Rapport sur l'évolution des loyers - Locaux à usage d'habitation dans le parc locatif privé

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Le rapport propose une étude de l'évolution des loyers pour 2004. Pour 2004, les grandes tendances de l'évolution des loyers en province et dans l'agglomération parisienne sont caractérisées par : un mouvement de très légère reprise de la hausse globale des loyers à Paris, et dans sa proche banlieue et en province. Cette hausse est de +4.4% (4.2% en 2003) à Paris, +3.9% (+3.4% en 2003) dans sa proche banlieue et de +3.8% (+3.4% en 2003) en province. Une hausse d'ensemble des loyers de nouveau plus élevée que celle de l'indice des prix à la consommation (+1.6%).Une hausse moyenne des loyers plus soutenue à Paris et d'un niveau égal en proche banlieue parisienne et en province. En 2004, la hausse d'ensemble des loyers est toujours plus conséquente à Paris et les hausses de la proche banlieue parisienne et de province sont à nouveau quasi similaires. Un maintien de l'écart de loyer entre Paris, sa proche banlieue et la province. Le niveau des loyers au m² demeure deux fois plus élevé à Paris et sa proche banlieue qu'en province.2004, la hausse moyenne des loyers de relocation est de +8.6% à Paris (+10.9% en 2002, +11.9% en 2002), +7.1% dans sa proche banlieue (+7.6% en 2003, +10.4% en 2002) et de +6.3% en province (+6.2% en 2003, +5.5% en 2002).Les renouvellements de baux concernent 17% du parc locatif privé à Paris, 18% dans sa proche banlieue et 15% en province. En 2004, l'augmentation moyenne des loyers lors d'un renouvellement de bail observe un redressement à Paris avec +3.7% (+2.6% en 2000), en proche banlieue avec +3.3% (+2.4% en 2003) et en province avec +3.0% (+2.7% en 2003)

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Publié le 01 juin 2005
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Langue Français

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LRapport sur l Øvolution des loy ers dans le parc privØ
Le prØsent rapport a ØtØ prØparØ en application de la loi n 89 462
du 6 juillet 1989 tendant amØliorer les rapports locatifs et portant
modification de la loi n 86 1290 du 23 dØcembre 1986.
Il a ØtØ rØalisØ partir de donnØes communiquØes par :
l observatoire des loyers de l agglomØration parisienne (OLAP),
les agences d urbanisme et deux ADIL reprØsentant onze
agglomØrations (prestataires des enquŒtes sur l Øvolution des loyers en province),
les directions dØpartementales de l Øquipement (DDE),
l institut national de la statistique et des Øtudes Øconomiques
(INSEE).
Sa rØdaction a ØtØ effectuØe par le bureau des rapports locatifs
(DH2) de la Direction GØnØrale de l Urbanisme, de l Habitat et de la
Construction du SecrØtariat d Etat au Logement.
1
????Rapport sur l Øvolution des loyer s dans le parc privØ
sommaire
1. Quelques donnØes 7les Øvolutions
19 chiffrØes l Øvolution du parc locatif 1996-2000
31rØsumØsur le parc locatif privØ
34l indice gØnØral des loyers2. Un mouvement accru de
36le secteur locatif privØla hausse des loyers
43le secteur locatif social
l Øvolution de l offre et de la demande locative 493. Le marchØ locatif
l Øvolution des loyers 54les grandes tendances
la connaissance de la loi du 6 juillet 1989 55
l impact de la conjoncture Øconomique 64
en conclusion 66
le mouvement d ensemble 714. L Øvolution des loyers
rØsumØ 88
Paris,
les relocations 91dans sa proche banlieue
La stabilitØ ou les baisses des loyers de relocation 101
et en province rØsumØ 104
Les hausses de loyers de relocation 106
rØsumØ 114
Conclusion
116
les logemens mis en location pour la premiŁre fois 119
les facteurs d Øvolution des loyers pour les locataires stables
Les renouvellements de baux 121
rØsumØ
133
Les baux en cours
134rØsumØ
139le niveau des loyers dans la grande banlieue de
l agglomØration parisienne 141
en conclusion
147
2
????z??????z???z???zRapport sur l Øvolution des loy ers dans le parc privØ
annexes
1 L Øvolution en 2004 des loyers du secteur privØ dans onze agglomØrations de province
OLAP, mai 2005
2ers du secteur privØ dans l agglomØration parisienne
OLAP, mai 2005
3 Bilan d activitØ des commissions dØpartementales de conciliation en 2004
Direction GØnØrale de l Urbanisme, de l Habitat et de la Construction /DDE
4 La fixation et l Øvolution des loyers, commentaires de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 Urbanisme, de l Habitat et de la Construction
3
zzzzRapport sur l Øvolution des loyer s dans le parc privØ
4Rapport sur l Øvolution des loy ers dans le parc privØ
Quelques donnØes
chiffrØes sur le parc
locatif privØ (1)
(1) L’ensemble de ces donnØes chiffrØes
est issu des enquŒtes Logement rØalisØes par l’INSEE.Quelques donnØes chiffrØes sur le parc locatif privØ
6Quelques donnØes chiffrØes sur le parc locatif privØ
1. les Øvolutions (1)
Jusqu’au milieu des annØes soixante, la location a ØtØ le statut d’occupation
prØpondØrant. A partir de cette pØriode, la proportion des propriØtaires
occupants ou en accession s’est progressivement dØveloppØe.
