Des fautes comptables de Foncia Paris ruineuses pour des Français juifs
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Le 18 janvier 2017, lors d'une réunion avec Jean-Patrick Jauneau, mandataire social de Foncia Paris, et Karima Aktouf, principale contentieux de ce syndic, M. B., propriétaires français juifs d'un appartement, ont confronté leur tableau de leur compte de copropriétaires avec l'extrait du « Grand Livre » de la copropriété - THE Document - concernant leur compte. Leur tableau exhaustif a révélé un solde créditeur de M. B. de 32,30 €. Celui présenté par Foncia Paris était incomplet et alléguait un solde prétendument débiteur de 2 296,56 € !? Explications du modus operandi létal pour ruiner et spolier des copropriétaires français juifs de leur bien immobilier : dette fictive ou réelle mais au montant majoré, tableaux du Syndicat erronés mais considérés comme incontestables par des juges car extraits du Grand Livre ou établis par huissier de justice, etc. En 2017, l'UFC-Que choisir et l'ARC a publié une nouvelle étude sur les contrats de syndics" citant notamment FONCIA.

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Publié le 05 juillet 2017
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Langue Français

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Véronique Chemla133 9 cercles
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M B., copropriétaires français juifs dans un quartier bourgeois, ont un appartement dont le syndic estFoncia Paris, ex-Foncia Rives de Seine.
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Je vous invite à signercette pétition bilingue français/anglais destinée à être remise au Président de la République François Hollande et au Premier ministre Manuel Valls. Cette pétition s'impose car les Français Juifs n'ont aucune organisation pour les défendre. Cliquezici pour signer.
vchemla@gmail.comNouvel articleConceptionDéconnexion
Le 18 janvier 2017, lors d'une réunion avec Jean-Patrick Jauneau, mandataire social deFoncia Paris, et Karima Aktouf, principale contentieux de ce syndic, M. B., propriétaires français juifs d'un appartement, ont confronté leur tableau de leur compte de copropriétaires avec l'extrait du « Grand Livre » de la copropriété - THE Document - concernant leur compte. Leur tableau exhaustif a révélé un solde créditeur de M. B. de 32,30 €. Celui présenté parFoncia Paris était incomplet et alléguait un solde prétendument débiteur de 2 296,56 € !? Explications dumodus operandilétal pour ruiner et spolier des copropriétaires français juifs de leur bien immobilier : dette fictive ou réelle mais au montant majoré, tableaux du Syndicat erronés mais considérés comme incontestables par des juges car extraits du Grand Livre ou établis parhuissier de justice, etc. En 2017, l'UFC-Que choisir et l'ARC a publiéune nouvelle étudeles contrats de syndics" citant notamment sur FONCIA.
I invite you to sign that bilingual petitionwill be passed on which to President of the French Republic François Hollande and Prime Minister Manuel Valls. Clickhereto sign.
Depuis plus de dix ans, sous la gestion des deux syndics successifs, ils subissent un traitement doublement discriminatoire.
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remédier par des travaux adéquats. Une inaction, notamment qui a induit plus de 145 000 € de manque-à-gagner en termes de loyers non perçus par M. B. Et d’autre part, pour corser le tout, après avoir quasiment ruiné M. B., le Syndicat les a assignés en réclamant un prétendu arriéré d’appels de charges. En reprenant toutes les écritures comptables du Syndicat et le relevé de leurs paiements, M. B. ont estimé leur compte créditeur et ont proposé à plusieurs reprises un règlement amiable au Syndicat via son syndic Foncia Paris. En vain.
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A été convenue une réunion pour comparer avec un comptable les tableaux de M. B. et ceux de Foncia Paris.
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Il est apparu que :
3. Foncia Paris a fait payer 125,35 €, prétendue « assignation » en 2011, absente du décompte de Me
1. Plusieurs montants correspondant aux versements de M. B. en 2013 à Me Jean-Benoît Michelet sont absents de cet extrait du Grand livre. Soit 2 390,09 €. Ce qui est gravissime, car le Grand Livre est réputé pour tous les magistrats être INCONTESTABLE. C'est sur ce fondement que des juges condamnent des copropriétaires ;
Lors de l’Assemblée générale (AG) des copropriétaires du 18 novembre 2016, Jean-Patrick Jauneau, mandataire social de Foncia Paris,a fait une analogie choquante entre les Juifs persécutés sous le régime de Vichy et trois de ses salariés nommés dans un article publié en juillet 2016 parAlliancefr.com. Cet article intituléFoncia au cœur d'une nouvelle polémique aux relents antisémites, et dont la teneur a été reprise dansnotre article, évoquait M. B. en voie d'être ruinés et spoliés, par un syndicat de copropriétaires sous ses deux syndics successifs, Cabinet Seific-Piergui puis Foncia Paris. Ni les copropriétaires présents ni Dominique Ohlman, principale de copropriété, ne se sont indignés par ce parallèle infondé.
