoniaux.

Ce livre vise à vous fournir une compétence à la fois globale et précise sur la SCI. Tous les aspects ayant trait à la SCI y sont traités. Ni guide totalement juridique et difficile à lire, ni manuel en survol, ce livre est une véritable formation, accessible et agréable à lire. Il a voulu répondre aux demandes répétées des lecteurs pour un guide pratique, abordable et lisible sur la SCI, mais qui contienne également tout le fond nécessaire.

On ne créé par une SCI par principe du jour au lendemain en achetant un bien immobilier. Les conséquences en seraient trop importantes. Certains avantages fiscaux disparaissent en SCI, et d’autres peuvent apparaitre.
Vos objectifs


La SCI est un outil, au service de la gestion de votre patrimoine. Elle rend service dans des situations variées, et intervient dans la vie de l’épargnant ou de l’investisseur à divers moments.
Dans tous les cas, il est important de commencer la lecture de ce livre en vous posant la question de vos objectifs. On n’aborde pas la SCI de la même manière si l’on souhaite transmettre au mieux son patrimoine immobilier, ou si l’on souhaite en créer une pour un premier investissement. Et ce ne sont que deux exemples parmi des dizaines d’autres.
Démarrons en douceur avec quelques exemples, pour que vous puissiez saisir l’ampleur des possibilités offertes par la SCI : Anne souhaite acheter une résidence secondaire. Elle en profite pour l’acheter à travers une SCI, associée à ses enfants. Elle pourra ainsi leur transmettre facilement et avec des avantages fiscaux, dans les décennies à venir.
Trois amis investisseurs souhaitent acheter un immeuble. Ils se réunissent dans une SCI à parts égales, pour acheter un bien qu’aucun d’entre eux n’aurait pu acheter seul. La SCI leur permet de gérer ce bien plus efficacement qu’une indivision. Pour eux la SCI est comme une entreprise.
Un couple souhaite offrir des revenus réguliers à ses enfants. Ils démembrent leur SCI pour en laisser l’usufruit aux enfants. Ceux-ci bénéficeront donc des loyers provenant des studios loués. Les parents conservent la propriété (nue-propriété) de la SCI, donc des studios.
Un couple a des difficultés pour rembourser ses crédits. Ils créent une SCI qui va acheter le bien qu’ils possédaient, puis souscrire à un crédit avec un taux d’endettement plus avantageux grâce à son statut de société civile. Le couple rembourse son crédit précédent grâce à la vente du bien à la SCI.
Un entrepreneur souhaite acheter un immeuble pour y placer ses bureaux. Il habitera dans les étages supérieurs. Il créé une SCI en son nom pour acheter l’immeuble, et protéger son patrimoine en tant qu’entrepreneur. L’entreprise et l’immeuble sont décorrélés.
Un couple en concubinage souhaite protéger son avenir en cas de pépin. Ils créent une SCI qui possède leur résidence principale, et procèdent à un démembrement croisé de parts. Ainsi, ils se donnent chacun l’usufruit de leurs parts, tout en conservant la nue-propriété. En cas de décès de l’un d’entre eux, le concubin survivant peut rester dans la résidence principale, sans être embêté par les héritiers du concubin décédé.
Des parents souhaitent donner leur patrimoine à leurs enfants, mais en garder le contrôle en cas de dérive. Ils cèdent donc la nue-propriété, grâce aux abbatements fiscaux, et conservent l’usufruit, la gérance de la société, et les revenus provenant des loyers.

Pour définir vos objectifs, posez-vous des questions comme : Si j’ai déjà une SCI, qu’est-ce-que je souhaite en faire ? Si je n’ai pas de SCI, pourquoi en créerais-je une ?
Et conservez les réponses à ces questions et vos objectifs pendant toute la lecture de ce livre.
Les conseillers en gestion de patrimoine expliquent souvent que la SCI est « le couteau suisse du patrimoine ». Traduction : on peut tout faire avec, mais il faut savoir s’en servir !
C’est tout l’objectif de ce livre.
Sommaire

Bonus à télécharger
Introduction
Vos objectifs
Sommaire
Partie 1 - Ce qu’est une SCI
Définition
Rôle du gérant et des associés
SCI contre indivision
Démembrement de parts
SCI ou Société Civile Patrimoniale ?
Partie 2 - Avantages et inconvénients de la SCI
Avantages
Inconvénients
Partie 3 - La SCI familiale
Communauté de biens
Séparation de biens
Concubins
Parents souhaitant réaliser une donation
Partie 4 - La SCI pour l’investissement locatif
Intérêt financier
Une SCI avec des SCPI
La SCI d’attribution, pour les marchands de biens notamment
La SCI et le statut de fonctionnaire
Partie 5 - La SCI pour l’immobilier professionnel
Apporter le local professionnel à une SCI dans le cas d’une entreprise individuelle
Partie 6 - SCI à l’IR ou à l’IS
Avantages du régime IS
Inconvénients du régime IS
Avantages du régime IR
Inconvénients du régime IR
Quelques spécificités du régime IS
Comparaison des impositions IS et IR
Partie 7 - La fiscalité de la SCI
La fiscalité sur les revenus
Impôts locaux
Plus-values
Cession de parts sociales
Impôt sur la Fortune Immobilière
Abus de droit, fraude fiscale ou requalification
Partie 8 - Constitution d’une SCI
Rédaction des statuts
Informations sur la SCI
Capital social et parts sociales
Formalités de constitution
Achat de biens
Financement de la SCI par la banque
Gestion de biens
Charges déductibles du revenu foncier
Partie 9 - Gestion d’une SCI
Obligations légales et administratives
Désignation d’un gérant
Le statut social du gérant
Obligations et responsabilités du gérant
Obligations et droits des associés
La comptabilité de la SCI
Déclarations fiscales
Partie 10 - Evolution de la SCI
Augmentations de capital
Apport en compte courant d’associé
Cession de parts sociales
Donation de parts
Héritage de parts
Vente d’un bien
Cloture de la SCI
Annexes
Barème fiscal pour les donations, en fonction de l’âge
Les articles de loi de la SCI : articles 1832 à 1870 du Code Civil
Index

Partie 1 - Ce qu’est une SCI


La SCI peut prendre plusieurs formes, et servir différents objectifs. Dans cette partie, nous revenons sur la définition de la SCI, puis sur ses différentes formes. Nous comparons également la SCI à l’indivision, de sorte à ce que vous ayez une vue globale des Sociétés Civiles Immobilières.

Définition
Lignes importantes de la SCI

La Société Civile Immobilière n’a pas de définition spécifique dans le Code Civil français. On peut cependant la définir ainsi par expérience :
Un accord passé entre deux personnes ou plus, pour constituer une société, visant à détenir un ou plusieurs biens immobiliers.
La SCI a été instituée en France le 8 mars 1804, dans le Code Civil, par les articles 1832 à 1844. Elle fut le premier véhicule privé permettant aux citoyens de détenir en commun des biens immobiliers. Ses statuts, font office