Le secteur locatif, En 2002, le secteur locatif reprØsente 38 % du parc des rØsidences
9 306 000 logements, principales (soit 9 306 000 logements sur un total de 24 525 000 rØsidences principales).
soit 38 % du parc
des rØsidences principales.
volution du parc 100%
des rØsidences principales
90%
Source : EnquŒtes Logement INSEE
80%
38%38%38%37%
70% 39%44%44%44%44%45%
60%
50%
40%
30% 56%54% 54% 54%51%47%45% 46%44%42%20%
10%
0%
1963 1967 1970 1973 1978 1984 1988 1992 1996 2002
secteur de l’accession la propriØtØ et des propriØtaires occupants secteur locatif
Le parc locatif privØ Le parc locatif est constituØ 55 % de logements du secteur privØ (5 076 000
reste majoritaire avec logements) et 45 % de logements sociaux (4 251 000 logements).
prŁs de 5 000 000 logements.
volution des secteurs du parc
locatif 100%
15%
90% 19%
Source : EnquŒtes Logement INSEE 24%
28%
32%
80% 42% 45% 45%46% 46%
70%
60%
50%
85%
40% 81%
76%
72%
68%
30% 58% 55% 55%54% 54%
20%
10%
0%
1963 1967 1970 1973 1978 1984 1988 1992 1996 2002
secteur libre secteur social
De 1992 2002, Entre 1992 et 2002, le parc locatif privØ rØgi par la loi de 1989 a progressØ de
une progression +17% ( 712 000 logements) tandis que le secteur locatif rØgi par la loi de 1948 a
du secteur locatif privØ continuØ se rØduire (prŁs de 45 % de ces locations ont disparu, passant de 443 000
logements 246 000).
7
z)Quelques donnØes chiffrØes sur le parc locatif privØ
Cette croissance du parc locatif privØ est due vraisemblablement aux
mesures fiscales favorisant l’investissement locatif, au passage au secteur
libre de logements rØgis antØrieurement par la loi 1948, mais probablement
aussi la stabilisation de la lØgislation relative aux rapports locatifs.
Pour la mŒme pØriode, le parc locatif social s est accru Øgalement de +12%
+456 000 logements), il a continuØ de progresser rØguliŁrement avec une production
moyenne d environ 45 000 logements par an.