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Tous trois ont alors pointé tous les montants de cet extrait du Grand Livre.
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M. B. a rappelé qu’il avait été convenu de comparer son tableau avec ceux du Syndicat communiqués à la justice dans la procédure pendante initiée en 2014. NIET de Foncia Paris.
Véronique C@Veronique
2. Divers montants correspondant aux chèques de M. B. et aux régularisations annuelles - 4 337,14 € - sont absents du décompte de Me Jean-Benoît Michelet ;
D’emblée, Jean-Patrick Jauneau a indiqué avoir pointé les montants en colonnes Débit et Crédit de cet extrait du Grand Livre. Il a abouti à un prétendu solde débiteur de 2 296,56 €.
M. B. a communiqué son tableau exhaustif recensant tous les montants figurant dans les pièces du Syndicat ou/et de Foncia Paris communiqués à la justice, notamment le décompte de l’huissier de justice du Syndicat, Me Jean-Benoît Michelet. M. B. a avancé un solde créditeur de 28,97 €. Après rectifications de ses erreurs mineures – un montant (3,36 €) inscrit à tort à deux reprises et trois centimes d’euros non indiqués dans la colonne débit -, le solde créditeur s’élevait à 32,30 €.
Ainsi, la première saisie bancaire a réclamé à M. B. 9 915,64 €, au lieu de 5 391,83 € restant à payer au Syndicat. La deuxième saisie leur a réclamé 10 306,77 €, au lieu des 4 198,13 € restant à payer au Syndicat.Et la troisième saisie leur a exigé 10 590,10 €, au lieu de 1 798,13 € restant à payer au Syndicat ! Ces trois saisies bancaires injustifiées, dans leur principe et dans leurs montants, ont alourdi la dette initiale de 1 223,36 € de plus de 10% !
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6. Les 1 956,03 € litigieux correspondent à environ un an d'appels de charges pour M. B. Ils représentent une forme d’avance de trésorerie conséquente qui leur est imposée au profit du Syndicat. Une somme sur laquelle FONCIA PARIS engrangerait des intérêts ?
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8. Demeure un montant litigieux de 1 956,03 €, composés des « vacations suivis contentieux », de la prétendue « assignation » de 2011, de l’assignation de 2014, et des 122,35 € ;
7. Les intérêts (292,57 €) versés par M. B. en 2013 n’apparaissent pas dans les relevés généraux comptables annuels du Syndicat établis par Foncia Paris, qui n'a pas su, de nouveau, en expliquer l'absence ;
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6. Foncia Paris a fait payer à M. B. 1 594,20 € qui correspondent à des « vacations suivi contentieux » du syndic ;
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2. Ils auraient découvert en 2017 que M. B. ont versé plus de 1 500 € à Me Jean-Benoît Michelet en… 2013 !? Bel exemple du sérieux du « suivi de contentieux » par Foncia Paris.
3. Jean-Patrick Jauneau et Karima Aktouf n’ont pas expliqué toutes ces erreurs comptables ;
«Peut-être encore le Cabinet Foncia a-t-il omis de signaler certains versements à son avocat, et alors nous n’avons pas pu en avoir connaissance. En tant qu’huissier de justice, je ne peux procéder à la vérification des comptes de copropriété des requérants... Au vu des arguments que vous soulevez, il y a manifestement compte à faire !»
5. Foncia Paris a inclus à tort 114,13 € (assignation de 2014) dans la somme réclamée à M. B. au titre d’« arriérés d’appels de charges impayées ». Or, il s’agit des dépens ;
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7. Jean-Patrick Jauneau a promis d’organiser ensuite une réunion avec M. B. pour faire le point. Une promesse non tenue. Et il a éludé toute comparaison entre le
Foin d’ironie. Pour opérer ses saisies sur les comptes bancaires de M. B. en 2013, Me Jean-Benoît Michelet a utilisé des tableaux erronés du compte de copropriétaires de M. B. communiqués par le cabinet Goldberg et Masson, avocat du Syndicat. Et il a donc exigé des montants injustifiés à M. B.
http://www.veroniquechemla.info/2017/01/foncia-paris-na-pas-explique-ses-fautes.html
Que retenir de cette réunion éprouvante pour M. B., venus avec un dossier épais et après avoir sérieusement préparer la réunion ?
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1. Jean-Patrick Jauneau et Karima Aktouf, principale contentieux de Foncia Paris, n’avaient pas pris connaissance du dossier ni des arguments de M. B. figurant dans ses conclusions ;
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4. Ils se sont engagés à contacter Me Jean-Benoît Michelet afin d’avoir des réponses aux écarts dans leurs tableaux respectifs ;
5. Ils n’ont présenté aucune excuse pour leurs fautes comptables patentes ;
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4. Foncia Paris n’a pas crédité, à tort, le compte de M. B., de 122,35 € ;
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Véronique Chemla: Des fautes comptables de Foncia Paris ruineuses pour des Français juifs
05/07/2017
Véronique Chemla: Des fautes comptables de Foncia Paris ruineuses pour des Français juifs
tableau de M. B. et ceux, sciemment erronés, communiqués par le Syndicat, son syndic et ses avocats respectifs au Tribunal, puis à la Cour d'appel.
AnomiePourquoi Foncia Paris a-t-il assigné M. B. devant le Tribunal en 2014 sans respecter son contrat de syndic qui stipulait deux lettres de relances, puis une mise en demeure ? « Nous agissons ainsi en cas de deuxième procédure pour arriérés d’appels de charges impayés », a répondu Karima Aktouf. « Mais le contrat de Foncia Paris ne mentionne pas cette pratique », a répliqué M. B. « S’il fallait tout stipuler dans un contrat… », a déclaré Karima Aktouf, sans que Jean-Patrick Jauneau ne l’ait contredite.
Vous avez bien lu.
On connaissait les stipulations des contrats des assureurs écrites en tout petit caractères.
Avec Foncia Paris, des stipulations non écrites, connues seulement de Foncia Paris, lieraient le Syndicat cocontractant, et s'imposeraient à M. B. qui les ignorent !? Ces stipulations sont-elles les mêmes pour les Juifs et pour les non-Juifs ? Foncia Paris les créerait-il à volonté, quand cela lui convient ? Mystères non éclaircis.
C’est révélateur d’un état d’anomie grave. L’expression du « bon vouloir » de Foncia Paris ? En tout cas, une forme d'arbitraire. Et c’est une juriste – si, si, Karima Aktouf a assuré l’être – qui l’a dit. Et cette juriste ne s'indigne pas des tableaux sciemment erronés versés dans les débats judiciaires par le Syndicat représenté par Foncia Paris. Or, dès la première année à l’université, les étudiants en droit apprennent cette locution latine : Pacta sunt servanda (« Les conventions doivent être respectées »), c’est-à-dire que les parties au contrat sont liées par cette convention conclue les liant. Ce principe du droit civil - «Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits» (Article 1103 du Code civil) -, a été repris en droit commercial, en droit international…
Judiciarisation juteuse pour le syndicRevenons aux « vacations suivi contentieux » (2012-2016) - 1 594,20 € - que Foncia Paris a fait payer à M. B.
M. B. en contestent le principe et le montant.
D’une part, ils se fondent sur le jugement solidement motivé de 2012. Le Tribunal avait alors rappelé audit syndic que le suivi contentieux fait partie de sa gestion courante (Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965), dans ses honoraires annuels forfaitaires. Et il avait refusé d’imputer à M. B. le montant de ces « vacations ».
Alors pourquoi Foncia Paris persiste-t-il à maintenir sa réclamation de « vacations » ?
« Certains juges nous les refusent. D’autres nous les accordent… », a allégué Karima Aktouf.
Nous aimerions lire des jugements ayant accordé à Foncia Paris ces « vacations ».
Car, et d’autre part, ces « vacations contentieux » sont bizarres. Ainsi, pour 2012-2013, le montant varie selon les documents, soit un écart de 100,77 € : une pièce du Syndicat réunit trois « notes-types » sibyllines du syndic, pour un montant total de 538,20 € ; le « relevé général des dépenses » du Syndicat indique un montant total de 638,97 €. Ce qui fait douter de ces deux montants.
Quant au « relevé général des dépenses du 01/07/2013 au 30/06/2014 », il indique à ce titre 556,15 €, dont 111,23 € (1er trimestre 2014) et 111,23 € (2e trimestre 2014).
http://www.veroniquechemla.info/2017/01/foncia-paris-na-pas-explique-ses-fautes.html
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Véronique Chemla: Des fautes comptables de Foncia Paris ruineuses pour des Français juifs
Or, le Syndicat n’en produit curieusement pas les « notes ». Selon un adage, « nul ne peut se faire de preuve à soi-même ». Pourtant, Foncia Paris a communiqué , outre des décomptes sciemment erronés, ses « notes-types » concernant ses prétendues « vacations contentieux ». Des « notes-types » fabriquées automatiquement sur Word -seuls les dates et montants varient - et qui n'ont aucune force probante. Elles ne prouvent pas un suivi contentieux.