volution du parc
Nombre de logements (en milliers)des rØsidences principales 15 000
13 724
14 000
Source : EnquŒte Logement INSEE
12 64513 000
11 91312 000 11 387
11 000 10 323
10 000
8 695
9 000
7 797
8 000 6 898 7 350
7 000 6 247
5 0736 000 5 1715 0295 019 4 7864 8864 971 4 570 4 650
5 000 4 291
4 000
4 2314 0913 000 3 7753 6223 362
2 000
2 481
1 9331 000 1 565880 1 164
0
1963 1967 1970 1973 1978 1984 1988 1992 1996 2002
propriØtaires secteur locatif social secteur locatif privØ
Taux Øvolution %
des diffØrents secteurs 36%35% 32% 34%du parc
28%des rØsidences principales
24%
Source : EnquŒte Logement INSEE 25%
19%
15% 12% 10%
9%10% 8%8%
7% 6%
8% 6%3% 6%5% 3%
3%5%4% 3%
0%
-5% -2%
-6%
-12%
-15%
secteur locatif privØ (y com pris loi 48) secteur locatif social propriØtaires
8
1963/1967
1967/1970
1970/1973
1973/1978
1978/1984
1984/1988
1988/1992
1992/1996
1996/2002Quelques donnØes chiffrØes sur le parc locatif privØ
volution du parc des rØsidences principales
Source : enquŒtes Logement INSEE
En milliers de logements 1984 1988 1992 1996 2002
56 %10 323 51 % 11 387 54 % 11 913 54 % 12 645 54 % 13 724 PropriØtaires
38%39 % 37 % 38 % 38 % 9 306 7 dont 7 dont 8 dont 8 dont dontLocatif
932 913 335 877
HLM 3 832 2 37 % 3 40 % 3 41 % 3 41 % 41 %
978 189 376 656
399Autres logements sociaux 384 5 % 433 5 % 399 5 % 444 5 % 4 %
Loi 1948 246708 9 % 522 7 % 442 5 % 337 4 % 3 %
4 830 Secteur libre 3 49 % 3 48 % 4 49 % 4 50 % 52%
862 769 108 440
6%1 495 10 % 9 % 9 % 8%2 1 1 1Autres statuts
109 957 882 764
100 % 100 100 % 100 % 100 %20 364 100 % 21 257 100 % 22 130 100 % 23 286 100 % 24 525 100 %TOTAL %
Globalement, de 1992 2002 , soit au cours d une dØcennie, l ensemble
parc locatif a progressØ de +12%, soit une capacitØ nouvelle de 970 000
locations. Au cours de cette pØriode, le parc du secteur locatif privØ
comme celui du secteur locatif social ont augmentØ dans des proportions
quasi Øgales, respectivement +11% et 12%. Ainsi leur capacitØ d accueil
s est accru de 514 000 logements pour le secteur locatif privØ et 456 000
pour le secteur locatif social.
Pour le secteur locatif privØ, selon la lØgislation dont il dØpend et la date
d achŁvement des logements, l Øvolution du parc diffŁre.
Ainsi, le parc de locations rØgi par la loi du 6 juillet 1989, achevØ aprŁs
1948, a progressØ de 21% soit un peu plus de 480 000 locations. De mŒme,
le patrimoine locatif antØrieurement 1948 et rØgi par la loi du 6 juillet 1989
a augmentØ de 12%, soit une capacitØ nouvelle de 229 000 locations ; on
peut supposer que l essentiel de ces logements relevaient antØrieurement
de la loi de 1948 puisque le parc rØgi par la loi de 1948 a perdu 197 000
logements soit une diminution de 45% en dix ans et une fraction minime
correspond la mise en location de logements vacants ou libØrØs par un
propriØtaire occupant.
Pour le secteur locatif social, qu il soit conventionnØ ou non, l Øvolution de
ce patrimoine diverge Øgalement. Ainsi, en une dØcennie, la capacitØ
d accueil du parc locatif conventionnØ l APL a augmentØ de 34% (888 000
logements). L accroissement de ce parc rØsulte semble-t-il paritØ, d un
transfert du parc HLM non conventionnØ (le nombre de logements a chutØ de plus
moitiØ en 10 ans) vers le secteur conventionnØ, et de la rØalisation de
nouveaux logements.
En revanche, le secteur social non hlm est restØ relativement stable.
volution du parc locatif selon les secteurs, privØ et social
Source : enquŒtes Logement INSEE
1992 1996 2002 1992/2002
% (1) % (2) % (1) % (2) % (1) % (2) % Øvolution Locatif social
31 36 38HLM conventionnØ 2 603 69 3 158 77 3 491 83 +34%
HLM non conventionnØ 20 9 12 6 8 4 - 56%773 499 342
Secteur social non hlm 399 11 5 444 11 5 398 9 4 -
total 3 775 100 45 4 101 100 46 4 231 100 45 +12%
Locatif privØ
Loi de 1989 aprŁs 48 2 268 50 27 2 441 51 27 2.750 54 30 +21%
Loi de 1989 avant 48 1 850 41 22 1 999 42 23 2 079 41 22 +12%
Loi de 1948 443 10 5 337 7 4 246 5 3 - 45%
total 4 561 100 55 4 777 100 54 5 075 100 55 +11%
8 336 100 8 878 100 9 306 100 +12%TOTAL
(1) % de rØpartition par rapport aux secteurs locatifs.
(2)Øpartition par rapport lensemble du parc locatif.
9
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