D'ailleurs, Foncia Paris n'a pas jugé utile de créer de nouvelles « notes-types » pour ses « vacations contentieux » après juin 2013. Donc Foncia Paris a communiqué à la justice seulement trois « notes-types » pour 538,20 € (2012-2013). Il semble assuré d'obtenir automatiquement, sur leur simple production, la condamnation de M. B. à payer ces « vacations suivi contentieux » (2012-2016) de 1 594,20 € ?! Et dire la difficulté pour un journaliste à se faire rembourser ses frais professionnels par le média ayant publié son article...
En outre, les appels de charges édités par Foncia Paris ne mentionnent aucun montant de « vacations contentieux » pour le 4e trimestre 2014 et le 2e trimestre 2015. Et ce, alors qu’un jugement avait été rendu le 21 mai 2015.
Comprenne qui pourra.
« Vrais-faux forfaits tout compris » associé à une «myriade de facturations supplémentairesclauses abusives dans les contrats de syndics et manque de », transparence dans ses comptes, hausse de leurs tarifs en raison de prestations supplémentaires qui auraient du être incluses dans les forfaits du syndic, compte unique « imposé » au détriment du compte séparé affligé d’un surcoût, tarifs exorbitants des prestations exceptionnelles… Cespratiques préjudiciables de syndics sont fustigées régulièrement, notamment par la Commission des Clauses Abusives ou la DGCCRF (Direction générale de la répression des fraudes), et en 2013 par l'UFC-Que Choisir et l'ARC (Association de responsables de copropriété) dans leur Observatoire des syndics. Celui-ci a alors publié une étude sur cinq principaux syndics - Citya, Foncia, Immo de France, Nexity et Urbania - qui représentent 40 à 60% du marché. L’arrêté Novelli de 2010à l’évidence pas n’a produit les effets escomptés.
En 2017, l'UFC-Que choisir et l'ARC a publiéune nouvelle étudesur les contrats de syndics. "Après son entrée en vigueur, en juillet 2015, le décret sur le contrat-type de syndic de copropriété et les prestations particulières méritait une attention particulière. Après avoir contribué à l’élaboration de ce contrat-type jugé équilibré, l’ARC et l’UFC-Que Choisiront analysé les contrats des principaux syndics représentant 70 % de la profession (Citya, Foncia, Immo de France, Loiselet et Daigremont, Nexity). Ce décret en application de la loi Alur (Accès au logement et un urbanisme rénové) définit un forfait de base comprenant des prestations de gestion courante et une liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à des honoraires supplémentaires. Les deux associations déplorent une hausse des tarifs des missions prévues dans le forfait, voire une baisse de niveau de celles-ci pour un prix resté stable, et surtout une envolée des coûts des prestations hors forfait. Un bilan décevant aux yeux de l’ARC et de l’UFC, qui estiment que le contrat-type n’a pas jugulé les pratiques abusives des syndics".
La pratique des « vacations contentieux » s’avère une opération gagnante pour un syndic, et ce, quelle que soit la décision des juges.
Si des juges considèrent que ces « vacations » doivent être supportées par le Syndicat, le syndic gardera les intérêts bancaires, qu’il a vraisemblablement perçus pendant des années en cas de compte bancaire commun ouvert au nom du syndic. Par prudence, le syndic sollicite l’autorisation du Syndicat ou/et du conseil syndical avant d’assigner.
Si des juges condamnent les copropriétaires à payer ces « vacations contentieux », ils entérinent un fait accompli qui a déjà rapporté au syndic des intérêts courant sur plusieurs années. Et quel copropriétaire va se pourvoir en cassation – coût moyen de 3 500 € - pour un montant de 1 500 € ?
Ces « vacations » de 1 594,20 € - soit la moitié des honoraires annuels de Foncia Paris -, et les intérêts sur ces « vacations », augmentent donc les revenus du syndic.
Dette grossie ou inexistanteM. B. estiment le solde de leur compte de copropriétaires créditeur de 32,30 €.
http://www.veroniquechemla.info/2017/01/foncia-paris-na-pas-explique-ses-fautes.html
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05/07/2017
Véronique Chemla: Des fautes comptables de Foncia Paris ruineuses pour des Français juifs
Au vu de leur comptabilité si erronée, le Syndicat et Foncia Paris devraient normalement mettre un terme à la procédure judiciaire pendante devant la Cour d’appel et lever l’hypothèque sur l’appartement de M. B.
Eh ben, non. Le 24 janvier 2017, Jean-Patrick Jauneau a écrit à M. B. : «Nous prenons note de votre demande de levée d’hypothèque qui pourra être mise en œuvre en fonction du résultat à venir de la procédure en cours ».
Jean-Patrick Jauneau ne respectera donc pas sa promesse d’une deuxième réunion pour faire le bilan dans ce dossier. Pourquoi ? Sait-il que la simple présentation d'un extrait, même erroné, du Grand Livre ou d'un décompte faussé d'un huissier de justice, permet de berner des magistrats et d'obtenir systématiquement la condamnation des copropriétaires ? Aurait-il découvert que M. B. avait raison ? Connait-il le traitement discriminatoire et les arrêts iniques infligés à des copropriétaires français juifs, telleEva Tanger, par des magistrats spécialisés dans ces dossiers ? Ce qui permettrait au Syndicat de percevoir des milliers d'euros au titre de la « prétendue dette », de prétendus « dommages et intérêts », de l'article 700 du Code de procédure civile, etc.
A l’issue de cette réunion, Foncia Paris avait allégué un prétendu « solde débiteur de 2 296,56 € ». Sur ce montant, 1 956,03 € correspondent à des montants litigieux, irréguliers au détriment de M. B.
La procédure va donc se poursuivre pour obtenir le paiement du faux « solde débiteur de 2 296,56 € » dont le Syndicat et Foncia Paris n’ont pas indiqué à quoi il correspond, plus de 4 000 € au titre de dommages et intérêts et de l'article 700 du Code de procédure civile, entériner judiciairement une pratique contestée, mais enrichissante de Foncia Paris, et surtout s'acharner sur M. B. en l'enferrant dans des saisies bancaires et des procédures judiciaires le stigmatisant, le diffamant, le ruinant.
Nul ne sait la destination finale des 292,57 € versés par M. B. au titre des intérêts ordonnés par le jugement de 2012. Où iront les sommes - au minimum 8 000 € en intégrant les dépens, etc. - que la Cour d'appel risque d'ordonner M. B., Français juifs, de verser au Syndicat ? Car cette Cour a condamné de manière inique, à plusieurs reprises, d'autres Juifs, telleEva Tanger20 000 € au titre de - l'article 700 du Code de procédure civile ! -, au mépris du droit et des faits.
Les honoraires annuels du syndic Foncia Paris s'élèvent à environ 3 500 €. Ce faux « solde débiteur de 2 296,56 € » représente plus des deux tiers de sa rémunération annuelle. Mazette !
En juillet 2014, le Syndicat a réclamé à M. B devant le Tribunal « 3.784,76 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté du 16/10/2012 au 16/05/2014 ». D’une part, le solde débiteur de M. B. s’élevait à 2 109,49 € : 1 323,59 € d’arriérés de charges – appels du premier semestre de 2014 - et 785,90 € de « frais » litigieux. Et d’autre part, cet amalgame a pour effet de grossir le montant de la prétendue « dette » de M. B. Avant cette assignation, M. B. versait, chaque mois, au Syndicat 400 € à 800 €. Pourquoi le Syndicat et Foncia Paris n’ont-ils pas patienté quelques mois avant d’assigner M. B., le temps pour M. B. de rendre son solde créditeur ?
Pour « récupérer » 1 323,59 € d’arriérés de charges au 16 mai 2014, le Syndicat a réclamé au Tribunal 3 784,76 € au titre de cet arriéré de charges ! Il a aussi dépensé 8 885 € en honoraires d'avocats - Me Albert Goldberg, puis Me Carine Smadja - 6 227,92 € devant le Tribunal d’instance, et 2 571 € devant la Cour ! Et ce n'est pas fini... N’est-ce pas un peu disproportionné ? A titre de comparaison, le budget prévisionnel du Syndicat pour 2017-2018 s’élève à 48 600 €. Est-ce un hasard si le Syndicat et Foncia Paris ont choisi contre des copropriétaires juifs français des avocats français aux patronymes juifs ?
Par ailleurs, le Syndicat a payé des honoraires d’avocat (222,46 €) pour le 4e trimestre 2013 dans « l’affaire M. B. » Et ce, alors que M. B. payaient régulièrement ses appels de charges et qu’il n’y avait alors aucune « affaire M. B. », aucune procédure judiciaire. Pourquoi le Syndicat et Foncia Paris ont-ils alors consulté un avocat ? Pour préparer la procédure judiciaire de 2014 ? Pourquoi ?
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